Madrid ya no funciona como una plaza única, sino como un sistema de anillos con lógicas propias

Un mismo metro cuadrado, operativas que no se parecen en nada

Óscar Heras, Managing director España, Marq Logistics07/09/2026

Hay una escena que se repite cada semana en el sur de Madrid: un operador de producto fresco, un transitario y un laboratorio farmacéutico analizan sus opciones de implantación. Ninguno busca lo mismo: el primero mide el tiempo de descarga en minutos, el segundo resuelve la trazabilidad documental antes de mover un palé y el tercero concentra el año en apenas ocho semanas de campaña. Y, sin embargo, todos se enfrentan a la misma decisión de ubicación.

Durante mucho tiempo el sector inmologístico pudo permitirse comercializar naves neutras, dando por hecho que el edificio era el punto de partida y que la operativa se adaptaría después. Esa ecuación se ha invertido: hoy la operativa llega primero y el edificio apoya o dificulta su rendimiento desde el primer día.

De ahí que la conversación con el cliente haya cambiado de naturaleza. La potencia eléctrica contratada ya no es un detalle técnico: puede determinar si un operador podrá electrificar su flota o automatizar su picking. La superficie libre de parcela se ha convertido en un activo operativo crítico, porque aporta margen para gestionar movimientos de vehículos y picos de volumen. Y la certificación ambiental ha pasado de diferenciador reputacional a requisito de contratación en buena parte de la cadena de suministro europea.

Nuestro portfolio en Madrid está construido sobre esa idea. Marq Logistics Getafe II, con 15.933 m² disponibles, certificación BREEAM Excellent y acceso directo a M-50, M-40 y Mercamadrid, responde a quien necesita visibilidad e implantación inmediata en la A-4. Marq Logistics Pinto, con 18.906 m² sobre una parcela de 42.159 m², ofrece margen de maniobra para operativas que viven del flujo. Y en Marq Logistics Magna Park Villaverde, a nueve kilómetros de la Puerta del Sol y primer parque logístico urbano de España diseñado para vehículo eléctrico, avanzan los edificios 2 y 3, divisibles en módulos, con entrega en el primer trimestre de 2027, junto a 148.000 m² de suelo disponible para proyectos llave en mano.

Madrid ya no funciona como una plaza única, sino como un sistema de anillos con lógicas propias: el último kilómetro urbano, el corredor A-4 y el eje sur hacia Illescas atienden demandas distintas. Entender esa diferencia permite ajustar la ubicación al modelo operativo, y no al revés.

Sin embargo, la ubicación es solo una parte de la ecuación. Las necesidades de los ocupantes cambian con el tiempo, y los activos más resilientes son aquellos que pueden adaptarse junto a ellas. Aunque solo un proyecto llave en mano puede ajustarse a los requisitos exactos de un único ocupante, los activos con un alto grado de flexibilidad pueden seguir respondiendo a necesidades operativas muy concretas. Marq Logistics Pinto ilustra este enfoque. Comercializado originalmente como un edificio flexible para distintos usos, se adaptó posteriormente para una operativa de frío, con una gran campa para camiones. Se alquiló en esas condiciones y, al finalizar ese contrato, se ha revertido y está ya listo para acoger prácticamente cualquier otra actividad.

Por eso sectores que no comparten ni producto, ni regulación, ni cadena de frío acaban planteando lo mismo: que el edificio se ajuste a su operativa. Ese es, hoy, el verdadero trabajo de la inmologística.