La contratación de oficinas en Europa se estabiliza y desciende la oferta disponible

La contratación de oficinas en los nueve principales países europeos occidentales cayó significativamente en el cuarto trimestre de 2011. En todo el año, no obstante, las operaciones descendieron sólo un 3%, muestra de la resistencia de este segmento inmobiliario al deterioro de la economía registrado a partir de la segunda mitad del año. Son datos del informe elaborado por la consultora BNP Paribas Real Estate.

La contratación de oficinas en París se incrementó un 9% en 2011 gracias al retorno de las grandes operaciones, situándose por encima de la media de los últimos diez años pese al retroceso del cuarto trimestre. En Londres, la contratación descendió un 34% el pasado ejercicio aunque se mantuvo en su promedio de largo plazo. En la City, en concreto, la demanda descendió por la debilidad del segmento financiero. En muchas plazas alemanas 2011 fue uno de los mejores ejercicios registrados nunca, con un cuarto trimestre particularmente fuerte, destacando la ciudad de Munich por el incremento del número de operaciones en 2011. En Milán, la contratación de 2011 mejoró la marca de 2010 y obtuvo uno de los mejores resultados de los últimos diez años gracias a algunas operaciones de gran tamaño cerradas en el último trimestre. El motor de la demanda, no obstante, fueron las relocalizaciones, lo que no redundó en la mejora de la absorción neta. En Bruselas, las operaciones retrocedieron un 32% respecto a 2010 por la debilidad de la demanda, visible incluso en la mejor zona de negocios de la ciudad que tradicionalmente representa más de la mitad de la absorción. En Madrid, la contratación en 2011 fue inferior a la del ejercicio precedente debido a la débil actividad del mercado. La tendencia al descenso fue visible en todos los distritos, incluido el centro de negocios (CBD).

La City de Londres. Foto: Simon Rogers.

El ejercicio 2011 estuvo claramente marcado por la favorable evolución del espacio disponible, cuyo ratio medio siguió disminuyendo hasta el 9,3% de finales del último trimestre. En Londres, las entregas de nueva superficie supusieron menos de un tercio respecto al año anterior, ayudando a la reducción de la tasa de disponibilidad del 7,5% al 6,6%. Las nuevas superficies en desarrollo se incrementaron ligeramente a finales de 2011 y, aunque no deberían repercutir significativamente en los niveles de oferta futura, es previsible que la disponibilidad crezca ligeramente en 2012 por la debilidad de la demanda. En París, la superficie disponible se incrementó suavemente en el cuarto trimestre de 2011. En Alemania, la rápida reducción del espacio vacante continuó en el cuarto trimestre, especialmente en los centros de negocios. La caída más significativa de la tasa de disponibilidad se dio en Munich y Hamburgo, donde se situó en el 7,4% y 7,3%, respectivamente, gracias a la fortaleza de la demanda y al acentuado descenso de los nuevos desarrollos (-62% y -19% en cada caso). En Milán, el ratio de desocupación creció significativamente hasta el 10,8% a finales de 2011 como consecuencia del importante volumen de oficinas de segunda mano incorporado al mercado. En el distrito de negocios, sin embargo, la superficie disponible se redujo hasta el 3%. En Madrid, el drástico descenso de nuevas entregas de oficinas ayudó a compensar la debilidad de la demanda y contribuyó a que la disponibilidad se estabilizara, aunque por encima del 13%. Los promotores se mostraron cautos ante la situación económica ―que se espera que empeore en 2012― y no se registraron entregas significativas durante el pasado ejercicio.

En términos generales, las rentas ‘prime’ se estabilizaron en Europa durante el último trimestre de 2011, si bien los precios de alquiler medios mantuvieron su tendencia al alza en los distritos de negocios más dinámicos, especialmente en Alemania. La renta ‘prime’ en Londres se mantuvo estable durante los tres últimos trimestres de 2011. En West End, la acentuada reducción de la disponibilidad mantuvo las rentas bajo una presión alcista. Esta zona tiene mayores probabilidades de incrementos adiciones que la City, donde el aumento de los precios de alquiler debería limitarse en 2012. En París, se alcanzó una nueva renta ‘prime’ de 810 euros/m²/año en el último trimestre del año. Los valores medios en el centro de negocios crecieron de forma continuada durante 2011. En Alemania, excepto por el crecimiento de Frankfurt, las rentas ‘prime’ se mantuvieron estables en la segunda mitad de 2011 en las principales ciudades. Los precios medios de alquiler, por su parte, se vieron empujados al alza por una disminución de la superficie disponible particularmente rápida. Es previsible que la buena situación del mercado de alquiler en Alemania cree una base firme para incrementos de precios en 2012, incluyendo también la renta ‘prime’. En Milán, la renta ‘prime’ se mantuvo inalterada durante 2011 en tanto que la rápida reducción de la oferta ha propiciado que suban los precios medios. Aunque la renta ‘prime’en Madrid se estabilizó en 324 euros/m²/año después de dos caídas trimestrales consecutivas, las condiciones del mercado podrían dar lugar a nuevas contracciones. Las rentas continuaron descendiendo en Bruselas, donde no se observó mejora ni por el lado de la oferta ni de la demanda. En términos anuales, la renta ‘prime’ se contrajo un 10% y la media se situó como la más baja entre los principales centros negocios. A corto plazo, no se esperan subidas de los precios de alquiler en ninguna de estas ciudades debido a la debilidad de la demanda.