Retrocommissioning: la solución para que los edificios “funcionen” como el primer día

El sector inmobiliario está inmerso en un proceso de transformación sin precedentes. No es un problema puntual, sino un fenómeno estructural que afecta a todo tipo de activos, desde oficinas a hospitales, pasando por centros educativos, de ocio, hostelería, procesamiento de datos, etc.

En primer lugar, destacaríamos la obsolescencia. La mayoría de los edificios en España supera los 20 años. Según un estudio de Ashrae, se estima que el 80% de los edificios que estarán operativos en 2050, ya existen hoy. Las instalaciones de los edificios van perdiendo eficiencia a lo largo del tiempo, se desajustan o ya no responden a las necesidades actuales del activo.

A esto se une una exigencia regulatoria en aumento, con normas tales como las derivadas del European Green Deal, la Directiva de Eficiencia Energética o los requisitos vinculados a taxonomía europea exigen mejorar el desempeño real de los edificios, no solo su diseño.

Además, los usuarios cada vez están más concienciados. Con la pandemia COVID como punto de inflexión, los usuarios de los espacios construidos demandan confort térmico, calidad del ambiente interior y una experiencia global libre de molestias. La tolerancia a problemas ha disminuido.

Y, finalmente, existe una fuerte presión de los inversores y del entorno. Cada vez más, los fondos de inversión y los propietarios buscan edificios con riesgo operativo bajo, menores costes durante su funcionamiento y métricas verificadas de sostenibilidad.

En resumen, un edificio con bajo rendimiento pierde valor, atractivo y competitividad.

La solución a los problemas planteados pasa por la aplicación de procesos de commissioning (Cx) y retrocommissioning (RCx).

El proceso Cx aplicado a edificios reformados o de nueva construcción busca asegurarse de que los sistemas funcionan de acuerdo con los requerimientos para los que fueron diseñados, además de comprobar mediante pruebas y documentar la correcta operación de equipos e instalaciones.

Cuando se trata de edificios existentes, la herramienta clave es el retrocommissioning (RCx). El fin aquí es recuperar el rendimiento perdido con el tiempo. Es como hacer una puesta a punto completa: detectar desviaciones, reconfigurar sistemas, corregir fallos y establecer un plan de operación más eficiente. El resultado es un edificio que vuelve a funcionar como un sistema eficiente y optimizado, cumpliendo con sus requerimientos actuales.

El retrocommissioning no es teoría: es uno de los procesos con mayor retorno real en la vida de un edificio. Sus beneficios se observan en semanas y se consolidan con el tiempo.

El primer punto para destacar sería el ahorro de consumo inmediato que proporciona. Una vez corregidos los posibles desajustes de control, horarios, caudales o consignas, los edificios en general reducen el consumo eléctrico y energético de forma significativa, sin que sea necesario invertir en equipamiento nuevo.

En segundo lugar, hablaríamos de la mejora en la calidad ambiental y aumento de confort. Una vez aplicado el proceso RCx, se consiguen estabilizar las temperaturas operativas, quedando dentro de los márgenes de confort. Además, se optimizan las ventilaciones y se adapta el funcionamiento a los perfiles de uso reales observados durante el estudio. Como resultado, se obtienen usuarios más satisfechos y menos quejas.

Por supuesto, otra ventaja importante es la reducción del riesgo operativo. Un sistema o equipo mal configurado genera fallos, paradas y costes no esperados. El proceso RCx identifica potenciales puntos débiles antes de que se conviertan en costosos problemas reales.

Estos procesos también logran la optimización de la vida útil de equipos. De hecho, tras aplicar el proceso RCx, los sistemas ya no trabajan más horas de las necesarias, por lo que mejora su vida útil y baja el riesgo de fallo prematuro.

Se logra el cumplimiento normativo, ya que la verificación sistemática incluida en el proceso RCx posibilita y mejora la alineación con normativas de eficiencia, calidad ambiental o sostenibilidad. Otro punto importante es que las Propiedades pueden demostrar con datos el funcionamiento eficiente de sus edificios.

Todo ello desemboca en una operación del edificio mejorada. El proceso RCx aporta documentación clara, lógica del sistema de control revisada y un plan de operación actualizado, que disminuye las probabilidades de volver a sufrir desviaciones en el rendimiento.

Y esto, en último extremo, conlleva un ROI favorable. Según la documentación disponible, la mayoría de proyectos RCx amortizan su coste en menos de 24 meses, especialmente cuando los sistemas no han sido afinados durante años.

La situación en el mercado estadounidense puede servir como ejemplo y guía de hacia dónde dirigirnos. En EEUU, el proceso RCx se ha convertido en una herramienta muy usada para reajustar edificios que ya llevan un tiempo prolongado en operación.

Grandes empresas patrimonialistas como Tishman Speyer, Brookfield Properties o Boston Properties lo utilizan de forma casi rutinaria para ajustar instalaciones, revisar estrategias de control y corregir pequeñas ineficiencias que, con el tiempo, acaban pasando factura. Lo interesante es que incluso lo incorporan en sus memorias ESG, tratándolo como una práctica madura y totalmente integrada en la gestión de sus carteras.

El enfoque americano destaca porque es muy práctico y está claramente orientado al retorno de inversión. Compañías como SL Green Realty Corp. o Vornado Realty Trust aplican el proceso RCx con metodologías muy bien establecidas, provenientes de los estándares Ashrae. Lo consideran una manera rápida y eficaz de mejorar el rendimiento de edificios que ya están bien monitorizados, y, aunque no siempre publican cifras, sí dejan claro que es una intervención de bajo coste y alto impacto.

Las memorias de sostenibilidad de estas empresas permiten ver de forma bastante directa qué tipo de mejoras se suelen realizar. Al final, el proceso RCx en Estados Unidos no sólo busca ahorrar energía: también refuerza la fiabilidad de los edificios y mejora su valor en mercados muy competitivos como Nueva York o Boston.

Con todo lo expuesto anteriormente, nadie duda de los beneficios de este proceso. No obstante, los resultados no son automáticos y para optimizarlos y aportar el mayor valor es necesario que lo lidere alguien con experiencia real y metodología sólida.

Es necesario, por ejemplo, disponer de un equipo experto en puesta en marcha o verificación de todo tipo de instalaciones y sistemas en entornos construidos, incluyendo envolventes. Y, por supuesto, deben de estar acreditados y formados en los principales estándares internacionales, que incluyen ASHRAE y guías reconocidas de Cx.

Además, para garantizar resultados sostenibles, es necesario realizar análisis de datos, pruebas funcionales y acompañamiento continuo, entendiendo que un edificio no sólo necesita funcionar bien, sino que es crucial también proteger su valor, reducir riesgos y mejorar la experiencia del usuario.

Finalmente, a la hora de optimizar el rendimiento real de un edificio, no es suficiente con una auditoría o un informe, sino que es tanto o más importante que la base sea una verificación y diagnóstico eficaz, y, por supuesto, aportar propuestas de solución, basadas en un sólido criterio técnico, y poder monitorizar a lo largo del tiempo las mejoras obtenidas.

En resumen, los edificios que funcionan de forma ineficiente se devalúan día a día. Y para corregirlo, no es necesario obligatoriamente sustituir equipos o sistemas, o abordar reformas integrales. El primer paso puede ser intentar dar una segunda oportunidad al edificio.

El proceso de retrocommissioning hace posible que los edificios vuelvan a operar dentro de los parámetros esperados, garantizando altos niveles de confort, eficiencia y fiabilidad.

En resumen, si queremos que un edificio funcione mejor mañana, el camino empieza revisando cómo está funcionando hoy, y eso es lo que el proceso de retrocommissioning puede facilitar.