Los outlets, ajenos a la crisis
En apenas una década el fenómeno 'outlet' en España ha generado un interés consumidor y promotor muy interesante. Pocos segmentos muestran tanto recorrido -en España sólo conforman el 2% de las superficies comerciales- y se muestran prácticamente inmunes a la crisis económica. Importada desde Estados Unidos y Reino Unido, esta fórmula comercial ha desarrollado una interesante propuesta de negocio: ofrecer productos de forma permanente de bajo precio, normalmente restos de colecciones de temporadas anteriores o excedentes de fabricación.
Esta 'cuadratura del círculo' contenta a todos. Por una parte, los promotores obtienen grandes beneficios, las marcas de moda consiguen unos ingresos con los que antes no contaban y el consumidor puede encontrar productos de un perfil que, en muchos casos, antes no podía permitirse.
«Tenemos que pensar que el precio será un elemento determinante en el futuro inmediato y, por lo tanto los 'outlets' tienen su papel en el nuevo escenario», explica Javier García-Renedo, presidente de la Asociación de Centros Comerciales. Desde la asociación, reconocen que todo el sector inmobiliario está sometido a un ajuste de valoraciones y que obviamente la coyuntura actual influye, si bien «los ciclos financieros y de consumo son más cortos que los inmobiliarios». Parece que los 'outlets' aguantan bien la crisis de confianza que atravesamos.
Para el promotor es imprescindible, a juicio de David Martínez Modrón, director de Retail de Aguirre Newman, analizar muy bien las localizaciones, el desarrollo próximo y el interés de los principales operadores, antes de lanzarse a realizar cualquier desarrollo inmobiliario. «Nosotros aconsejamos que [los promotores] soliciten apoyo experto para analizar todas las posibilidades que puede tener un proyecto».
El segmento comercial ha sido un refugio para muchos promotores, ya que el epicentro de la crisis lo sufre la vivienda libre. Muchos, especialmente los pequeños, que tenían dentro de su cartera algunos suelos comerciales han decidido impulsarlos en el reajuste. «Evidentemente, este modelo comercial por la tipología tan específica que tiene se autoregulará, ya que las marcas que tienen conceptos de 'outlet' también limitan sus implantaciones para evitar canibalizar el producto en las tiendas de sus primeras marcas», explica Martínez Modrón.
Una de las principales ventajas de su implantación es su fácil convivencia con otras fórmulas comerciales como las medianas superficies y los centros comerciales. Esta situación permite racionalizar los cambios de algunos usos o las modificaciones de otros, dada la disminución de la superficie residencial registrada en los últimos meses en varios planes de urbanización.
En este momento, el promotor debe valorar una serie de variables para desarrollar este producto con ciertas garantías de éxito. Según Manuel Lagares, director general de Neinver, empresa que ha desarrollado 'outlets' bajo la marca Factory en España y Polonia, es imprescindible contar con una ubicación excepcional; un número de clientes potenciales suficientes en el área de influencia y una oferta de 'mix' comercial que se adecue a las expectativas de los clientes.
Garantizar afluencia
Es importante que el promotor intente que el 'outlet' esté junto a otras superficies y que el cliente no tarde más de 45 minutos en coche desde su localidad. Para garantizar un mínimo de afluencia es necesario situarlo cercano a una población de al menos 200.000 habitantes.
En España, su desarrollo se ha producido en las grandes urbes, pero son aún muchas las que no disponen de ellos y su promoción se aventura como una oportunidad, ya que en muchas ciudades de tamaño medio el comercio en general no se ha desarrollado lo suficiente. «El que durante algún tiempo existan menos desarrollos residenciales puede ralentizar algunos proyectos en la expansión de las ciudades y los nuevos barrios, pero al mismo tiempo el conjunto de los desarrollos bien dimensionados y ubicados seguirán encontrando opciones de éxito», apunta García-Renedo.
En este ejercicio se están produciendo cambios en la actuación de los empresarios, porque se están animando a prolongar su ciclo de ventas hasta el 'outlet'. Muchas cadenas comerciales están apostando por esta fórmula y por su independencia comercial. Un método empleado consiste en que las grandes empresas potencien marcas específicas de este tipo de producto como es el caso de Inditex con Lefties.
Sin duda, se espera un mayor desarrollo de este segmento con bastantes aperturas en los próximos años. La falta de liquidez y las turbulencias económicas afectarán, pero su política de precios parece que, según los expertos, mantendrá sus tasas de consumo.
