Las zonas ‘prime’ y los parques empresariales madrileños resisten el envite

El apartado de operaciones cerradas permite tomar el pulso del mercado. Tan sólo se han firmado un centenar de operaciones, lo que nos remite a los datos históricos de 2002. El análisis del tamaño de superficie contratado corrobora la sensación de austeridad de las pymes, ya que el porcentaje de operaciones en superficies inferiores a 500 metros cuadrados ha supuesto poco más del 50 por ciento del total, cuando los niveles habituales de los últimos años se situaban entre el 60 y el 65 por ciento. Asimismo, llama la atención el incremento en operaciones firmadas en edificios mixtos, oficinas en edificios residenciales, con un crecimiento alrededor de 15 puntos porcentuales, situándose cerca del 45 por ciento. Como dato positivo es importante señalar el cierre de varias operaciones de prealquiler en inmuebles que se incorporarán al mercado dentro de un año.

Como viene siendo habitual, el centro de la ciudad concentra el mayor número de transacciones y las zonas exteriores a la M30 albergan las operaciones más voluminosas.

En términos de rentas, la zona ‘prime’ de la ciudad y los parques empresariales fuertemente consolidados están soportando con más facilidad los envites del mercado. La escasez de espacios disponibles y la todavía sostenida demanda permiten mantener los niveles de rentas. El pulso del mercado indica que el valor máximo en un edificio ‘prime’ de CBD se encontraría entre 40 y 42 euros por metro cuadrado al mes.

En cuanto a 2009, se espera que la economía decrezca un 1,5 por ciento y el consumo lo haga un 2 por ciento. La variación intertrimestral del PIB entrará en números negativos incluso antes de que termine este año.

Se prevén unos 450.000 metros cuadrados de nuevos desarrollos, de los cuales sólo el 8 por ciento cuenta ya con contratos de prealquiler. Este discreto porcentaje contrasta con los niveles registrados en los últimos años, 37 por ciento en 2008 y 52 por ciento en 2007. En paralelo, el nivel de absorción de oficinas en Madrid experimentará un claro descenso, consecuencia del final de la fase expansiva, e irá acompañado de un incremento en la tasa de disponibilidad y un ajuste en las rentas. Se estima que el volumen anual se sitúe en torno a los 550.000 metros cuadrados, lo que supondría una reducción de entre el 35 y el 40 por ciento respecto al nivel alcanzado en 2007. Asimismo, se va a presenciar niveles impensables en las rentabilidades, que avanzan hacia el 6 e incluso 6,5 por ciento en el CBD (principalmente el Eje de Castellana).

Sin embargo, se reducirá la marcada diferencia que existía a principios de año entre las expectativas de precio de compradores y vendedores, lo que permitirá la salida al mercado de inmuebles en zonas ‘prime’ a un precio de mercado actual que a buen seguro atraerá a los fondos extranjeros.