No se trata solo de naves aisladas, sino de verdaderos parques logísticos con vocación transfronteriza

La compañía, a través de su Área Logística-Industrial, está detectando un incremento sostenido del interés inversor por la provincia, tanto de operadores logísticos como de fondos y patrimonios privados que buscan diversificar fuera de la primera corona de Barcelona y posicionarse en localizaciones con mayor recorrido.

En este contexto, Catalunya se consolida como segundo gran polo logístico del país, con más de 720.000 m² contratados en 2024 y un crecimiento superior al 40 % respecto a 2023, lo que convierte el pasado ejercicio en uno de los mejores de los que se tiene registro. Esta intensidad de demanda se apoya en la combinación de operadores 3PL, distribución alimentaria, e-commerce y logística regional, junto con una oferta de producto cada vez más moderna.

A escala europea, el segmento inmologístico ha absorbido decenas de millones de metros cuadrados en 2024, con un incremento de la inversión cercano al doble dígito respecto al año anterior. En este escenario, España y, en particular, el arco mediterráneo, siguen ganando peso como destino para plataformas de distribución paneuropeas y proyectos vinculados al nearshoring.

Dentro de esta dinámica, desde David Real Estate detectamos cómo el área de influencia de Barcelona se extiende de forma natural hacia capitales como Girona y Tarragona, configurando un eje logístico a lo largo del Corredor Mediterráneo donde se concentra una parte creciente de las nuevas operaciones vinculadas al comercio electrónico, la distribución alimentaria y la logística regional e internacional.

“Lo que hace unos años se percibía como una localización secundaria hoy se ha convertido en una alternativa real a las coronas tradicionales de Barcelona, con rendimientos más atractivos y activos mejor adaptados a las necesidades actuales de los operadores”, añade Borja Boter.

Girona se está consolidando como punto de encuentro entre el área metropolitana de Barcelona, la frontera francesa y el eje Zaragoza–Madrid, con acceso directo a los principales corredores viarios y logísticos:

• AP-7 y N-II, que conectan con Barcelona, el resto de la Península y Francia, configurando un eje clave para el transporte de mercancías por carretera.
• El Corredor Mediterráneo, infraestructura ferroviaria estratégica para el tráfico de mercancías en el sur de Europa, llamada a reforzar el peso del ferrocarril en la cadena logística.
• La proximidad a los puertos de Barcelona y Tarragona y al Aeropuerto Girona–Costa Brava, que permite plantear esquemas logísticos multimodales y cadenas de suministro más resilientes.

A esta posición geoestratégica se suma la consolidación de nuevos polos logísticos de última generación, donde DAVID Real Estate identifica una clara ventana de oportunidad:

• Logis Empordà (Far d’Empordà), que se ha convertido en uno de los referentes logísticos del Alt Empordà, alberga plataformas de gran formato, incluyendo un centro logístico de un operador internacional de comercio electrónico con más de 50.000 m² de superficie, y proyectos llave en mano que superan los 10.000–13.000 m², con alturas útiles elevadas y elevados estándares técnicos.
• El eje formado por Vilamalla–Figueres–Girona, donde la terminal ferroviaria de Vilamalla y los desarrollos previstos en torno al Corredor Mediterráneo apuntan a un futuro hub intermodal muy cercano a la frontera francesa, reforzando el atractivo de la provincia como puerta de entrada y salida de mercancías.
• Diversos polígonos industriales y parques logísticos en el entorno de Girona ciudad y a lo largo de la AP-7, que están evolucionando hacia esquemas más intensivos en logística, con naves de nueva construcción o reconversión de activos existentes para usos logísticos de mayor valor añadido.

“Estamos viendo un cambio de escala: ya no se trata solo de naves aisladas, sino de verdaderos parques logísticos con vocación transfronteriza, capaces de dar servicio a un mercado que va mucho más allá del ámbito local”, explica Borja Boter en referencia a la posición de Girona en el Corredor Mediterráneo.

El análisis de David Real Estate identifica tres grandes vectores que convierten a Girona en una oportunidad de inversión destacada dentro del panorama inmologístico español:

1. Binomio rentabilidad/riesgo atractivo: las rentas en Girona se sitúan todavía por debajo de los niveles máximos de las zonas prime de Barcelona, pero con una clara tendencia al alza debido a la escasez de producto logístico moderno en ubicaciones bien conectadas. Esto permite a los inversores capturar spreads de rentabilidad más interesantes que en mercados más maduros, manteniendo un riesgo de vacancia contenido gracias a la demanda estructural de operadores nacionales e internacionales.
2. Demanda diversificada y estructural: la provincia combina la presencia de operadores logísticos, empresas industriales, distribución alimentaria y proyectos vinculados al e-commerce y la última milla regional. Esta mezcla de perfiles reduce la dependencia de un solo segmento y aporta mayor estabilidad en el medio plazo. Además, la proximidad a la frontera francesa y la posibilidad de operar sobre un eje transfronterizo refuerzan el carácter estratégico de la localización para cadenas de suministro europeas.
3. Potencial de revalorización: el despliegue progresivo de infraestructuras asociadas al Corredor Mediterráneo y la consolidación de operadores de primer nivel refuerzan la tesis de Girona como próximo hub logístico del noreste peninsular.

A medio plazo, desde David Real Estate anticipamos una compresión gradual de yields en aquellos activos que combinen buena ubicación, especificaciones técnicas de nueva generación y contratos sólidos con operadores solventes, especialmente en parques con componente intermodal y conectividad directa a los ejes principales.

Desde su Área Logística-Industrial, DAVID Real Estate ofrece un modelo 360º que integra:

• Análisis estratégico de localización y de mercado.
• Búsqueda y selección de suelo y activos.
• Estructuración de operaciones de inversión y desinversión.
• Comercialización en alquiler y venta.
• Servicios de arquitectura, soporte legal y financiero.
• Asset & property management especializado en activos logísticos e industriales.

“Nuestra misión es acompañar tanto al operador como al inversor en todo el ciclo: desde la definición de la estrategia de localización hasta la puesta en marcha y gestión del activo. Girona encaja perfectamente en esta visión, y ya estamos trabajando con un número creciente de mandatos en la provincia, tanto en compra como en alquiler”, afirma Borja Boter, director del Área Logística Industrial de DAVID Real Estate.