La absorción de oficinas crece un 74% en Madrid

La primera mitad del año ha sido bastante positiva en el ámbito económico y este tercer trimestre ha seguido en la misma línea con noticias positivas como la revisión al alza de las previsiones de crecimiento para 2010 y 2011 y una cierta estabilización en las cifras de desempleo, que siguen siendo malas pero no han empeorado tanto como lo han hecho a lo largo de los últimos dos años. Los inversores han moderado su actividad este trimestre con respecto al trimestre anterior, algo en línea con el descenso tradicional de la actividad de los meses estivales, pero el informe Exa prevé un nuevo repunte inversor en el último trimestre del año impulsado por la vuelta al mercado español de los inversores institucionales extranjeros.

En cuanto a la absorción, el crecimiento ha venido de la mano de un incremento notable de las operaciones, en especial en la Periferia, aunque con un recorte importante de las rentas. Este recorte no ha sido homogéneo y ha habido zonas, como la Descentralizada, donde las rentas no solo no han caído sino que se han incrementado un 15%, lo que nos indica que esto puede tratarse de un descenso pasajero y coyuntural.

La nueva oferta entregada en lo que va de año ha sido muy inferior a lo habitual en los últimos años. Esto, junto con el aumento de la demanda, ha mantenido las tasas de disponibilidad relativamente estables en el entorno del 13%. Dado que la previsión de nueva oferta para los próximos meses es igualmente escasa y que la demanda parece estabilizarse al alza, no se tardará en ver reducida la disponibilidad en Madrid, en especial en las zonas más demandadas del Casco Urbano, ‘Prime’ y Descentralizada.

En lo que va de año 2010 se han entregado 78.000 metros cuadrados de nueva superficie de oficinas, de los cuales cerca del 30% corresponden a superficies del tipo llave en mano como por el ejemplo el edificio de AMA en Vía de los Poblados. Esta cifra es muy inferior a la de 2009 y es una de las más bajas de los últimos años. El motivo es tanto la bajada generalizada de la demanda en los últimos trimestres como las dificultades que atraviesa el sector de la construcción. Los nuevos proyectos se abandonan o se retrasan esperando que las disponibilidades caigan y aumente la demanda. La práctica totalidad de la superficie entregada se halla en las zonas Descentralizada y Periferia destacando la entrega de los 30.000 metros cuadrados del proyecto de Hines en Las Rozas.

La previsión es que en lo que queda de este año se entreguen un total de 149.000 metros cuadrados de nueva oferta lo cual supondría una caída del 70% con respecto a los casi 500.000 metros cuadrados que entraron al mercado en 2009. Es posible que esta cifra aumente ligeramente si la demanda sigue creciendo y la recuperación económica, que ya se ha visto a comienzos de año, sigue su curso.

Aunque la oferta nueva ha seguido escaseando la baja demanda de este último trimestre en relación a los dos precedentes nos ha traído un nuevo repunte de la tasa de disponibilidad que ha subido unas décimas situándose en el 13,5% a finales de septiembre. Este aumento ha sido mayor en el Casco Urbano y en la zona Descentralizada mientras que ha sido más moderado en la zona ‘Prime’ y en la Periferia apenas se ha notado.

La tendencia más probable para final de año es que volvamos a ver como baja la disponibilidad, aunque de forma muy leve, como consecuencia de un más que probable incremento de la demanda en el último trimestre del año mientras que la oferta nueva se mantendrá en niveles modestos y probablemente se siga retrasando la entrega de nuevos proyectos que pasaran a engrosar la oferta en 2011.

En 2011 la cifra prevista de entregas subirá hasta los 291.000 metros cuadrados y no será hasta 2012 cuando volvamos a ver cifras similares a las de 2009 con cerca de 530.000 metros cuadrados de nueva oferta entregable. La mayor parte de los proyectos futuros han ido retrasando sus fechas de entrega y los que aún no han comenzado las obras han retrasado éstas a la espera de un escenario económico más favorable que podría estar ya cerca vistas las tasas de disponibilidad que se están alcanzando.

Algunos de los proyectos que ya están en marcha son:

• Vía Norte en Las Tablas
• La Dehesa Vieja de Neinver en San Sebastián de los Reyes
• Arturo Soria 343
• Príncipe de Vergara 131
• Cerro del Águila 11-15 en San Sebastián de los Reyes.

En este tercer trimestre del año se ha alcanzado una cifra total de absorción bruta de 73.000 metros cuadrados. Esto representa un incremento del 74% con respecto al mismo trimestre de 2009 y deja el total acumulado anual en los 300.000 metros cuadrados, más del doble de lo que se absorbió en los nueve primeros meses de 2009.

Con los datos anteriores, el estudio de Exa concluye que se prosigue la tendencia iniciada a finales del pasado año en el que se vio como la demanda volvía a crecer después de un periodo, desde octubre de 2008 hasta septiembre de 2009, en el cual apenas hubo movimiento en el mercado de agencia en Madrid. Todavía no se alcanzan los niveles anteriores a la crisis pero la tendencia actual llevará a recuperar dichos niveles en el largo plazo.

Analizando en detalle las transacciones de este periodo, se puede ver que en relación al mismo trimestre de 2009 han aumentado tanto el número de operaciones como la superficie media contratada por operación en un 48% y un 18% respectivamente. Principalmente se ha visto operaciones de empresas de tamaño medio-grande en este periodo. El mayor crecimiento lo han experimentado las operaciones en el rango de los 1.001 a 3.000 metros cuadrados que han aumentado en 17 puntos porcentuales mientras que el resto han perdido algo de protagonismo. Las operaciones de 0 a 200 metros cuadrados apenas han variado su peso global pero su superficie media ha aumentado de 118 a 148. Las operaciones de 201 a 500 metros cuadrados han tenido una caída más fuerte, algo más de 6 puntos y han visto reducida su superficie media de los 337 a los 310 metros cuadrados. En el rango de los 501 a 1.000 metros cuadrados también ha habido una significativa caída de casi 8 puntos porcentuales y también en su superficie media que ha pasado de los 721 metros cuadrados del mismo periodo del año anterior a los 671 metros cuadrados de este trimestre. Las operaciones de más de 3.000 metros cuadrados han reducido levemente su importancia relativa aunque se ha realizado una operación más en este trimestre y ha crecido también la superficie media desde los 4.782 a los 4.809 metros cuadrados. Se sigue pues consolidando la recuperación de la demanda con la entrada de nuevas empresas en el mercado así como la reubicación y renegociación de contratos de empresas ya establecidas en el mercado que aprovechan la coyuntura de rentas más bajas y mayor disponibilidad.

Por zona geográfica, el 31% de la superficie absorbida está situada en la Periferia, donde destaca la zona de Alcobendas y San Sebastián de los Reyes que han sido las principales protagonistas de este periodo en cuanto a contratación. Le sigue de cerca el Casco Urbano con un 30% del total de la absorción destacando aquí el área del barrio Salamanca y el de la M-30. La zona Descentralizada ha perdido protagonismo este trimestre en relación al anterior y ha absorbido un 25% del total de la superficie mientras que la zona ‘Prime’ se queda con el 15% restante con varias operaciones en el CTBA.

El alquiler sigue siendo la opción más demandada aunque ha habido varias operaciones de compraventa este trimestre pero solo han supuesto un 6% del total de la absorción. Exa prevé que durante el último trimestre del año el mercado se acercará a los 200.000 metros cuadrados de absorción para cerrar el año con cerca de 500.000 metros cuadrados de absorción total, lo que haría superar las cifras de 2008 y 2009 y acercarse a niveles de precrisis.

Por sectores económicos las protagonistas han sido las empresas industriales y las tecnológicas. En el otro extremo, las menos dinámicas han sido el sector público y las empresas del sector distribución. En comparación con el mismo periodo del año anterior han ganado protagonismo todos los sectores salvo la industria y los servicios. La administración pública y la construcción han sido los que más peso han ganado.

En general, las rentas retroceden

A diferencia de lo ocurrido durante el segundo trimestre, en los últimos tres meses se ha vuelto a ver un recorte en las rentas, en especial en la Periferia, como consecuencia del aumento en la disponibilidad en la zona que ya vistas en periodos anteriores. Esta bajada en las rentas ha provocado también como contrapartida que la absorción en la zona ganase peso este trimestre concentrando el 31% del total de la contratación de este periodo.

Las rentas máximas se han mantenido estables en la zona ‘Prime’ y Periferia y han aumentado en el Casco Urbano y la zona Descentralizada, sin embargo en términos medios ha habido un retroceso generalizado. En la zona ‘Prime’ las rentas se sitúan en los 23,5 euros por metro cuadrado al mes de media, un 8% menos que el trimestre anterior. El retroceso en el Casco Urbano ha sido del 7% con 15,6 euros por metro cuadrado al mes.

La zona Descentralizada ha sido la única en crecer con un aumento del 15,6%, superando al Casco Urbano mientras que la Periferia, con un retroceso en rentas medias del 40,6%, ha sido la zona donde más se ha notado el descenso de las rentas. Esto se ha debido principalmente a que se trata de una zona con una gran amplitud de precios y este trimestre en concreto, se han firmado numerosas operaciones en zonas alejadas de la capital y con una renta de salida tradicionalmente baja y que se ha rebajado aún más debido a la caída de la demanda en dichas zonas ya vistas en trimestres anteriores.

Estos movimientos de desplazamiento de la demanda por zonas en función del atractivo de los precios, se van a seguir viendo en los próximos meses ya que actualmente existen áreas donde la demanda ha caído tanto y la disponibilidad es tan alta que las rentas han alcanzado niveles muy atractivos para los inquilinos. A nivel global, no obstante, Exa cree que las rentas no van a tener correctivos mucho más fuertes y que en las zonas más demandadas van a crecer, tal y como ha sucedido con las rentas máximas que han seguido su tendencia alcista este trimestre y la zona Descentralizada que ha superado, aunque por poco, al Casco Urbano en rentas.

El volumen de inversión en inmuebles exclusivos de oficinas a lo largo de este trimestre ha sido de 45 millones de euros representados en una sola operación: la compra por parte de Metroinvest, sociedad participada por el Grupo Metrópolis, de uno de los edificios de Acciona situado en la zona de Julián Camarillo. Aún así, esto supone un incremento del 40% con respecto al mismo trimestre del año anterior y da un volumen de inversión total en oficinas Madrid en estos últimos nueve meses de casi 500 millones de euros.

Analizando la evolución de la inversión en 2010, el primer trimestre ha tenido un volumen similar, aunque con un mayor número de operaciones, a este último trimestre, mientras que ha sido en el segundo trimestre donde se ha realizado más del 80% del total de la inversión con dos operaciones de más de 100 millones de euros cada una: la sede de Caja Madrid en Las Rozas, operación asesorada por Exa y el edificio Masters II. El interés de los inversores continúa centrado en edificios ‘Prime’ o bien en ejes muy consolidados del Casco Urbano y la zona Descentralizada. A pesar del incremento en la demanda sigue existiendo un exceso de oferta que penaliza los edificios con baja rentabilidad en función de sus características y aquellos que pueden mostrar más incertidumbre a los inversores tanto por su ubicación, como por sus rentas e inquilinos.

Como ya se vio a principios de año, los fondos de inversión extranjeros han vuelto a mostrar interés y operar en el mercado español, pero siguen siendo los inversores nacionales los que más actividad han mostrado tanto en número de operaciones como en volumen totalizado. Las perspectivas de cara al resto del año son buenas, por lo que Exa mantiene su previsión inicial de que en 2010 se superará los cerca de 700 millones de euros de contratación del pasado año. Es de prever que el último trimestre del año sea similar al segundo trimestre donde se han realizado operaciones de gran volumen.

Las rentabilidades no van a variar demasiado manteniéndose entre el 5% y el 6% en las zonas más consolidadas y en los mejores edificios y elevándose por encima del 7% en zonas Periféricas, dependiendo del tipo de inmueble, inquilino y duración de los contratos. Es posible que se asista a alguna operación más de ‘sale & leaseback’ tanto de entidades bancarias como de otro tipo de empresas en busca de liquidez, ventajas fiscales, ahorro en costes de gestión y en los casos de pactos de recompra, beneficiarse de futuras revalorizaciones en el precio de los inmuebles, pero seguramente en menor medida que el pasado año.