En la actualidad, la superficie total del stock de inmuebles para almacenamiento en Valencia asciende a 2.782.801 m2 construidos
Triangle presenta el estudio del mercado logística de Valencia del primer semestre
Triangle REM, gestora especializada en sector inmologístico, ha presentado los resultados del Estudio de Mercado Logístico de Valencia correspondiente al primer semestre de 2019.
Áreas logísticas de Valencia
Triangle agrupa las áreas logísticas de Valencia en 4 ejes: Eje Norte, Pista de Ademuz, Eje Centro – ‘Corredor Logístico Valencia’, y Eje Sur.
Estos que articulan el área metropolitana de Valencia se pueden estudiar por medio de dos coronas en torno al centro urbano. Se extenderían en principio hasta unos 60 km de distancia.
La 1ª Corona engloba todos los polígonos próximos a la A-7, el by-pass que circunda la ciudad en su tránsito de Barcelona a Alicante. Por otro lado, la 2ª Corona, más alejada, está formada por los núcleos vinculados a los principales ejes de conexión por carreta.
Stock Logístico
Stock inmuebles almacenamiento
Triangle ha realizado el estudio del stock de inmuebles en base a la división del territorio de influencia de la ciudad de Valencia presentado anteriormente.
Por lo tanto, el stock se subdivide en los cuatro ejes principales ligados a las autovías que conectan el Levante con el resto de la Península, dividiéndolos además en dos coronas.
En el stock contabilizado en el primer semestre de 2019, se incluyen todos los inmuebles donde a día de hoy se desarrolla una actividad de almacenamiento.
No obstante, y como puntualizan desde la empresa gestora, “parte del parque no es apto para operadores logísticos de primer nivel por lo que se realizará un filtro a posteriori bajo el Criterio Triangle más estricto”.
En la actualidad, la superficie total del stock de inmuebles para almacenamiento en Valencia asciende a 2.782.801 m2 construidos. En su localización, aproximadamente el 80% de esta superficie se ubica en la 1ª Corona siendo bastante inferior la superficie construida en la 2ª Corona.
Se detectan dos ejes principales, Eje Sur y Eje Centro, que aglutinan el 90% de la superficie. No obstante, es destacable que el 60% se ubica en el Eje Centro, reconocido como el ‘Corredor Logístico de Valencia’, zona prime que agrupa los municipios de Riba-roja, Loriguilla y Cheste.
Stock Triangle: Criterios Triangle
Dentro de los 2.782.801 m2 del parque de Valencia, gran parte de la superficie corresponden a inmuebles anticuados o de pequeño tamaño. Se desarrollan por lo tanto los Criterios Triangle para contabilizar únicamente los inmuebles aptos a día de hoy a la actividad logística, excluyendo los activos adecuados para logística de frío:
Criterios Triangle:
- Superficies superiores a 5.000 m2.
- Altura libre mínimo 9 m.
- Muelles de carga (ratio>1 ud/1.000 m²).
- Ocupación de parcela no superior al 70%
* Se incluyen inmuebles fácilmente adaptables a la logística con una pequeña inversión de CAPEX.
Stock Triangle: tipología de inmuebles
El estudio de las tipologías de inmuebles del stock logístico refleja que los activos actuales que lo componen en un 47% son inmuebles con una superficie que no alcanza los 10.000 m2. Únicamente un 7% del número total de los inmuebles tiene una superficie superior a 30.000 m2.
Estos datos evidencian la inexistencia de activos de grandes dimensiones en Valencia. Su ausencia es total en el Eje Norte y Pista de Ademuz, siendo incluso mínima para las zonas logísticas más desarrolladas. No obstante, en Llíria (Pista de Ademuz) está previsto que se finalice la construcción en los próximos meses de una plataforma ‘llave en mano’ para Conforama de 60.000 metros cuadrados.
Submercado: Stock logístico Frío
En paralelo al stock logístico disponible en Valencia, Triangle ha estudiado los inmuebles logísticos destinados al almacenamiento en frío. En la actualidad existen aproximadamente 80.000 m2 construidos de inmuebles adecuados para esta actividad.
Únicamente existen inmuebles para la logística del frío en el Eje Centro y Eje Sur, con un total de m² similar en ambas ubicaciones. Salvo los inmuebles localizados en Riba-roja del Turia, las superficies de los activos se encuentran entre 1.015.000 m2.
Disponibilidad
Disponibilidad actual
Actualmente la disponibilidad se concentra en la zona centro, concretamente en la zona de Ribarroja. Durante 2017 y 2018, la baja tasa de disponibilidad ayudó a la absorción de todas las nuevas promociones logísticas entregadas.
La estabilización de la disponibilidad por debajo del 2% los últimos años se debe a factores como la crisis económica que no permitió el desarrollo de plataformas logísticas modernas.
A cierre del primer semestre de 2019, la tasa de disponibilidad de inmuebles construidos es del 1,79% en el mercado logístico de Valencia principalmente en Ribarroja, zona ‘prime’ de Valencia, y Torrent.
A parte de los inmuebles disponibles actualmente, hay una serie de desarrollos ‘a riesgo’ que suponen una superficie total de más de 88.000 metros que estarán finalizados en el último semestre de 2019 y en el primer semestre de 2020.
En consecuencia, la mayor parte del stock antiguo no satisface los requisitos de los operadores, y se ha hecho necesaria el desarrollo de activos logísticos acordes a los parámetros actuales.
Proyectos en construcción 'a riesgo'
En el análisis de los activos en construcción a cierre del primer semestre 2019 se computa una superficie total en construcción de 88.083 m2t.
La localización de estos proyectos está principalmente en el eje centro en los municipios de Ribarroja, Loriguilla, Cheste y Quart; y en el eje Norte puntualmente en Sagunto.
Suelo finalista 'llave en mano'
Existen 8 proyectos ofertados “llave en mano” con una superficie total ofertada que asciende a 290.430 m2 construidos. Su construcción podría realizarse a los 9-12 meses de la firma.
Las superficies oscilan entre 10.000 y 81.000 m2 construidos, la mayoría de ellos ubicados en el Eje Central, por el avance en las obras de urbanización del Parque Logístico del Circuito de Cheste, junto con proyectos en el eje norte (Sagunto) y en el eje sur en Picassent.
Autopromoción
Cabe destacar el desarrollo de Parc Sagunt que está albergando importantes proyectos de Autopromoción por parte de usuarios finales como es el caso de Mercadona e Importaco.
No obstante, en la zona centro también existen destacados proyectos de autopromoción localizados en Ribarroja y Cheste, todos relacionados con el sector logístico y del transporte.
Contratación
Volumen de contratación
El volumen total de contratación en el primer semestre de 2019 ha alcanzado los 170.898 m²t. Esta contratación es notablemente superior a la producida en el mismo período de 2018 alcanzando en estos 6 primeros meses de 2019 casi la contratación total de 2018 (177.000 m2).
Se espera un incremento de contratación en lo que resta de año, debido a la finalización de construcción de nuevas plataformas logísticas y a la oferta de inmuebles 'llave en mano'.
Transacciones recientes en alquiler
El análisis de las operaciones de inmuebles logísticos realizadas durante el primer semestre de 2019 indica que el mayor número de operaciones se han concentrado en el eje central, no obstante, la operación de mayor volumen ha sido cerrada por Conforama en la Pista de Ademuz.
Atendiendo al volumen de las operaciones, no ha habido un patrón dominante ya que se han producido operaciones de diversa envergadura.
Los precios de alquiler de plataformas logísticas se han mantenido estables entre los 4 y 4,50 €/m2
Rentas de mercado
El incremento producido en años anteriores en las rentas prime para activos que cumplen con las necesidades de los operadores, se han estabilizado durante el primer semestre de 2019 como consecuencia de la consolidación del sector inmologístico.
En las zonas prime, las rentas máximas alcanzan los 4,50 euros /m²/mes de Ribarroja en el 'Corredor logístico de Valencia', Eje Centro, mientras que, en el Eje Sur, en las proximidades de la Factoría Ford, las rentas han alcanzado los 4,25 euros/m²/mes.
