La edificación sostenible, entre el valor real y el coste de no actuar

El pasado miércoles 17 de diciembre se celebró en Caixaforum Madrid una nueva edición de ‘Sostenibilidad XL’ que organiza Green Building Council España, con el firme propósito de medir el impacto que los edificios y ciudades tienen en el medioambiente, a la vez que generar un espacio debate y reflexión sobre sostenibilidad, vivienda y competitividad económica, en una jornada marcada por la revisión crítica del marco normativo europeo, la dificultad de medir el valor real de la edificación sostenible y la urgencia de responder de forma integrada a la crisis climática y habitacional en un escenario donde se presentó el Informe País 2025.

La jornada arrancó con una lectura crítica sobre la situación del sector. Por un lado, se destacó la modificación del Código Técnico de la Edificación o el despliegue del Plan Nacional de Rehabilitación, donde la descarbonización traza la hoja de ruta del sector con un lenguaje compartido y transversal, pero, por otro lado, aparecen sombras en un contexto tan diversificado del marco europeo, entre las cuales, la pérdida de ambición climática en determinadas políticas comunitarias y una gobernanza de la transición energética que sigue mostrando debilidades.

A nivel nacional, como remarcó Justo Orgaz, presidente de GBCE, "el apagón del pasado mes de abril muestra debilidad en la estrategia energética. Se mantienen los desafíos como la falta vivienda y la descarbonización, pero Europa no puede bajar las manos ante la crisis climática, porque somos actores protagonistas de esos impactos. El desafío es el mismo y debemos medir sus impactos para resolverlos, pero no de manera aislada”.

Precisamente, desde el ámbito de la regulación y las finanzas sostenibles, de la mano de Ana Puente, subdirectora general de Finanzas Sostenibles y Digitales del Ministerio de Economía, Comercio y Empresa, se apuntó a un momento de revisión profunda del marco normativo. La simplificación impulsada por la Comisión Europea busca aliviar cargas administrativas para mejorar la competitividad, reduciendo el ámbito de aplicación de ciertas obligaciones de reporte de sostenibilidad a las empresas de mayor tamaño.

La taxonomía europea sigue marcando los criterios técnicos de lo que puede considerarse sostenible, aunque su implementación práctica se enfrenta a ajustes. En paralelo, se destacó la necesidad de reforzar la colaboración público-privada y avanzar hacia sistemas financieros más resilientes al cambio climático, incorporando de forma estandarizada la eficiencia energética y la información ambiental en la tasación de activos inmobiliarios.

Durante la sesión se contó con la participación de Zsolt Toth, jefe de equipo en Buildings Performance Institute Europe (BPIE), quien despertó una reflexión acuciante sobre el parque edificado existente, con un mensaje claro: “la mayor parte del futuro ya está construido”.

De este modo, si se pueden regenerar edificios existentes o sustituir partes e incluso hacer cambios de usos repercutiría directamente en una reducción de su impacto medioambiental y garantizaría una provisión de viviendas suficientes para atender a parte de la alta demanda que se manifiesta como un problema global en toda Europa.

“Con cerca del 75% de los edificios europeos considerados ineficientes, la rehabilitación y la reutilización se plantean como una oportunidad estructural, no como un sacrificio. Entre las soluciones que están empezando a realizar desde países europeos como Irlanda es repensar edificios infrautilizados, reconvertir oficinas en vivienda asequible y aumentar la intensidad de uso desde criterios circulares que permitiría reducir emisiones, ahorrar recursos y responder a necesidades sociales reales”, reconocía Toth.

Sin embargo, alertó de los riesgos de gentrificación asociados a estas transformaciones y de la necesidad de mapear de forma sistemática los vacíos urbanos, para orientar políticas más justas y eficaces rompiendo con sesgos y desigualdades sociales.

Uno de los momentos clave de la jornada fue la presentación del Informe País 2025 que, en esta edición, lleva por título ‘Rentabiliblabla… ¿estamos haciendo bien las cuentas?’ que desgranó Bruno Sauer, director general de GBCE poniendo énfasis en el debate sobre el valor económico de la sostenibilidad.

Y es que, pese a la pedagogía y el avance en materia de desarrollo tecnológico y certificaciones, la vivienda sostenible sigue sin ser percibida socialmente como un activo con valor añadido, cuando el coste climático no es un gasto, sino una inversión con alta rentabilidad a medio y largo plazo.

“2025 podríamos destacar como el año del estancamiento. Nos hemos puesto la zancadilla a nosotros mismos. Si no empezamos como sociedad a actuar todo esfuerzo non habrá valido la pena. Hay que pensar en nuestros hijos”, anunció.

De hecho, la tasación inmobiliaria continúa sin integrar variables ambientales por falta de datos comparables, lo que dificulta la atracción de capital privado hacia la edificación sostenible. El papel de las aseguradoras también debería ser estratégico porque “valorar un inmueble no es adivinar su precio ni emitir juicios de valor, sino estimar lo que el mercado está dispuesto a pagar, pero para incorporar la sostenibilidad en la tasación faltan datos cuantificables y verificables”, lo que provoca una falta de atracción hacia la edificación sostenible.

¿Y qué ocurre si seguimos así? Pues el futuro no es demasiado alentador, en términos de cambio climático. Nuestro país, como la DANA de Valencia de 2024, es un claro ejemplo de cómo el clima puede marcar la hoja de ruta vital en los próximos años. De hecho, el coste de la inacción es superior a la de la acción.

En datos, solo en 1980 en Europa se costearon 18,5 millones de euros por los efectos del cambio climático. Y entre 2028 y 2034 se prevé que esta cifra alcance los 25 millones de euros. De ahí el título del informe, hay que dejar el ‘bla bla bla’ para actuar y conseguir, con todas las herramientas existentes, como la actualización de la certificación VERDE que impulsa GBCE, para crear un deseo, una necesidad y pagar el valor de lo que realmente necesitamos, sin especular con la naturaleza y el medioambiente.

De izq. a dcha.: Cristina Monge, politóloga; Bea de Diego, del Área de Desarrollo y Contenidos de GBCE; Margarita Tomàs, directora de Desarrollo de Negocio en GNE Finance; y Carlos Marmolejo-Duarte, catedrático del Ámbito de Arquitectura Legal y Gestión de la UPC.

Tras esta presentación que invitaba a la reflexión, se abrió una mesa de diálogo sobre ‘El coste y el valor de la edificación sostenible’ con Margarita Tomàs, directora de Desarrollo de Negocio en GNE Finance; Bea de Diego, Área de Desarrollo y Contenidos de GBCE; Carlos Marmolejo-Duarte, catedrático del Ámbito de Arquitectura Legal y Gestión de la UPC con la politóloga Cristina Monge como moderadora sobre las aportaciones desde el Informe País 2025, poniendo el foco en la necesidad de superar una visión cortoplacista.

“Hay que evaluar los edificios desde el ciclo de vida completo y agregar los riesgos climáticos como condición indispensable para diseñar políticas públicas eficaces”, comentaba al respecto de Diego.

De hecho, parece que situaciones críticas recientes no han servido para revertir esta situación. Como recordó Marmolejo-Duarte, “hemos tenido que pasar una pandemia para darnos cuenta que pagar 300.000 euros por una casa que no es confortable ni eficiente es lo correcto, pero, sin embargo, el precio de estos activos sigue en aumento”.

A esto hay que sumar los efectos sociales adversos que pueden derivarse si la transición ecológica solo beneficia a quienes ya pueden permitirse viviendas eficientes, ampliando la brecha con los hogares de menor renta.

En este sentido, de Diego añadía que “el primer obstáculo está en que los productos sostenibles sean más caros por un error de concepto. Es necesario aplicar políticas que beneficien los materiales sostenibles. Seguimos pensando que vamos a construir para un planeta como siempre, pero ese clima ya no existe. Hay nuevos escenarios”. Precisamente, Tomàs concluía con que “debe verse la sostenibilidad como inversión, no como un coste, sino no avanzaremos”.

Precisamente, el problema de la vivienda social y asequible también se quiso desgranar desde la perspectiva europea. Para ello, Tatiana Márquez, integrante del Grupo de Trabajo para la Vivienda Asequible de la Comisión Europea, participó en la sesión por vídeoconferencia para exponer que el encarecimiento de precios de venta y alquiler, la caída de licencias y el desajuste entre oferta y demanda han generado un déficit estructural que no se limita a entornos rurales o en declive, sino que afecta también a grandes capitales. Las cifras apuntan a la necesidad de millones de nuevas viviendas y a inversiones anuales de gran magnitud.

En este contexto, las nuevas reglas europeas buscan flexibilizar ayudas estatales para promover no solo vivienda social, sino también vivienda asequible para clases medias, al tiempo que se impulsa la modernización del sector de la construcción, la simplificación de los procesos urbanísticos y la compatibilidad entre seguridad, calidad arquitectónica y sostenibilidad.

Sin embargo, los datos son escalofriantes y se requieren más de 2 millones de viviendas al año en toda Europa para cubrir la demanda, lo que representa 150 millones de euros al año. ¿Cómo conseguirlo?

La realidad es otra bien distinta y, para ello, desde el Grupo de Trabajo se refuerzan 4 áreas de actuación:

1. Potenciar que se construya más viviendas modernizando el sector, simplificar los procesos burocráticos y la solicitud de licencias de obras, y compatibilizar la seguridad de las viviendas con calidad y sostenibilidad, como se expone en la Nueva Bauhaus Europea.
2. Crear una plataforma como punto de encuentro sectorial que permita movilizar más inversión en vivienda sostenible y asequible, flexibilizando a su vez ayudas estatales para este fin.
3. Fomentar el mercado de la rehabilitación y las reformas y atacando a la especulación inmobiliario de plataforma de alquiler de corta duración, para poder el impacto real en el mercado vivienda.
4. Finalmente, prestar una especial atención a los colectivos más vulnerables y crear palancas para que los jóvenes puedan tener un acceso digno a la vivienda, para evitar la discriminación en materia de vivienda. “Estas medidas no son suficientes para solucionar problema, si no se coopera entre estados nacional, regional y local”, concluía Tatiana Márquez.

Uno de los momentos álgidos de la jornada fue el Premio GBCE al Liderazgo en Edificación Sostenible, donde la experiencia del Área Metropolitana de Barcelona fue citada como ejemplo de cómo integrar la sostenibilidad en la obra pública, la vivienda social y el uso cotidiano de los edificios, tras reconocer fracasos pasados derivados de la falta de conciencia colectiva.

El broche de la jornada lo pusieron Myriam Peón, directora general de la Oficina del Plan General de Madrid, y Javier Martín, director general de Vivienda y Suelo del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana que se centraron en el papel del planeamiento y la gobernanza urbana, especialmente en la ciudad de Madrid.

En este sentido, se defendió la necesidad de planes estratégicos municipales con indicadores claros, capaces de sustituir modelos rígidos por marcos adaptativos que integren sostenibilidad, asequibilidad y calidad urbana. La rehabilitación sostenible se planteó como una práctica habitual que debe apoyarse en incentivos, incrementos de edificabilidad condicionados y una visión metropolitana que trascienda los límites administrativos. La colaboración público-privada fue señalada como imprescindible, aunque todavía lastrada por la desconfianza mutua y la falta de certidumbre regulatoria.

La jornada concluyó con una idea compartida: el cambio ya está en marcha, pero requiere aceleración. Medir mejor para mejorar, compartir objetivos y construir hojas de ruta comunes se identificaron como condiciones para que la sostenibilidad deje de percibirse como un sobrecoste y se consolide como el verdadero valor de la edificación futura.

La próxima edición de ‘Sostenibilidad XL’ en Madrid se celebrará, casualmente, el 17 de diciembre de 2026 en Caixaforum Madrid, convirtiendo este evento en un clásico del sector de la edificación y la sostenibilidad.