"En 2019 hay que trasmitir un mensaje positivo"

En el marco de la pasada edición del SIL, celebrada en Barcelona del 26 al 27 de junio, BNP Paribas Real Estate presentó, en un evento realizado en el Hotel B, su informe del mercado logístico 2019.

Thierry Bougeard, drector general de BNP Paribas Real Estate en España, comentó la presentación afirmando que “el año 2018 ha sido de record, tanto en absorción como en volumen de inversión. Ahora, en el 2019, hay que ser positivos en el mensaje, puesto que el año en el que estamos está demostrando una leve ralentización de la demanda.

El informe presentado se centra en los datos de Madrid, Barcelona y Valencia, así como en el mercado de inversión.

La contratación en el mercado logístico de Madrid del segundo trimestre ha sido más elevada que la cifra registrada en el trimestre anterior. “La ausencia de operaciones de gran volumen, unido a una reducción en el número de operaciones, está frenando la contratación”, apuntan desde BNP Paribas. En lo que va de año, únicamente se ha realizado una operación superior a 20.000 m² y, con solos 3 operaciones por encima de los 10.000 m², el segundo trimestre del año ha supuesto una contratación de 87.642 m², más de un 60% por debajo de los registros del mismo periodo de 2018.

A pesar de la diferencia de superficie contratada en este trimestre con el año anterior, el nivel de actividad sigue siendo alto, aunque menor que en 2018. En total: 13 operaciones en el segundo trimestre, 22 en lo que va de año en Madrid.

Desde BNP Paribas señalan que “la contratación en 2019 estará en el entorno de los 600.000 – 700.000 metros cuadrados”.

Evolución de contratación logística en Madrid. Fuente: BNP Paribas Real Estate.

En cuanto a la demanda, los operadores logísticos siguen siendo el motor, con un 61% de las operaciones. Mientras, las operaciones llave en mano han supuesto el 41% de la contratación (380.000 m²).

Con lo que respecta a la demanda por rango de superficies, cado destacar el cambio de preferencias por los operadores logísticos. “Después de haber establecido sus naves XXL y naves XL en tercera y segunda corona, la actividad se centra ahora en la primera corona y última milla, favoreciendo la contratación de plataformas logísticas más pequeñas”, comentan desde la consultora. Y añaden: “Más del 75% de las operaciones han sido por debajo de 10.000 m² y el 69% han sido en la primera corona”. Esta nueva tendencia es la que ha generado la puntual disminución de la contratación logística.

Sobre la evolución del stock y la tasa de disponibilidad, desde BNP Paribas destacan que el parque logístico de Madrid mantiene una tasa de ocupación cercana al 94%, síntoma del buen momento del mercado. A final del primer semestre del año, la tasa de disponibilidad se sitúa por debajo del 6%.

Hablando de la evolución de las rentas, las nueve operaciones firmadas en el segundo trimestre en la primera corona han sido en niveles de renta de 4,7 €/m²/mes, por encima de la media de los últimos años. Zonas como Getafe, Coslada o San Fernando siguen acaparando las rentas más altas de Madrid, tal y como destacan desde la consultora.

En cuanto a la oferta futura, se espera que se incorporen más de 600.000 metros cuadrados en los próximos 18 meses.

“Después de un primer trimestre de récord de contratación en el sector logístico de Barcelona como consecuencia del gran volumen de dos operaciones (Decathlon y DSV) que han supuesto el 60% de la demanda, el segundo trimestre ha mantenido el buen nivel de comienzos de año”, explican desde BNP Paribas. La contratación del segundo trimestre (117.006 m²) ha sido menor que la del primer trimestre (228.757 m²), pero se han realizado más operaciones, 17 del segundo trimestre por 15 del primero. Desde la consultora señalan que la contratación de superficie logística ha superado la barrera de los 100.000 m² por séptimo trimestre consecutivo, dando muestras de un mercado sano.

La cifra de contratación del primer semestre alcanza los 345.758 m², lo que supone un descenso del 10,2% a consecuencia de la ausencia de operaciones de gran volumen. Según la consultora, la contratación estimada para 2019 es de 500.000 metros cuadrados.

La tasa de disponibilidad, por su parte, se mantiene en niveles bajos, situándose a cierre del segundo trimestre del año en el 3,6% sobre un stock total que se aproxima a los seis millones y medio de metros cuadrados. Desde BNP Parias matizan que “en el arco local la disponibilidad es residual, concentrándose en los arcos regional (55% de los espacios vacantes) y nacional (42%)”.

Por último, en cuanto a la oferta futura, BNP Paribas comenta que existen pocos proyectos especulativos comparado con Madrid y que el 50% de la oferta futura de 2019 ya está pre-alquilada.

La contratación de espacios logísticos en el mercado de Valencia ha alcanzado los 65.900 m² en el segundo trimestre de 2019, distribuidos en 4 operaciones. La cifra de contratación acumulada del primer semestre alcanza los 184.148 m². “La cifra de este primer semestre, a falta de lo que ocurra en el segundo, supone un nuevo récord de contratación en la serie histórica, muy condicionada por dos operaciones de gran volumen que han sumado el 61% del total”, apuntan desde BNP Paribas. Y añaden: “contando con las operaciones realizadas en el primer semestre y las demandas en curso, se espera una contratación de cerca de 250.000 m²”.

Con respecto a la demanda, las transacciones de más volumen han sido por usuarios finales (62%). Y destaca la importancia de las operaciones llave en mano (37%).

En cuanto a la tasa de disponibilidad, ésta se centra en la zona norte y este, en Robarroja, Torrente y Loriguilla. “Al cierre del primer semestre, la cifra no llega al 3%”, apuntan desde la consultora.

Las rentas máximas, por su parte, están sufriendo una estabilización, se situan en 4,5 €/m²/mes, mientras que las rentas mínimas tienden a subir.

Mercado de inversión

Fernando Sauras, director de Inversión Industrial y Logística para España de BNP Paribas Real Estate, expuso brevemente la situación del mercado de inversión, de la que extrajo unas conclusiones:

• El mercado logístico está captando el capital de otros segmentos, principalmente de retail.
• La entrada de nuevo producto de inversión asociado a la última milla está generando un descenso del ticket medio.
• La prima de riesgo aplicada a la comercialización cada vez es más reducida.
• El e-commerce está actuando como locomotora de los productos especulativos.
• Segmentación de los inversores especializados en logística.