El nuevo rol del BMS en el cumplimiento de la EPBD

La revisión de la EPBD y, en particular, la BACS -Compliance Verification Checklist for Non-Residential Buildings-, establece criterios concretos que deberán poder demostrarse ante inspecciones. Por lo tanto, ya no basta con disponer de un BMS instalado, sino que este debe cubrir, medir, registrar y accionar sobre los principales sistemas técnicos del edificio.

Pero ¿cuándo se va a aplicar realmente y a qué edificios va a afectar? La obligación de verificación BACS aplica a edificios no residenciales que superen 290 kW de potencia efectiva en sistemas de calefacción, refrigeración o sistemas combinados antes del 31 de diciembre de 2024; o bien 70 kW de potencia efectiva antes del 31 de diciembre de 2029. Por lo tanto, ya estamos dentro del período de aplicación, pero aún tenemos un horizonte de casi cuatro años vista para adecuar nuestro cumplimiento.

Las potencias indicadas se calculan sumando todos los generadores, tanto centrales como terminales, independientemente de su ubicación (ya sea sala técnica o espacio ocupado). Y este punto es crítico, ya que muchos edificios, hoy en día, superan los umbrales sin tenerlo identificado formalmente.

El cumplimiento BACS pasa por implementar tres pilares centrados en una cobertura real para el control efectivo del edificio; unos datos realmente útiles, a los que se llega gracias a la monitorización, el registro y el análisis, y operar con criterio sobre la información, pasando del dato a la acción.

Entrando más en detalle, el primer pilar que hemos denominado “Cobertura real” implica que el primer filtro es cuantitativo y no admite interpretaciones. El BMS debe controlar al menos el 80% de las potencias efectivas de calefacción y refrigeración, y el mismo porcentaje de la potencia eléctrica de ventilación. Asimismo, ese control debe extenderse al 80% de la superficie ocupada de forma continua.

Por lo tanto, en esta fase, no basta con controlar solo equipos centrales, sino que los equipos terminales, unidades independientes y zonas ocupadas deben estar integradas o, como mínimo, monitorizadas para computar dentro de ese 80%. El problema suele ser que muchos BMS existentes no cumplen, no tanto por diseño o por tecnología, sino por falta de alcance funcional.

Por lo que respecta al segundo pilar, está focalizado en el uso de datos útiles, que realmente sirven. Nos centramos, por tanto, en los datos, pero no en su volumen, sino en su utilidad operativa.

Para ello, el BMS debe ser capaz de integrar consumos energéticos de HVAC con resolución mínima horaria; almacenar históricos para análisis comparativos, y detectar desviaciones frente a periodos anteriores, valores de referencia, o rendimientos de diseño (COP, ∆T, etc.).

En este sentido, el checklist exige evidencias claras que incluyen informes, gráficos, comparativas y trazabilidad de datos, no capturas aisladas. Además, un BMS que muestra valores en tiempo real pero no registra ni permite análisis histórico, no cumple.

Finalmente, el tercer pilar se basa en operar con criterio. Es, sin duda, el más exigente y, a la vez, el más ignorado en muchos proyectos. El BMS debe permitir y demostrar la detección automática de fallos de equipos, pérdidas de eficiencia, u overrides prolongados, entre otros; también debe realizar una gestión centralizada de alarmas y un benchmarking energético. Además, debe establecer una comunicación efectiva con el responsable de operación; permitir la interoperabilidad entre sistemas (HVAC, zonas, generadores, etc.), y debe existir un proceso operativo que incluya, no solo alarmas, sino evidencia de que esas alarmas se usan para accionar mejoras.

La EPBD, por tanto, evalúa el BMS como herramienta de gestión, no como software pasivo.

La EPBD evalúa el BMS como herramienta de gestión, no como software pasivo.

A partir de mayo de 2026, el BMS deberá integrar también la monitorización de la calidad ambiental interior (IEQ) en al menos el 80% de las zonas ocupadas, teniendo en cuenta temperatura, humedad y CO2, como proxy de contaminantes.

Además, debe hacerse un registro, con comparación frente a consignas y capacidad de análisis histórico.

Todo esto implica que, en la actualidad, no se debe diseñar o actualizar un BMS sin una lectura regulatoria clara, ya que implicaría un riesgo real. Por ejemplo, podríamos encontrarnos con sistemas que funcionan, pero no verifican cumplimiento; inversiones que requieren re-ingeniería en pocos años, o dificultades en auditorías, inspecciones o reporting.

Por todo ello, los proyectos de BMS deben abordarse desde ya con una visión de alineamiento normativo, no como integraciones puntuales de control. En definitiva, no se trata solo de instalar un BMS, sino de preparar el edificio para ser verificable.

En este sentido recomendamos que los proyectos se focalicen desde el inicio en cumplir los requerimientos funcionales del usuario y alinear el diseño, la arquitectura y la operación con las exigencias regulatorias presentes y futuras. Y para ello, es conveniente contar con experiencia práctica en la definición de coberturas reales; estructuración de datos útiles; configuración de alarmas, análisis y procesos operativos, y adaptación a nuevas exigencias EPBD y normas asociadas.

A partir de mayo de 2026, el BMS deberá integrar también la monitorización de la calidad ambiental interior (IEQ) en al menos el 80% de las zonas ocupadas, teniendo en cuenta temperatura, humedad y CO₂, como proxy de contaminantes.