Barcelona aumentará en un 10% su stock en 2008

La oferta disponible es insuficiente en el CBD y en el centro de la ciudad. Las zona Descentralizada mantiene niveles por encima de la zona de equilibrio y presenta un repunte de su espacio libre debido a las entregas del año, el cuál podría incrementarse aún más debido a los proyectos que quedan por entregar. Además, el volumen de disponibilidad que más ha disminuido corresponde a la Periferia debido a la contratación de superficies de entre 1.500 y 5.000 metros cuadrados. Sin embargo, la zona, sigue presentando una sobre-oferta.

Por otra parte, el volumen entregado de nueva construcción en 2007 asciende a 154.000 metros cuadrados. Sin embargo, más de la mitad de la oferta total se encuentra actualmente ocupada y la entrega de algunos proyectos se han retrasado. Así pues, no es de esperar que la tendencia negativa de la disponibilidad persista en los próximos meses. La entrega de nuevos proyectos durante 2008, actualmente en construcción, sugieren la posibilidad de cambio en la evolución para este año.

Asimismo, mientras que en 2007 la nueva oferta ha surgido sobre todo en la periferia, se espera que, en 2008, se concentre en mayor medida en la zona descentralizada. El volumen de superficie nueva superará los 500.000 metros cuadrados. Más de un tercio de la superficie en construcción se encuentra actualmente comprometida, mientras que el resto está libre. Un 65 por ciento de la superficie ocupada corresponde a los más de 120.000 metros cuadrados de la Ciudad de la Justicia.

El número y el volumen de los proyectos estimados para los próximos años sugieren un mayor equilibrio de la oferta y demanda a medio plazo, ante la necesidad de regeneración del parque y a la demanda de oficinas de mayor calidad. No obstante, las limitaciones urbanísticas y la presión del segmento residencial en la zona centro están siendo un catalizador para la renovación del espacio productivo existente.

Del stock total de oficinas, el 69 por ciento se localiza en las zonas céntricas de la ciudad. No obstante, es importante mencionar que en los últimos años se está produciendo una progresiva descentralización, resultado de la localización de los nuevos proyectos en las zonas DEC y OUT.

Respecto a los proyectos previstos para 2008, hay que destacar en la zona descentralizada (DEC) la importante actividad que consolidará la zona del 22@, donde se inaugurarán más de 112.402 metros cuadrados, entre los que destaca, por su ubicación, el de Avenida Diagonal 197 con 16.180 metros cuadrados. Por otro lado, en la zona OUT habrá una mayor dispersión de los nuevos proyectos. De esta forma, tanto San Cugat del Vallés como L’Hospitalet de Llobregat y Cornellá presentarán un volumen importante de nuevos proyectos de oficinas. En este sentido cabe mencionar los primeros desarrollos de Plaza Europa, que con 9.800 metros cuadrados en 2008, marca el primer paso para convertirse en el desarrollo más representativo del ejercicio 2009.

En lo que se refiere a 2009 y fuera de la ciudad (zona OUT), además de Plaza Europa destacan proyectos como Torre Inbisa (17.850 metros cuadrados), Toyo Ito (31.315 metros cuadrados) o Torre Banif (17.850 metros cuadrados). Por otro lado, en la zona DEC se producirá la consolidación terciaria del 22@, con 174.817 metros cuadrados de nuevos proyectos, entre los que destacan Open District (30.000 metros cuadrados) y Copcisa 22@ (20.000 metros cuadrados). Por último, hay que señalar que en centro de negocios, se inaugurará un nuevo proyecto: Avenida Diagonal 648 (3.220 metros cuadrados). La entrada de una oferta de 872.651 metros cuadrados en los próximos dos años podría llegar a alterar los parámetros básicos de funcionamiento del mercado; si bien, se debe considerar que el retraso histórico en la entrega final de los edificios debería suavizar el volumen final de nueva oferta efectiva. Nos obstante, esta variable se convierte en la clave para prever la evolución del mercado en el futuro.

La consultora inmobiliaria Jones Lang LaSalle publicó a finales de febrero los datos de su informe sobre el mercado inmobiliario de Zaragoza. En lo que se refiere al mercado de oficinas, la capital aragonesa cuenta con un stock destinado a uso exclusivo de oficinas de algo más de 120.000 metros cuadrados. Según se desprende del informe, la tendencia del mercado de oficinas en un futuro será que los edificios de reciente inauguración queden totalmente consolidados como destino para todo tipos de empresa independientemente de su origen. La mayor parte de la oferta actual de oficinas está situada en la zona centro, donde se pueden observar edificios exclusivos de oficinas y otros menos modernos como son los de uso mixto (tanto un uso residencial como de oficinas en el mismo inmueble). En el futuro la oferta se concentrará en la periferia de Zaragoza, lo que hará que los empresarios aragoneses e instituciones públicas vayan cambiando de ubicación, dejando las zonas centro de la ciudad con un uso predominantemente residencial para terminar ocupando espacios en los nuevos parques empresariales que estarán destinados exclusivamente al uso de oficinas. Además, se producirá una descentralización hacia la periferia de la ciudad, para satisfacer la demanda de espacios de oficinas más amplios, mayor número de metros cuadrados y mayores zonas de espacios libres.

Gonzalo Checa, director de la oficina de Jones Lang LaSalle en Zaragoza afirma que “la mayor oferta futura que saldrá a nuestro mercado llegará a ser un referente europeo y será el espacio del futuro Expo Zaragoza Empresarial, que ofertará al mercado alrededor de 165.000 metros cuadrados de oficinas en régimen de venta”.

Según Jones Lang LaSalle, en los próximos años el mercado de inversión de oficinas en la capital aragonesa será, al igual que en otras ciudades europeas, un mercado consolidado.

La mayoría de estos nuevos proyectos están situados en las nuevas áreas de negocios, concretamente en el 22@, una de las zonas más dinámicas actualmente con un gran número de edificios nuevos y otros muchos en construcción. Sin embargo, la tasa de disponibilidad ha seguido cayendo, no sólo por la escasa oferta entregada sino también porque la demanda en este último trimestre ha sido la más alta de todo el ejercicio. Esto ha hecho que actualmente las tasas de disponibilidad ronden el 5,3 por ciento de media.

Entre los proyectos entregados en los últimos tres meses de 2007 destacan los más de 22.000 metros cuadrados del edificio Meridian de General Electric y el edificio de Layetana en la Diagonal 197 con cerca de 16.200 metros cuadrados.

En 2008 está previsto que se entreguen cerca de 370.000 metros cuadrados de nueva oferta pero al mercado solo saldrán unos 150.000 metros cuadrados ya que el resto se encuentra ya prealquilado.

Por zonas, dada la escasa disponibilidad de grandes superficies en zonas céntricas como el Eixample, tanto en Prime como en el casco urbano se han firmado mayormente operaciones de pequeñas superficies, mientras que la práctica totalidad de operaciones de más de 3.000 metros cuadrados se han firmado en las zonas descentralizada y periferia. Durante este año hemos podido ver como se consolidaban estas zonas, especialmente las nuevas áreas de negocio, y ganaban posición tanto en prestigio como en rentas frente a las localizaciones con más solera en el mercado de oficinas, tales como el Eixample y el eje Diagonal - Paseo de Gracia. Mientras, en zonas como el 22@, Viladecans, Gran Vía Sur y Sant Cugat es donde más se está construyendo actualmente edificios modernos y espacios con todos los equipamientos y servicios necesarios para las empresas actuales, mientras que en el centro urbano nos encontramos con edificios cuya única ventaja objetiva es la representatividad.

Finalmente, apuntar que el mercado de inversión en Barcelona mantiene rentabilidades en el entorno del 4,5 por ciento para los edificios más representativos, llegando al 6,5 por ciento en algunas zonas de la Periferia y siempre en función del tipo de inmueble. La previsión para 2008 es que se incremente la cifra de inversión como consecuencia de la elevada cifra de nuevos proyectos que se prevé entregar a lo largo de este ejercicio y que seguramente superará los algo más de 1.600 millones de euros invertidos en 2006.

El 85 por ciento de las operaciones se realizaron en régimen de alquiler, de las cuales el 76 por ciento del total fueron edificios exclusivos de oficinas. Cifras que representan un incremento de más del 50 por ciento con respecto al 2006. El alquiler mantiene su tendencia creciente. Las superficies más contratadas han sido las inferiores a los 200 metros cuadrados, las cuales representa un 50 por ciento del total y 12 puntos porcentuales menos que el trimestre anterior. El 50 por ciento restante se distribuye en medianas y grandes empresas. Las pymes representan casi la totalidad de la estructura productiva.

La oferta de oficinas en Valencia se ha incrementado significativamente en los dos últimos años con los edificios modulares como principal oferta, con tamaños comprendidos entre los 100 y 200 metros cuadrados aunque se han incrementado los edificios corporativos. Para 2008 la oferta se concentra en la zona centro aunque también existen proyectos en marcha en la zona OUT.

La principal característica en 2007 ha sido la escasez de oferta y los precios de venta elevados, lo que ha propiciado un descenso en las tasas de capitalización, las cuales llegaron a alcanzar el 3,5 por ciento. Para 2008 se esperan nuevas oportunidades con rentabilidades próximas al 5 por ciento en el centro de la ciudad.

En la actualidad, el stock de oficinas de Málaga está compuesto por 465.000 metros cuadrados entre edificios exclusivos y mixtos —estos últimos representan el 15 por ciento del total— y durante el pasado año se incorporaron 110.000 nuevos metros cuadrados, localizados principalmente en las zonas descentralizadas de la ciudad (Teatinos y CN-340). De los nuevos proyectos de 2007 destacaron la Ciudad de la Justicia y el nuevo edificio de la Diputación Provincial.

La demanda, por su parte, ha mostrado también una extraordinaria fortaleza y durante el pasado año se han contratado 114.000 metros cuadrados, un máximo histórico en la ciudad. El empuje de la demanda y la tradicional escasez de superficie han situado el índice de desocupación en el 4,1 por ciento, el 3,2 por ciento si se consideran sólo los edificios de uso exclusivo de oficinas.