La saturación de determinados submercados ha desplazado parte del interés hacia ubicaciones donde hace unos años muchos operadores no habrían mirado con la misma atención

Cataluña logística: cuando el valor no está solo en el activo, sino en cómo se interpreta el mercado

Borja Boter, director de Industrial & Logística en DAVID Real Estate19/05/2026

Hablar hoy del mercado industrial-logístico en Cataluña exige dejar atrás ciertos lugares comunes. No estamos en un escenario donde baste con decir que “falta producto” o que “Barcelona sigue siendo un polo de atracción”. Eso ya lo sabe todo el sector. La cuestión relevante es otra: cómo se toman decisiones correctas en un mercado tensionado, fragmentado y cada vez más exigente en términos operativos, urbanísticos y financieros.

Borja Boter, director de Industrial & Logística en DAVID Real Estate.

Desde mi experiencia, uno de los principales errores sigue siendo analizar el mercado logístico catalán como si fuera homogéneo. No lo es. No se comporta igual una operación en primera corona de Barcelona que una implantación en Girona, una búsqueda de suelo en el eje AP-7 o una decisión vinculada al área de Tarragona. Tampoco responde a las mismas lógicas una empresa usuaria que necesita ocupación a corto plazo, que un inversor que busca recorrido, o que un propietario que quiere poner en valor un activo sin perder posicionamiento en la negociación.

En Barcelona y su entorno inmediato, especialmente en enclaves como Zona Franca, Baix Llobregat, Vallès Occidental o Vallès Oriental, el mercado lleva tiempo penalizando la improvisación. La escasez real de suelo finalista, la dificultad para desarrollar nuevo producto en plazos razonables y la presión continua sobre activos bien conectados han reducido mucho el margen de error. Aquí ya no gana quien más corre, sino quien mejor interpreta. Y esa interpretación pasa por entender no solo la renta o el precio, sino la profundidad del activo: maniobrabilidad, imagen corporativa, capacidad de adaptación, riesgo urbanístico, potencial técnico, salida futura y encaje operativo real.

Veo con frecuencia operaciones que, sobre el papel, parecen razonables, pero que se debilitan en cuanto se analiza el detalle. Una nave puede estar bien ubicada y aun así no servir para una operativa eficiente. Un suelo puede parecer atractivo en precio y, sin embargo, no resistir una due diligence urbanística seria. Una expectativa de renta puede parecer ambiciosa, pero quedar fuera del mercado si no está respaldada por especificaciones, contexto competitivo y timing. Ahí es donde el análisis de mercado deja de ser un argumento comercial y se convierte en una herramienta de decisión.

En Cataluña, además, el valor logístico ya no se concentra únicamente en el primer anillo de Barcelona. La saturación de determinados submercados ha desplazado parte del interés hacia ubicaciones donde hace unos años muchos operadores no habrían mirado con la misma atención. Girona está ganando atractivo para determinados perfiles de actividad por conectividad, disponibilidad relativa y capacidad de absorber operaciones más flexibles. Tarragona, por su parte, juega una partida distinta, más vinculada a escala, infraestructura, suelo estratégico y relación con entorno portuario e industrial. Pero en ambos casos conviene evitar lecturas simples: no se trata de decir que “todo se desplaza fuera de Barcelona”, sino de entender qué tipo de demanda puede funcionar en cada plaza y bajo qué condiciones.

Otro punto crítico es la relación entre propietarios, inversores y usuarios. En el sector logístico, muchas operaciones no fracasan por falta de interés, sino por desalineación. El propietario defiende una expectativa de valor; el inversor busca seguridad y recorrido; el usuario necesita flexibilidad, plazos y eficiencia operativa. Si cada uno negocia desde una posición cerrada, la operación se bloquea. Por eso considero que una parte esencial de nuestro trabajo consiste en neutralizar la negociación, no en el sentido de vaciarla de contenido, sino de equilibrarla.

Equilibrar una negociación significa ordenar la información, filtrar el ruido y poner a cada parte delante de una realidad de mercado verificable. Significa decirle a un propietario cuándo una expectativa no está alineada con el activo real. Significa trasladarle a un inversor dónde existe valor y dónde solo hay relato. Significa ayudar a una empresa usuaria a distinguir entre una oportunidad aparente y una implantación verdaderamente sostenible. Esta función exige transparencia, pero también seriedad. No siempre se trata de decir lo que una parte quiere oír, sino lo que necesita saber para decidir bien.

En un mercado como el catalán, la confianza se construye precisamente ahí. No a partir de discursos grandilocuentes, sino desde la consistencia. Desde trabajar con información contrastada, con procesos claros y con una posición profesional que no cambie según la presión del momento. La confianza no sustituye al análisis; lo hace útil. Cuando las partes perciben que hay criterio, honestidad técnica y conocimiento del terreno, la conversación cambia. Y cuando cambia la conversación, mejora la calidad de la operación.

Después de más de veinte años en el sector, sigo pensando que la reputación no depende tanto del volumen como de la forma de trabajar. En industrial y logística, la trayectoria pesa porque este es un mercado donde casi todo deja huella: cómo valoraste un activo, cómo protegiste una negociación, cómo resolviste una dificultad urbanística, cómo gestionaste un proceso complejo o cómo respondiste cuando una operación se torció. La calidad de servicio no se construye en una presentación, sino en la repetición de decisiones bien tomadas a lo largo del tiempo.

Hoy el mercado logístico en Cataluña obliga a elevar el nivel. Ya no basta con intermediar; hay que interpretar. Ya no basta con conectar oferta y demanda; hay que entender de verdad qué necesita cada parte y qué recorrido tiene cada activo. Y ya no basta con cerrar operaciones; hay que cerrarlas bien.

Porque en un entorno donde el producto escasea, los plazos pesan y las exigencias crecen, el valor no está solo en el inmueble. Está, sobre todo, en la calidad del criterio con el que se analiza, se posiciona y se negocia.