De los 2,1 M m² de oficinas desocupados, únicamente el 8% es oferta de Grado A
Sólo el 11,5 por ciento del stock total de oficinas de Madrid es de alta calidad
De los más de 18 millones de metros cuadrados de oficinas existentes en Madrid, tan sólo el 11,5% corresponde a edificios de alta calidad, conocidos como inmuebles de Grado A. Un porcentaje que decrece aún más si se reduce el espectro de estudio al stock de oficinas actualmente desocupadas, donde estos edificios sólo representan el 8% del total, según un estudio elaborado por JLL, empresa de servicios profesionales y gestión de inversiones especializada en el sector inmobiliario.
Para evaluarlo, JLL ha definido tres categorías a tener en cuenta para identificar edificios de Grado A: características físicas (alturas, superficie por planta, flexibilidad del espacio, etc.); características técnicas (climatización, seguridad, suministro energético o la propia gestión del inmueble); y servicios, que se ofrecen a los ocupantes del edificio.
Ubicación y rentas
En lo referente a las rentas de alquiler, JLL identifica tres factores que determinan los niveles de rentas más altos del mercado: calidad, ubicación y conexiones con los medios de transporte. La combinación de estos aspectos determina el precio final. Así, en un mismo submercado la diferencia de renta entre un inmueble de Grado A y uno no adaptado a estos estándares puede ser de alrededor de un 30%, del mismo modo que ante edificios de calidades similares pero con diferentes ubicaciones la diferencia de rentas también puede rondar el 30%.
Secundaria: Es la zona comprendida dentro de la M-30 que no es CBD.
Periferia: Zona comprendida entre la M-30 y la M-40, más Campo de las Naciones, polígono industrial de Las Mercedes / Barajas y Alcobendas.
Satélite: Es la zona más alejada del centro de Madrid y se concentran en las poblaciones más cercanas de las principales carreteras. San Sebastián de los Reyes (A-1), San Fernando de Henares (A-2), Rivas Vaciamadrid (A-3), Alcorcón (A-5), Las Rozas-Majadahonda-Pozuelo (A-6), Tres Cantos (M-607) o Boadilla del Monte (M-50 Oeste).
Las grandes empresas eligen alta calidad
El ratio es todavía más elevado en transacciones de grandes superficies. En este sentido, en operaciones de alquiler de más de 2.000 metros cuadrados, el 48% de la superficie contratada se llevó a cabo en inmuebles de esta categoría.
Estos datos dan muestra del interés de las compañías por alquilar inmuebles de Grado A, al ser cada vez más conscientes del impacto de la calidad de sus oficinas sobre los resultados y la productividad de sus empleados. Sin embargo, teniendo en cuenta los niveles actuales de contratación y la escasa disponibilidad, la oferta cubre poco más de 12 meses de demanda. Un problema que tampoco parece encontrar la solución en la promoción de nueva oferta, que es insuficiente para atender la demanda existente. De hecho, según asegura el informe de JLL, el 27% de la superficie futura prevista para los próximos tres años, tanto rehabilitada como de obra nueva, ya está precomercializada o es para uso propio.
