BNP Paribas Real Estate: Mercado de Oficinas en Europa (3T)

La superficie disponible de oficinas sigue reduciéndose en Europa Occidental por la falta de nuevos proyectos

Fuente: BNP Paribas Real Estate25/11/2011

25 de noviembre de 2011

Pese al empeoramiento de las condiciones económicas, en términos anuales la demanda de oficinas se ha mantenido estable durante el tercer trimestre de 2011 en los nueve principales mercados de oficinas europeos ―París, Londres, Frankfurt, Hamburgo, Berlín, Munich, Bruselas, Milán y Madrid―, según el estudio elaborado por la consultora inmobiliaria BNP Paribas Real Estate.

La tasa de disponibilidad, por su parte, ha continuado retrocediendo en estos mercados. Por lo que se refiere a los precios, mientras las rentas prime han permanecido invariables, las rentas medias de las principales áreas de negocio (Distrito central de Negocios, CBD) se han visto incrementadas debido al efecto combinado de la fuerte demanda y la escasa oferta de calidad de estas zonas.

Las operaciones se estabilizan en términos anuales

Este trimestre se ha caracterizado por el cierre de varias operaciones de gran tamaño que han estimulado el volumen de contratación en Londres (1.176.000 metros cuadrados entre septiembre de 2010 y septiembre de 2011) y París (2.003.000 metros cuadrados). En la capital francesa, de hecho, se han registrado los mejores resultados de los últimos tres años. En las ciudades alemanas estudiadas, la contratación ha presentado de nuevo un buen resultado trimestral ―especialmente en Munich (754.000 metros cuadrados) y Berlín (604.000 metros cuadrados)―, gracias al positivo comportamiento de la economía alemana. Las previsiones apuntan a que al finalizar el ejercicio se habrá superado el volumen de contratación de 2010.

Bruselas (365.000 metros cuadrados) y Madrid (321.000 metros cuadrados) todavía se enfrentan a una situación de fuerte inestabilidad. Pese al repunte de la contratación en Bruselas como consecuencia de una importante operación de alquiler protagonizada por el sector público, la absorción anual terminará por debajo del nivel alcanzado en 2010. En Madrid, pese a que no se ha registrado ninguna operación de relevancia durante el trimestre, la absorción neta prácticamente se ha estabilizado. No obstante, la difícil situación económica no hace prever ninguna mejora en la actividad del mercado de alquiler de oficinas en el corto plazo. En Milán, debido a la ausencia de operaciones relevantes, la absorción del tercer trimestre de 2011 se ha situado significativamente por debajo del nivel del mismo periodo del pasado año.

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En París (7,4%), la tendencia a la reducción de la disponibilidad se ha extendido por todas las zonas de la ciudad.

Nuevas reducciones de espacio

El espacio disponible de oficinas ―actualmente, 14,2 millones de metros cuadrados en los nueve principales mercados de Europa Occidental― ha seguido descendiendo de forma lenta pero continua. Durante el tercer trimestre ha retrocedido aproximadamente un 2% respecto al trimestre anterior, debido principalmente al descenso de nuevos proyectos.

En Londres (centro), en concreto, la superficie disponible es actualmente del 6,4% del parque. En París (7,4%), la tendencia a la reducción de la disponibilidad se ha extendido por todas las zonas de la ciudad. En Alemania, la disminución del espacio de oficinas vacante se ha acelerado durante el tercer trimestre por la pujanza de la demanda y el descenso de nuevos proyectos. La absorción neta ha sido particularmente fuerte en Berlín. Por su parte, una mínima mejora en la absorción neta ha contribuido a reducir, por primera vez este año, el porcentaje de disponibilidad durante el tercer trimestre en Madrid (13,2%) y en Bruselas (11,1%). En Milán, la tasa de desocupación se ha incrementado hasta el 9,9% por las políticas de racionalización de los usuarios, que liberan más superficie de la que contratan.

En cualquier caso, en los distritos de negocio (zonas CBD), donde la demanda está siendo particularmente alta, la tendencia al descenso del espacio disponible ha sido patente en los principales mercados europeos durante el tercer trimestre de 2010, y es probable que prosiga durante los próximos trimestres gracias al descenso de la nueva oferta.

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En Alemania, la disminución del espacio de oficinas vacante se ha acelerado durante el tercer trimestre por la pujanza de la demanda y el descenso de nuevos proyectos.

Las rentas continúan retrocediendo en Madrid y Bruselas

La continua reducción de la superficie disponible durante la primera mitad de 2011 ha tenido su reflejo en el incremento de las rentas. Aunque en el tercer trimestre no se han observado nuevas subidas de las rentas prime en los nueve principales mercados de Europa Occidental, las medias de los distritos de negocios (zonas CBD) se han incrementado ligeramente respecto a los trimestres precedentes.

Tras cinco trimestres consecutivos de subidas, la renta prime se ha estabilizado en Londres (centro) durante el pasado trimestre (1.227 euros/metros cuadrados/año). La media (469 euros/metros cuadrados/año) se ha incrementado en West End y Docklands, debido a la caída de los ratios de disponibilidad. En París (centro) la renta prime (800 euros/metros cuadrados/año) también se ha estabilizado. En Alemania las rentas prime se mantuvieron también estables durante el tercer trimestre y, en sus valores medios, o bien se incrementaron ligeramente (como es el caso de Berlín, 264 euros/metros cuadrados/año) o se estabilizaron en niveles elevados, como en Hamburgo (210 euros/metros cuadrados/año) y Múnich (396 euros/metros cuadrados/año).

En Milán, los alquileres medios del distrito de negocios se han incrementado gracias al fortalecimiento de la demanda. Actualmente, Bruselas y Madrid registran caídas de las rentas debido a la debilidad de la demanda de alquiler de oficinas. En Madrid, tanto la renta prime (324 euros/metros cuadrados/año) como la media (248 euros/metros cuadrados/año) han retrocedido ligeramente durante el tercer trimestre de 2011. Aunque parecen poco probables descensos adicionales en estos dos mercados y podría darse una estabilización de los valores prime, no se esperan incrementos antes de la segunda mitad de final del próximo ejercicio.

La contratación anual en Madrid terminará por debajo del nivel de 2010. Las rentas descienden ligeramente al igual que la disponibilidad

Ligero retroceso de la inversión en oficinas

Después de dos años de expansión, el volumen de inversión en oficinas retrocedió en términos anuales ligeramente durante el tercer trimestre de 2011, reflejando la actual desaceleración de la actividad económica.

La caída ha sido especialmente significativa en Londres (centro), en tanto que en París (centro) y en las ciudades alemanas se espera que el volumen de inversión anual supere el del ejercicio anterior. En Madrid y Bruselas se ha registrado una ligera mejoría durante el tercer trimestre en términos anuales, aunque debido la empeoramiento de la situación económica no se espera que el cómputo anual supere el del ejercicio anterior. Para 2012, es probable que se de una nueva desaceleración en todos los mercados analizados al tiempo que se debilita la actividad económica en Europa Occidental.

Las rentabilidades medias de las oficinas prime se han estabilizado durante el tercer trimestre. Tan sólo se han registrado dos ligeras caídas en Munich y Hamburgo, donde la demanda de oficinas prime es particularmente fuerte. Italia y especialmente España son actualmente los países que presentan más riesgo por su delicada situación económica.

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