Savills analiza el mercado de oficinas de Madrid por áreas geográficas

Savills, una de las principales consultoras internacionales de servicios inmobiliarios, ha analizado el mercado de oficinas de Madrid por áreas geográficas con el propósito de identificar correspondencias con sectores de actividad empresarial en los últimos años.

La lógica dicta que las ubicaciones más destacadas —Distrito Central de Negocios (CBD) y principales áreas urbanas— están asociadas con actividades terciarias o de servicios en general: empresas que demandan no sólo un espacio físico para desarrollar su actividad, sino también un prestigio que está asociado a las mejores ubicaciones (vías destacadas, edificios emblemáticos…). La ubicación es una herramienta más de marketing de cara a clientes actuales y potenciales e, incluso, a competidores.

Por otro lado, son las compañías relacionadas con actividades industriales las que demandan localizaciones periféricas (cercanía a ejes industriales, mayores superficies a menor coste), teniendo una importancia menor la propia localización como refuerzo de la imagen corporativa.

Zona de Azca, en el CBD madrileño. Foto: Rivo.

Para confirmar esta hipótesis Savills ha analizado la demanda en los últimos años tomando como punto de partida el número de operaciones de alquiler y venta a usuario en las distintas áreas geográficas y la presencia total de operaciones de cada sector de actividad en el mercado global.

En primer lugar, del análisis de las operaciones desde el año 2008 se comprueba que las compañías financieras, de seguros, inmobiliarias y del resto de servicios profesionales, además de la Administración Pública, copan las localizaciones urbanas. No obstante, segregando un poco más, se evidencia que la banca y otras financieras prefieren el CBD, mientras otros servicios se asocian más con el área urbana restante. La Administración se ha repartido entre ambas zonas.

Por otro lado, empresas industriales y logísticas se asocian con los principales ejes de actividad económica del sector secundario: autovías A1 y A2 (básicamente, Alcobendas e inicio del Corredor del Henares). Y por último, las empresas tecnológicas ocupan antiguas zonas semindustriales reconvertidas en áreas de negocio: eje de la A-6 (comprendiendo desde Pozuelo-Aravaca hasta las Rozas), la zona norte (Fuencarral, Manoteras, Las Tablas…) y la zona este (principalmente, Julián Camarillo).

Respecto a las administraciones públicas, tanto estatal como regional y local, se encuentran actualmente en pleno proceso de análisis de las necesidades reales de espacio y parece que ha llegado el momento de imponer la racionalización y optimización propias de la empresa privada, que ya han aplicado el Ministerio de Asuntos Exteriores, la Agencia del Medicamento o el propio Ayuntamiento de Madrid.

Cabe preguntarse si esta radiografía del mercado de oficinas ha sufrido alteraciones en los últimos años. Efectivamente, parece que se ha incrementado de forma paulatina la asociación de actividades exclusivamente financieras con el CBD, a la vez que el resto de actividades terciarias lo han hecho con otras áreas urbanas. En los últimos 15 meses (año 2011 y primer trimestre de 2012) las compañías bancarias y financieras han supuesto algo más del 30% de los contratos en el CBD, —cuando sólo suponen alrededor de un 10% de las operaciones totales en Madrid—, cifra semejante a la de todas las demás empresas de servicios; las recientes fusiones de cajas de ahorros y la llegada de algunas entidades internacionales han estado presentes recientemente.

Paseo de la Castellana. Foto: Quique Huertas.

La tendencia en la elección del CBD por parte de las empresas financieras es una evidencia desde 2009, así como lo han sido los movimientos realizados por parte de las empresas tecnológicas en la periferia. La situación del mercado de estos últimos años ha permitido a las compañías de este sector trasladarse a otros ejes, especialmente a la A1, restando su concentración en las antiguas áreas industriales. Del mismo modo, pero quizás de forma menos apreciable, las empresas industriales y logísticas extienden su demanda a la periferia cercana (especialmente norte). Con ello, nos encontramos con una paulatina pérdida de diferenciación sectorial en las áreas periféricas, al contrario de lo que parece suceder en el centro de la ciudad.