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Desde el departamento de Oficinas de Forcadell se analizan los principales artículos de la LAU 1994

La fianza en los contratos de arrendamiento de oficinas y locales

Departamento de Oficinas del Grupo Forcadell18/09/2009

18 de septiembre de 2009

La fianza es uno de los aspectos ciertamente desconocidos en el arrendamiento de inmuebles, quizás porque genéricamente se le supone una garantía meramente adicional al impago de las mensualidades correspondientes. Pero tiene su qué. Cierto es que genera habitualmente demasiada problemática cuando finaliza la vigencia del contrato y cuando llega el momento de su devolución.

Ley de Arrendamientos Urbanos

La vigente Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, aplicable a toda España, regula la Fianza en una Disposición Común aplicable a los inmuebles viviendas y a los distintos de vivienda, por tanto a los que nos atendemos, en su artículo 36, con la siguiente literalidad:

  1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico, en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
  2. Durante los cinco primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.
  3. La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.
  4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.
  5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.
  6. Quedan exceptuadas de la obligación de prestar fianza las Administraciones Públicas, la Administración General del Estado, las Administraciones de las Comunidades Autónomas y las entidades que integran la Administración Local, así como los organismos autónomos, entidades de derecho público y demás entes públicos dependientes de ellas, cuando la renta haya de ser satisfecha con cargo a sus respectivos presupuestos.

La ley vigente indica que al tratarse del arrendamiento distinto de viviendas (oficinas, locales comerciales, etc.) se exige, a diferencia del arrendamiento de viviendas, dos mensualidades de renta, entendiéndose la cifra señalada como tal en el contrato de arrendamiento y excluyendo, salvo expresa previsión acordada entre las partes, los pagos adicionales derivados del arrendamiento como pudieran ser los gastos de comunidad repercutidos mensualmente al arrendatario, o los impuestos que gravan la propiedad por el mismo concepto. Por tanto, una cosa es el cálculo de las dos mensualidades de renta como fianza (que repetimos, se calcula sobre lo señalado como ‘renta’ en el contrato), y otra cosa es lo que la fianza cubre con ella, que incluye además de la renta también el posible impago de esos gastos de comunidad o impuestos, añadidos en el contrato como pagos de obligado cumplimiento del arrendatario, además de posibles daños en el inmueble.

La finalidad de la fianza es garantizar el cumplimiento de todas las obligaciones que el arrendatario contrae

A continuación la Ley indica que la fianza deberá actualizarse, algo comúnmente pasado por alto, cuando finalizan los cinco primeros años de vigencia. Se debe entender que incluso siendo la vigencia del contrato superior a los cinco años, el arrendador podrá exigir la actualización de las dos rentas mensuales por la cifra resultante del incremento por inflación tras los cinco primeros años de vigencia. Por tanto, si el contrato excede de cinco años, primará el pacto entre las partes, y en caso contrario la actualización de renta servirá como actualización de fianza.

Seguidamente, el artículo 36 de la LAU indica que el saldo a devolver por el propietario-arrendador al finalizar el contrato devengará interés en su contra y en favor del arrendatario si, transcurrido el plazo de un mes desde la entrega de llaves por parte del arrendatario, no se le ha restituido la cantidad a éste. Ello es problemático por cuanto la devolución se frena en ocasiones por parte del propietario-arrendador, que pretende imputar la fianza a posibles daños causados en el inmueble, por lo que pudieran devengarse intereses transcurrido un mes desde la entrega de llaves, aunque la existencia de daños justificaría lo contrario.

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La vigente Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, aplicable a toda España, regula la Fianza en una Disposición Común aplicable a los inmuebles viviendas y a los distintos de vivienda. Foto: Stephen Stacey.

Garantías de cumplimiento de obligaciones

La Ley permite al final del articulado, como no podría ser de otra manera, que las partes pacten garantías adicionales a las señaladas, práctica ciertamente habitual que garantiza posibles impagos del arrendatario y que, con mensualidades añadidas en forma de fianza en metálico y en aval bancario, buscan cubrir la práctica totalidad del periodo que pudiera prolongarse un hipotético proceso judicial de desahucio por falta de pago en las rentas pactadas, situación que fácilmente puede alargarse alrededor de cinco meses desde la interposición de la demanda correspondiente.

Por otro lado, la Ley 13/96, de Registro y Depósitos de Fianzas de los Contratos de Alquiler de Fincas Urbanas, aplicable a Cataluña, obliga a depositar las cantidades efectivas señaladas como fianza en los contratos de arrendamiento de fincas urbanas, viviendas o no, en el Institut Català del Sòl, a través de las respectivas Cámaras de la Propiedad Urbana. La cantidad a depositar es la indicada como fianza de obligado cumplimiento por Ley, por tanto, no existe obligación de depositar la fianza adicional pactada entre las partes.

Y en este punto hay que comentar la razón de la existencia de la fianza dado que, si bien es fácil ligar la fianza al posible impago de rentas del arrendatario, lo cierto es que la finalidad es garantizar el cumplimiento de todas las obligaciones que el arrendatario contrae. De ahí la problemática en la devolución, ya que debe garantizar la devolución en buen estado (en el estado original de entrega, que puede ser distinto) del inmueble contratado.

Así, es práctica habitual en los procedimientos por impago de rentas reclamar la totalidad de la renta adeudada y, solamente tras la entrega de llaves y efectiva recuperación de la posesión del inmueble, imputar la fianza a la deuda resultante, tanto en concepto de rentas pendientes como en concepto de desperfectos y daños causados imputados al arrendatario.

Y ello se remarca por cuanto existen casos en los que la fianza cubre las dos últimas rentas mensuales del contrato, una práctica erróneamente aceptada por el arrendatario como normal por cuanto pudiera devenir en una cierta desprotección del propietario-arrendador, puesto que no habiéndose entregado aún el inmueble, éste pudiera ser entregado con desperfectos que no quedarían cubiertos por garantía alguna, salvo que existieran garantías adicionales no exigidas legalmente. De ahí su recomendación.

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La ley vigente indica que al tratarse del arrendamiento distinto de viviendas (oficinas, locales comerciales, etc.) se exige, a diferencia del arrendamiento de viviendas, dos mensualidades de renta.

Por último, respecto de la motivación del legislador en la fijación de la fianza en una mensualidad o dos, según se trate de vivienda o distinta de ella, lo cierto es que pudiera responder no tanto a un intento de garantizar los derechos del propietario-arrendador en caso de arrendamiento de oficinas, locales, naves, etc. frente al propietario de vivienda, sino más bien en un intento de no gravar en exceso el acceso inicial al mercado inmobiliario en arrendamiento de viviendas, en un mercado tendente a la propiedad como existe en nuestro país, según parámetros europeos.