Obsolescencia inmobiliaria: una oportunidad para crear valor en el parque de oficinas

No hablamos, por tanto, de una preocupación futura sino una urgencia estratégica. Los edificios pueden volverse obsoletos, no solo por su deterioro físico, sino también por no ofrecer flexibilidad; salud y bienestar; eficiencia, o un nivel de cumplimiento con estándares de sostenibilidad elevados.

Madrid o Barcelona, las ciudades más pobladas de España, son nuestros mercados de referencia urbana en los que una parte importante del parque de oficinas se enfrenta a una pérdida acelerada de valor, funcionalidad y atractivo, impulsada por la antigüedad de los activos, la presión normativa, los cambios en las preferencias de los usuarios y las nuevas formas de trabajo.

Según la consultora inmobiliaria JLL, más de 10,9 millones de m2 de oficinas en Madrid y Barcelona estarán en riesgo de obsolescencia de aquí a 2030. Y, a pesar de ello, solo el 1,74% del parque tiene reformas programadas, lo que implica una brecha crítica entre la oferta futura y la demanda de espacios actualizados. En concreto, Iberian Property estima en 14.500 millones de euros el coste necesario para evitar la obsolescencia en ambos mercados.

Y no es un caso aislado en las dos principales capitales españolas, Cushman & Wakefield indica que, a nivel europeo, Milán, Estocolmo, París, Ámsterdam o Londres, presentan situaciones similares con baremos de stock de oficinas en riesgo que oscilan entre el 76 y el 86%. A escala mundial, la media es algo inferior: JLL cifra en un 25% el stock de oficinas que podría volverse funcionalmente obsoleto en los próximos cinco años.

El parque de inmuebles dedicados a oficinas atraviesa, por tanto, una escisión clara entre activos inmobiliarios descarbonizados, sostenibles, flexibles y orientados al bienestar, que concentran la demanda y permiten rentas premium; y los edificios de clase B y C, no reposicionados, que pierden valor y ocupación. Y esto es así porque el mercado prioriza espacios que mejoran la experiencia laboral y el bienestar de las personas; su productividad; la eficiencia energética y de costes, y, como consecuencia lógica, la reputación corporativa.

Habitualmente, la obsolescencia inmobiliaria se clasifica en cuatro categorías que exigen soluciones específicas para cada una: física, que implica el deterioro material o estructural con envejecimiento de los sistemas; funcional, que atañe a la falta de espacios colaborativos o fuera de estándares de confort y salud; económica, asociada a costes energéticos elevados u otros condicionantes ya indicados que reducen ocupación y bajan las rentas por debajo de la media del mercado, y regulatoria, en la que los mercados penalizan aquellos inmuebles que incumplen, actualmente o a futuro, la normativa técnica, energética o ambiental en curso.

En primer lugar, las diferentes soluciones requieren analizar si las causas son internas, con fallos en el diseño y mantenimiento, o externas, por normativa y dinámica de mercado. No obstante, dicha obsolescencia es “curable” en muchos casos si se toman las medidas adecuadas. La clave pasa por buscar un asesor profesional que permita dirimir si las soluciones existentes -reformas constructivas, actualización de sistemas técnicos, intervenciones factibles en sistemas HVAC para mejorar la calidad ambiental, corrección de fallos de gestión para optimizar los costes energéticos, etc.- son viables económicamente o no.

En cualquier caso, reposicionar activos secundarios se ha convertido en una estrategia clave para evitar la obsolescencia y capturar valor, antes de que el gap entre ambos extremos del mercado se vuelva irreversible. Y convertir el riesgo de obsolescencia en palanca de rentabilidad, si se actúa con anticipación, es posible.

Una reforma profunda puede generar valores adicionales elevados por m2. Por ejemplo, sólo con mejoras en confort, las rentas pueden elevarse entre un 4% un 6%; mientras que las intervenciones energéticas pueden reducir los consumos en horquillas entre el 40%-60%, disminuyendo así costes operativos y emisiones. El mercado inmobiliario de oficinas no se está contrayendo, se está reorganizando, y el valor, indudablemente, migra hacia los activos que se adaptan más rápido.

El entorno regulatorio en continua transformación influye también. Actualmente, la normativa se enfoca hacia criterios ESG, y ocupantes y propietarios, lógicamente, demandan a sus asesores y proveedores ese cumplimiento. La clave ya no pasa por cuánto espacio se ofrece, sino por el tipo de experiencia, eficiencia y valor que aporta el espacio construido. Y para ello, es crucial contar con socios que transformen los riesgos de obsolescencia en oportunidades de revalorización.

Es por ello por lo que, desde Grupo Aire Limpio, bajo el paraguas de la descarbonización, hemos enfocado nuestras soluciones a la eficiencia energética, la salud ambiental y el cumplimiento normativo, vías preferentes para acompañar a propietarios, gestores e inversores en el reposicionamiento técnico y funcional de sus activos, como clave para su desarrollo futuro.