Las rentas continúan estables con ligeras tendencias a la baja en el mercado de Madrid

Jones Lang LaSalle hizo públicos a finales de enero los datos correspondientes al mercado de alquiler e inversión de oficinas de Madrid del tercer trimestre de 2011. En él destaca que las rentas en el mercado de oficinas de Madrid han mantenido la tendencia iniciada a finales del 2010, aunque se ha producido un descenso moderado. La renta ‘prime’ ha vuelto a disminuir un 0,98% situándose en los 25,75 €/m²/mes, impulsada por una presión bajista motivada por la existencia de disponibilidad de espacio en edificios de calidad. Sin embargo, sigue habiendo puntualmente operaciones de pequeño tamaño o con circunstancias excepcionales que se realizan a niveles de renta muy elevados, en gran parte por las excelentes calidades de algunos productos.

Es en este cuarto trimestre del año cuando se han sobrepasado los 2 millones de m² en oferta entre oficinas y ‘high-tech’, alcanzando la tasa de disponibilidad del 10,84% —excluyendo los productos ‘high-tech’—. La zona CBD vuelve a aumentar su tasa de disponibilidad a causa de desocupaciones graduales y en el resto de las zonas, la oferta se mantiene estable.

La oferta futura esperada para 2012 y 2013 no ha variado frente al último trimestre de 2011, ya que la totalidad de los proyectos se encuentran en fase de construcción/rehabilitación o están comenzando en estos momentos. Es importante señalar que en el 2013 prácticamente toda la oferta que se espera está prealquilada o es ocupación propia por lo que puede ser la primera vez en años que no se promueva oferta para arrendamiento.

El nivel de demandas inferiores a 1.000 m² sigue estando en unos niveles muy similares a los de los dos últimos años. La demanda de gran tamaño ha disminuido ligeramente motivada por las elecciones y las tensiones económicas generales. Sin embargo, podemos señalar como hecho positivo, el que estén apareciendo demandas de volumen apreciable para empezar a estudiar la nueva situación de los mercados de manera exhaustiva de cara a este año.

El informe de Jones Lang LaSalle destaca que los inversores están esperando que los bancos liquiden parte de los activos en rentabilidad que tienen gracias a los embargos. Las instituciones financieras todavía no están dispuestos a aceptar los ajustes de precios necesarios y además se encuentran limitados por el hecho de que algunos de los activos forman parte de préstamos sindicados con otras instituciones financieras, por lo que no esperamos ver este tipo de producto en el mercado hasta al menos el segundo trimestre del 2012.

Las oportunidades de sale & leaseback en Madrid fueron muy escasas durante el 2011, tendencia que continuará aunque con, se espera, alguna nueva oportunidad en 2012.

Por primera vez desde principios del 2009 las rentabilidades para edificios de oficinas en inversión han subido medio punto hasta llegar al 6% equiparándose con Barcelona y Bruselas. No obstante, para transacciones de volúmenes inferiores a los 20 millones de euros, ubicadas en buenas zonas y con contratos a largo plazo, podrían aún obtenerse rentabilidades algo menos agresivas.