Entrevista Basilio González, director nacional de Agencia Industrial de CB Richard Ellis

Que el mercado inmobiliario está en horas bajas no es ninguna novedad. Y que el segmento industrial y logístico tampoco no está para tirar cohetes, tampoco. Ni que el segundo semestre de 2010 parecía, a finales de 2009, que supondría el comienzo de la recuperación —los más prudentes decían ‘el inicio del fin de la desaceleración’, algo así como ‘seguiremos yendo para abajo, pero ni tanto ni tan rápido’—, pues tampoco. Entonces, ¿para qué preguntar sobre ello?. Pues porque una cosa son las previsiones de los economistas y del Fondo Monetario Internacional y otra muy diferente es la realidad que viven cada día los consultores inmobiliarios. Basilio González, director nacional de Agencia Industrial de CB Richard Ellis, que nos abrió las puertas de las oficinas de la consultora en Torre Picaso (Madrid), no da su punto de vista y nos aporta algunos datos sobre la tendencia de estos mercados.

Esta respuesta se responde en función de las expectativas que tuviera cada uno.. He visto gente del sector que en 2008 tenía un concepto muy diferente de cómo venía 2009. Nosotros, en CB Richard Ellis, teníamos bastante claro que iba a ser un año complicado, como efectivamente ha sido. Y no distinguiría entre industrial y logístico... Creo que para industrial, englobando tanto la parte industrial más ‘pura’ como la logística, ha sido un año malo, un año en que, poniéndole cifras, hemos tenido la mitad de absorción de superficie logística de hace un año, haciendo una media entre comunidades y, en industrial, muy parecido, quizá un poco más incluso. Es un sector que ha sufrido mucho este año.

Desgraciadamente se han juntado ambos factores. A la crisis económica se le ha añadido la crisis financiera. Las empresas venden menos pero ni siquiera tienen capacidad para endeudarse porque hay una falta de liquidez importante. Eso ha sido el causante del parón tan importante que se ha producido. No es una situación normal: puede darse una crisis económica, un descenso, pero no es normal la caída tan pronunciada de los últimos 12 meses.

Sí las hay. Entre los puntos logísticos más destacados Madrid y Barcelona siempre han ido en el primer vagón. Luego iba Valencia, que quizá era la ciudad que tenía más capacidad para poder pasar al primer vagón, y detrás Zaragoza, con una actividad muy intensa en los últimos años. Luego otras como Sevilla, etc. Bien, pues ahora mismo la actividad logística se ha concentrado en Madrid y Barcelona, igual que las inversiones, que buscan ciudades con un mercado muy consolidado.

Valencia es la que más ha sufrido los efectos de la crisis, es una de las ciudades más penalizadas. Ello no quita que Zaragoza, Sevilla u otras hayan tenido también problemas, pero la que más ha sido Valencia, que llevaba una velocidad de crucero muy buena en los últimos años.

La burbuja existía en todo el mercado español pero quizá en Valencia, en la parte de Ribarroja (su parte más logística por excelencia) se produjo un recalentamiento mayor en cuanto a rentas y precios del que se dio en otras ciudades. Y además, en un espacio de tiempo muy corto. Eso puede haber sido un factor añadido a la crisis.

Sí, pero hay que tener en cuenta dos factores. El primero, que las rentas de las zonas ‘prime’ han sufrido un descenso importante. Ello significa que una empresa que hace un par de años pagaba una renta X por estar a 30-40 kilómetros de la ciudad ahora, por el mismo precio, puede acercarse a 10 ó 15. Si a eso le añadimos que la crisis va a provocar cambios en las organizaciones en las empresas, los operadores logísticos y en los sistemas de distribución —pasando de una distribución de arrastre a una más de tipo capilar, abriendo más centros capilares y que el flujo de distribución se tense, que vaya a más velocidad— todo ello puede ser un segundo factor que provoque un acercamiento de las empresas a la ciudad.

Bien, eso depende de la estrategia y filosofía de cada compañía. Desde luego, a nivel financiero y de filosofía de negocio, es una buena opción para destinar los recursos estrictamente al ‘core business’, al negocio en sí. Es una fórmula que ha tenido mucho éxito estos años. Ahora bien, no es el milagro. Tiene unas limitaciones: hay empresas que compraron a unos determinados niveles de precio y que, aunque hagan la fórmula de ‘sale&leaseback’, dado los niveles de rentabilidad que exigen ahora los inversores, puede ocurrir que si se ha comprado ese inmueble a partir de 2006 se va a entrar en pérdidas si se quiere vender a un inversor. Todo depende de cuándo se haya comprado. Si se ha comprado a precios de pico de mercado, va a ser casi imposible vender a un inversor. Si se ha comprado en años anteriores a precios razonables, es una buena fórmula que puede funcionar muy bien.

Las previsiones para nosotros son moderadamente mejores.