El mercado de oficinas de Madrid sigue en ‘stand-by’

Otro tema son las rentas. Si bien en la zona prime siguen en la misma línea, lo cierto es que la media ha descendido hasta un 6,5% según los datos de BNP Paribas Real Estate. En la misma línea, desde Jones Lang LaSalle apuntan que, concretamente los precios de alquiler de referencia, no ven reflejada todavía una estabilización de renta de modo que, por segundo trimestre consecutivo, han disminuido por debajo del 1%.

Pero la fluctuación de las rentas depende también de la zona, tal como señalan desde Savills. Según los analistas de la consultora británica, el mercado de oficinas de Madrid avanza a dos velocidades en cuanto a rentas se refiere, distinguiendo la fortaleza del CBD (Central Business District) de las áreas más alejadas del centro.

La cautela de las empresas ante una recuperación económica que se muestra más lenta de lo esperado se ha trasladado al mercado de oficinas de Madrid. Durante el primer trimestre de 2011 la contratación registró un descenso del 9,4% en términos anuales, según la consultora inmobiliaria BNP Paribas Real Estate, que cifra en 74.000 metros cuadrados la absorción bruta de los primeros tres meses del año. Al igual que en el ejercicio 2010, las relocalizaciones han constituido el motor de la contratación, pese a que empiezan a percibir cierto agotamiento de esta estrategia.

Por zonas, la contratación retrocedió un 7% en términos anuales en el centro de negocios (CDB) y un 30% en la zona Descentralizada. La zona de mayor crecimiento fue en Periferia (+39%), aunque se debe esencialmente a la escasa contratación de hace un año.

Las empresas del sector servicios, fabricantes y entidades financieras —en este caso, por la destacada operación protagonizada por BBVA, con 9.000 metros cuadrados en zona Descentralizada— sumaron el 75% de la contratación del trimestre. Asimismo, la consultora apunta también que la Administración permanece ausente de la demanda de oficinas en Madrid por las políticas de austeridad imperantes.

Asimismo, y aunque no se han registrado entregas de obra nueva significativas durante el pasado trimestre, la disponibilidad creció un punto porcentual por la liberación de superficie de segunda mano como consecuencia de las estrategias de optimización de espacio y, en menor medida, del cierre de empresas. Las oficinas vacantes en este momento constituyen el 13,9% del total del parque madrileño. El mayor crecimiento (+2,3%) se registró en Periferia, y determinó el aumento de este parámetro en toda la ciudad. No obstante, al ritmo de contratación de los últimos doce meses, el parque de oficinas disponible en la ciudad se absorbería en cuatro años, lo que supone una mejora respecto a los cinco años que eran necesarios a principios de 2010.

Rentas

La renta prime de Madrid del trimestre se mantuvo estable frente a 2010 en 28 /m²/mes. Las rentas medias, por su parte, descendieron el pasado trimestre un 6,5% en términos anuales, como respuesta a la menor actividad del mercado y al aumento de disponibilidad. Sólo en el centro de negocios (CDB) las rentas crecieron un 4%. El descenso más acusado se dio en Periferia, donde los precios de alquiler retrocedieron un 21%. Desde que en el 2008 empezara a decrecer la actividad, las rentas medias han acumulado un descenso del 26% en la ciudad.

Según el informe del mercado de oficinas de Madrid para el primer trimestre del año elaborado por la consultora Jones Lang LaSalle, los precios de alquiler de referencia no ven aún reflejada una estabilización de renta. Por segundo trimestre consecutivo, dichas rentas han disminuido ligeramente por debajo del 1%. Además, los niveles de carencias en incentivos en los mejores productos del mercado siguen utilizándose para conseguir llevar a término las operaciones firmadas, así como en algunos casos otro tipo de incentivos.

En el caso de la oferta de edificios de oficinas en alquiler en la capital, la falta de movimiento de empresas así como el descenso de proyectos terminados han marcado que la oferta disponible de este trimestre tanto en oficinas como en ‘high-tech’ haya crecido muy ligeramente, superando el millón quinientos mil metros cuadrados en oficinas, junto con casi 462.000 metros cuadrados en productos ‘high-tech’. Este ligero crecimiento sigue consolidando la tendencia a la estabilización de la disponibilidad inmediata en el mercado.

En cuanto a la tasa de disponibilidad de oficinas, ésta ha alcanzado el 10,2% dados los ligeros incrementos en todas las zonas menos en la Periferia. Las cifras de los productos terminados consolidan su vuelta a los niveles de los años 90, marcando de manera cada vez más acusada la escasez de productos nuevos, que representan sólo algo más del 8% sobre el total de stock de oficinas en Madrid.

Por otra parte, entre enero y marzo de este año las demandas inferiores a los 200 metros cuadrados aumentaron ligeramente su actividad frente a períodos anteriores. Pero sigue sin aumentar el número de grandes corporaciones que buscan espacio, por lo que el mercado se mantiene gracias a las demandas pequeñas, que incrementan ligeramente su posición a más del 60% del total. La mayor parte de las demandas de más de 5.000 metros cuadrados comenzaron su búsqueda hace ya tiempo y siguen sin encontrar oficinas que cumplan con sus requisitos.

La inversión busca 'prime'

Los criterios de demanda de inversión analizados por Jones Lang LaSalle no han variado en los últimos meses y los edificios que más demandas están teniendo son los situados en las mejores ubicaciones de Prime y CBD, en los que la calidad prima sobre la situación arrendaticia, los edificios localizados en zonas secundarias dentro de la M-30 y periféricas cercanas muy consolidadas. En otras áreas de Madrid, los inversores sólo considerarían zonas muy consolidadas como el Parque Empresarial Las Rozas por ejemplo, y siempre y cuando la oportunidad no presente riesgos de desocupación a corto plazo y el arrendatario sea de probada solvencia. Igualmente, las transacciones de sale & leasebacks continúan siendo de interés para la demanda.

Por otra parte, en los últimos meses la consultora ha detectado un ligero aumento de activos en el oferta en el mercado ya que algunas inmobiliarias y fondos de inversión han decidido rotar ciertos inmuebles y aunque las expectativas de precio siguen siendo altas en muchos casos, previsiblemente se irán vendiendo en los próximos meses. Mientras, los sale & leaseback, que han protagonizado el mercado de inversión en los últimos 2 años, empiezan a escasear aunque no descartamos que sigan apareciendo oportunidades puntuales en diferentes zonas de Madrid.

Finalmente, las rentabilidades para el mercado de inversión de oficinas de Madrid se mantuvieron en este trimestre en un 5,5% aunque, algunos inversores, especialmente privados, estarían en disposición de aceptar rentabilidades más bajas para activos muy atractivos y de gran calidad.

En palabras de Jorge Sena, director de Inversión de Jones Lang LaSalle en Madrid, “la oferta de productos en inversión aumentará en los próximos meses en todas las zonas de Madrid. No obstante el producto en el CBD empieza a ser cada vez más escaso debido fundamentalmente al alto número de operaciones que se ha registrado en losúltimos 2-3 años y que los actuales propietarios no están en disposición de venta.” Y concluyó: “El incremento de oferta provocará un aumento significativo de transacciones de inversión que previsiblemente se deberían cerrar antes de verano”.

Savills también ha presentado recientemente su último informe sobre el mercado de oficinas de Madrid correspondiente al primer trimestre del año. Según éste, la desconfianza ante la evolución de la situación económica en España ha provocado que el mercado de las oficinas en la capital muestre síntomas de estancamiento. Tanto, que el volumen de absorción, cerca de 73.000 metros cuadrados, se ha situado un 25% por debajo de la cifra registrada en el mismo período del año anterior. Además, la demanda ha dado muestras de cautela ya que las operaciones han sufrido un descenso del 8%.

Dentro de este contexto de atonía, uno de los aspectos más reseñables ha sido la caída de la tasa de disponibilidad. Tras trece trimestres consecutivos de crecimiento, el mercado de oficinas de Madrid ha dejado un volumen de superficie vacante por debajo de la barrera psicológica de 1,5 millones de metros cuadrados. “Estas cifras se pueden explicar en base a varios factores. Por un lado, debido a la discreta incorporación de nuevos desarrollos y, por otro, a las compañías que durante el ejercicio pasado firmaron grandes operaciones y que todavía no han desocupado sus sedes. Así, la tasa de disponibilidad en el mercado global de Madrid quedaría en un 11,5%”, explica Ana Zavala, directora del departamento de Agencia de Oficinas de Savills.

En el apartado de las rentas, los analistas de la consultora británica consideran que el mercado de oficinas de Madrid avanza a dos velocidades: Por un lado, la fortaleza del CBD (Central Business District) y de las áreas prime de la periferia han conseguido que se aminore el ritmo de los descensos. En cambio, en las áreas más alejadas del centro, donde el exceso de oferta supera con creces los niveles ‘saludables’, el factor precio se convierte en el principal incentivo para atraer a la demanda.

El valor teórico del CBD se mantuvo estable respecto al trimestre anterior entre los 27 /m²/mes y los 28 /m²/mes, con una variación interanual del -3,5%, si bien el 60% de las operaciones firmadas en esta zona se situaron en una horquilla entre los 25 /m²/mes y los 30 /m²mes. En cuanto al área urbana, la dispersión de los valores de renta es más amplia, sin embargo en el 38% de las operaciones el precio se situó entre los 18 /m²/mes y los 20 /m²/mes.

En la fase de transición

Durante los tres primeros meses del año el mercado de inversión superó ligeramente los 100 millones de euros. Sin embargo, como señala el informe de Savills, aunque el volumen dobla la cifra alcanzada en el primer trimestre del año anterior, el dato resulta poco alentador teniendo en cuenta que ha sido el mínimo de la última década. En la opinión de los consultores, el nivel de rentabilidad en CBD mantiene el registro del trimestre anterior, entre el 5 y el 5,25%, pero si se detectase un edificio en venta que cumpliese todos los fundamentos de inversión, la voracidad de los inversores nacionales comprimiría las yields.

“Nos encontramos en un momento de transición en el que se conjugan varios elementos: escasez de producto, incertidumbre económica y aumento del coste de la financiación, entre otros. No obstante, en los próximos meses aumentará la oferta de inmuebles de calidad, lo que provocará una mayor actividad inversora”, concluye Pavía, director de Inversión de Oficinas Nacional de Savills.

Según los datos publicados por las consultoras, las previsiones no son muy optimistas, al menos no hasta finales de 2011 y, sobre todo, primeros de 2012. Y es que las previsiones apuntan a una progresiva estabilización de las rentas, aunque con nuevos descensos en las zonas más alejadas. “Aún esperamos que el segundo trimestre, el más determinante, pueda mejorar la tendencia global del año”, afirma Ilan Dalva, director del área de oficinas de BNP Paribas Real Estate. Aunque se espera la definitiva recuperación de la actividad del mercado de oficinas en 2012, “en la actualidad existe demanda, si bien la toma de decisiones de las empresas se está alargando”, explica el directivo. Los precios, la mejora de las condiciones contractuales y las ayudas a la implantación pueden colaborar a la reactivación del mercado.

En la misma línea, para Savills 2011 será un año de transición, “en el que las rentas continuarán su ajuste bajista y el mercado de inversión alcanzará el nivel de los últimos dos años”. Desde la consultora británica consideran que, sin duda, los inversores internacionales afianzarán su regreso al mercado de oficinas de la capital, lo que incrementará el volumen medio por operación, cuya capacidad inversora le permite acceder a producto que queda fuera del alcance del inversor nacional.