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Con un stock de 564.000 metros cuadrados, los proyectos en ciernes engrosarán 79.000 metros sumando 2008 y 2009

El mercado de oficinas de Málaga da muestras de fortaleza y consolidación

Departamento de oficinas de Knight Frank.27/10/2008
Málaga, una de las diez capitales de provincia más importante del país, está viendo como su mercado de oficinas está creciendo, y a la vez consolidando la oferta existente. Además, y debido a la falta de disponibilidad de suelo en el entorno urbano motiva que la expansión del mercado se esté produciendo en las áreas más periféricas. El gran desarrollo empresarial experimentado por la capital malagueña ha hecho posible la aparición de nuevos núcleos de oficinas en la periferia próxima y lejana de Málaga.

La implantación de oficinas en Málaga se ha realizado tradicionalmente en edificios del casco histórico, aunque durante los últimos años se ha incrementado la promoción de edificios de oficinas propiamente dichos, estando ubicados en su mayoría en la zona periférica de la ciudad.

Por todo lo anterior, el parque actual de oficinas de Málaga se distribuye entre inmuebles de uso exclusivo y superficies en edificios mixtos, estando en estos últimos localizadas en las primeras plantas o entreplantas de edificios residenciales, en calles principales. También predominan lo que denominamos edificios semindustriales, ubicados en los parques industriales de la periferia.

Teniendo en cuenta todo lo anteriormente mencionado, podemos hablar de un stock estimado de oficinas en Málaga de algo más de 564.000 metros cuadrados.

El mercado de oficinas malagueño puede distribuirse en cuatro zonas principales, dos de ellas dentro de la ciudad y otras dos descentralizadas.

La zona del centro Histórico, que tiene como eje de referencia la calle Marqués de Larios, comprende las calles de Alameda Principal, Alameda de Colón, Puerta del Mar, Granada, Paseo de Reding y Avenida Pries entre otras. Los inmuebles ubicados en esta zona son, por lo general, edificios antiguos y de uso mixto, tratándose en muchos casos de edificios emblemáticos con una gran representatividad. Algunos de estos edificios se han rehabilitado exteriormente, contribuyendo, de este modo, a mejorar el aspecto de la zona. Sin embargo, se suelen caracterizar por tener una distribución interior poco eficiente y carente de flexibilidad.

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La principal zona de negocios sigue siendo la situada entre el Puente de las Américas y el río Guadalmedina

La zona Prime comprende los inmuebles de oficinas situados entre el Puente de las Américas y el río Guadalmedina. Se trata de la zona principal de negocios, lugar de ubicación de principales organismos oficiales, la mayoría de los bancos y las aseguradoras. Los inmuebles de oficinas existentes en la zona Prime son de dos tipos: exclusivos y mixtos, estos últimos de tipo residencial con entreplanta o primera planta de oficinas.

La zona Descentralizada se localiza entre el aeropuerto y el puente de las Américas, siendo uno de los ejes con más actividad la Avenida de Velázquez (antigua Carretera de Cádiz). En esta zona se incluye la zona del Palacio de Congresos y Teatinos, que acoge la nueva Ciudad de la Justicia, así como polígonos industriales que tienen la posibilidad de acoger inmuebles de oficinas o espacios adaptables a dicho uso. Los edificios de oficinas que existen en estas zonas disponen de los niveles de equipamiento necesarios y plazas de aparcamiento en los mismos edificios, plantas diáfanas y flexibilidad para la elección de superficies.

La última zona corresponde al Parque Tecnológico, donde se encuentran instaladas más de 200 empresas de corte tanto nacional como internacional, en edificios exclusivos y semindustriales de reciente construcción, muy funcionales y con inmejorables acabados.

La mayor parte del stock se concentra en las zonas Prime con un 30,3 por ciento del total y la zona del centro histórico con un 28,8 por ciento. Cabe destacar, que aunque ambas zonas abarcan cerca del 60 por ciento de la superficie de oficinas de Málaga, la tasa de disponibilidad de cada una de ellas es inferior al 5 por ciento

La superficie restante de algo más del 40 por ciento, se reparte de modo bastante equitativo entre las zonas Descentralizada y Parque Tecnológico, siendo en estas zonas las tasas de disponibilidad superiores al 5 por ciento. La superficie total de oficinas desocupada está alrededor de los 26.000 metros cuadrados, compuesta básicamente por la suma de pequeños espacios.

Los espacios pequeños siguen siendo los preferidos

Por las características del tejido empresarial de Málaga, la demanda de la ciudad requiere principalmente pequeños espacios, de entre 80 y 150 metros cuadrados. Este tamaño encaja con la oferta disponible en el entorno urbano, donde abundan los edificios mixtos que comparten el uso residencial con el de oficinas.

Según la normativa vigente, está permitido destinar un máximo del 50 por ciento de la superficie sobre rasante a acoger actividades económicas en el centro urbano. Un ejemplo claro de esto es la calle Larios, donde se asientan numerosos despachos profesionales y empresas de servicios (asesorías, consultoras, etc.). El principal atractivo de este enclave se debe a la representatividad de sus edificios y a la exclusividad y relevancia que se supone a las entidades allí ubicadas. Se trata de empresas para las que el factor precio no es relevante, ya que priorizan aspectos como la imagen ante sus clientes actuales y futuros, y tratan de hacer tangibles los buenos servicios que ofrecen.

Ante la inexistencia de parcelas disponibles en el centro urbano, se disponen en el centro secundario y en la periferia cercana.

En cuanto a las demandas de espacios mayores, son las delegaciones de empresas internacionales las que generalmente solicitan oficinas a partir de 250 metros cuadrados, por lo que los inmuebles residenciales no satisfacen sus necesidades y se ven obligados a buscar la ubicación de la sede en edificios de uso exclusivo de oficinas. Este tipo de inmuebles no están concentrados en un recinto financiero o en un parque empresarial, sino que se encuentran diseminados por toda la ciudad, si bien es cierto que, ante la inexistencia de parcelas disponibles en el centro urbano, se disponen en el centro secundario y en la periferia cercana.

Incremento de precios fruto de la gran actividad

Las rentas máximas del mercado malagueño, tomando valores de salida, se registran en la zona de centro histórico en edificios en excelentes ubicaciones tales como la calle Marqués de Larios o la Plaza de la Constitución, en ellos se pueden alcanzar valores de hasta 23-25 euros por metro cuadrado y mes. En el resto de zonas, las rentas máximas de salida varían en una amplia horquilla de entre 20 y 14 euros.

El centro histórico, debido a las características propias de los inmuebles allí ubicados presenta un amplio rango de precios. De este modo, podemos hallar una pequeña oficina en alquiler desde 6 euros por metro cuadrado al mes, hasta una oficina, que por hallarse en una excelente ubicación y edificio representativo, alcance los 25 euros. En cuanto a valores de salida en venta, estos varían según el estado de las oficinas, de este modo, las que necesitan reforma se venden en torno a 3.000 euros el metro cuadrado y las que no la necesitan pueden alcanzar un precio de venta de hasta 8.000 euros por metro.

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En la zona Prime, área de negocios de la ciudad, la renta de salida máxima alcanzada es de 20 euros por metro cuadrado y mes, variando en función de la ubicación, tipología del inmueble, estado, servicios, aparcamiento, etc. En lo referido a precios de venta, oscilan entre 2.000 y 7.000 / metros cuadrados, correspondiendo los precios más elevados a edificios de nueva construcción, dotados de todos los servicios.

En la zona Descentralizada, encontramos diferencias de precios dependiendo de si el inmueble se encuentra dentro de un polígono industrial o en la periferia más próxima. Por este motivo, las rentas de salida oscilan en una horquilla de entre 5 y 18 /m²/mes. Por último, en la zona correspondiente al Parque Tecnológico, donde entran en negociación espacios de oficinas de superficies elevadas, las rentas de salida oscilan en el entorno de los 9 a 14 /m²/mes.

En cuanto a la evolución anual de los precios, cabe mencionar que se han producido incrementos del orden de un 17,20 por ciento en las rentas máximas y de un 33,33 por ciento en los precios de venta máximos, fruto de la gran actividad registrada en el mercado malagueño en el pasado año.

Proceso expansivo del mercado malagueño

El mercado de oficinas de Málaga ha sido tradicionalmente bastante demandante y poco oferente, pero durante los últimos años ha desarrollado buena actividad, favorecido por el desarrollo empresarial de la capital malagueña, la mejora de las comunicaciones y las infraestructuras. Esto ha incrementado el interés por la promoción de edificios de oficinas y la inversión en los mismos.

Málaga es una ciudad con un gran potencial de crecimiento. Actualmente se encuentra inmersa en un proceso expansivo, con numerosos proyectos en desarrollo, que tratan de satisfacer a las cada vez mayores exigencias de la demanda.

Es precisamente dicho proceso expansivo así como el propio crecimiento natural de la ciudad el que motiva que se estén desarrollando áreas más periféricas, ante la falta de suelo disponible en el centro urbano.

Estos nuevos desarrollos que se están llevando a cabo en las áreas de expansión de la ciudad están dotados de múltiples servicios y novedosas prestaciones técnicas y tecnológicas, modernas instalaciones y altas calidades. De ahí que sean capaces de atraer no sólo a la pequeña y mediana empresa local, tradicional usuario del mercado de oficinas malagueño, sino también a empresas de corte nacional e incluso internacional en algunos casos.

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