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“El sector de oficinas es uno de los que mejor representa las tendencias cíclicas del mercado”

Entrevista a Jorge Zanoletty Larrea, Presidente de la Asociación Española de Oficinas (AEO)

Esther Güell / David Pozo13/10/2008
El día que se presentó la Asociación Española de Oficinas, lo hizo definiéndose como “una asociación libre, abierta, independiente y sin ánimo de lucro, cuyo objetivo es construir un foro de debate e intercambio sobre la realidad y el futuro de los espacios de oficinas en España”. Su actual presidente, Jorge Zanoletty, repasa con nosotros en qué situación se encuentra el mercado de oficinas en España en un momento en que la economía vive bajo el yugo de la recesión.

La situación actual del mercado inmobiliario residencial está en horas bajas.... ¿En qué medida puede afectar al sector de las oficinas a medio/largo plazo?

La situación influye sobre el sector en varios sentidos. En positivo, porque las oficinas pueden calificarse de inversión refugio, que goza de notable estabilidad frente a las muchas turbulencias de otras inversiones en los momentos actuales. Una buena oficina en una buena zona con un buen inquilino es el ideal de una política conservadora de inversión, que sin duda cabe en cualquier cartera diversificada.

Creo que es un buen momento para comprar, porque estamos viviendo una punta de tipos de interés que debería hacer los precios de compra más atractivos.

En la parte negativa está que unos intereses más elevados han depreciado los activos y si necesitas vender puedes conseguir menos que lo que pagaste cuando los tipos eran más bajos y las expectativas de rentabilidad de los inversores por tanto inferiores. La reducción del crecimiento económico tampoco es favorable y la menor disponibilidad de crédito va a ralentizar el desarrollo de nuevos proyectos.

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Jorge Zanoletty: “Hay servicios como recepción de llamadas, mensajería, copistería, accesos de carga y descarga, salas de reunión, catering, etc. que muchas veces los clientes no los exigen que son un interesante factor diferencial”.

Hay quien lo atribuye al cambio natural de ciclo del propio mercado... ¿Cuál es su opinión en este sentido?

Es cierto que el sector de oficinas es uno de los que mejor representa las tendencias cíclicas del mercado. Creo, sin embargo, que en España estamos viviendo una situación en el residencial que tiene poco que ver con la dinámica de las oficinas. El impacto es indirecto, a través del mercado del crédito y de las dificultades de las empresas promotoras por otros motivos.

Los inversores especialistas en el sector, con vocación de largo plazo, no deberían tener problemas especiales, salvo las mayores rentabilidades exigidas y la ralentización económica a que me he referido.

“En las oficinas el alquiler es la fórmula ideal para cualquier empresa, porque le permite adaptar su espacio a la dinámica de su negocio, acoplándose al crecimiento, o decrecimiento, del mismo”

Cuando un cliente busca comprar o alquilar unas oficinas, ¿Qué prioridades establece?

Depende del tipo de negocio y de la clase de empleados que la oficina vaya a alojar. La pequeña empresa, más volcada hacia una relación directa del equipo de gerencia o comercial con sus clientes, u obligada a compatibilizar dichas funciones con otras de tipo administrativo, va a buscar ubicaciones más céntricas que le permitan un fácil acceso a y de sus clientes. La empresa mayor, con equipos especialistas en diferentes funciones, como un gran peso administrativo, por ejemplo, van a priorizar el coste y la facilidad de comunicación por transporte público. O sea que, en definitiva el primer factor es la ubicación y el acceso, o viceversa.

En segundo lugar, precio y calidad, en equilibrio con el primer factor de ubicación mencionado. A igualdad de precio normalmente la empresa preferirá estar más céntrica.

Y finalmente, lo que puede inclinar la balanza, junto a ubicación, acceso, precio y calidad, es la disponibilidad, que a veces, para las dimensiones de una gran empresa no existe salvo en grandes proyectos de la periferia más o menos cercana.

¿Qué servicios se le ha de dar a un cliente hoy, que por ejemplo hace diez años no eran necesarios?

La oferta de servicios de los edificios en los últimos años se ha mantenido relativamente estable, aunque mi opinión es que es un sector que permite mayor desarrollo. Creo fácil trasladar ciertos servicios tipo ‘centro de negocios’ a los grandes complejos de oficinas, llámese recepción de llamadas, mensajería, copistería, accesos de carga y descarga, salas de reunión, catering, etc. Creo que muchas veces los clientes no los exigen pero si están disponibles los utilizan y creo que son un interesante factor diferencial.

Y capítulo aparte merecen las exigencias técnicas, que sin duda han ido mejorando y que el cliente debe conocer y demandar, como son aislamiento térmico y acústico, eficiencia energética de los sistemas, prevención anti-incendio, medidas de evacuación, etc.

Actualmente, ¿el sector se decanta más por el alquiler o por la compra?

Tradicionalmente la pequeña empresa se ha decantado por la compra, al menos en tiempos de tipos de interés muy bajos, mientras que la gran empresa prefiere el alquiler. En los momentos actuales la restricción del crédito bancario es probable que conduzca a un mayor crecimiento del alquiler, simplemente porque no podrán comprar.

Personalmente en las oficinas me parece que el alquiler es la fórmula ideal para cualquier empresa, porque le permite adaptar su espacio a la dinámica de su negocio, acoplándose al crecimiento, o decrecimiento, del mismo. Y además le permite liberar recursos financieros para su actividad estratégica.

Lo mismo opino, por cierto, en cuanto a los espacios que ocupan las Administraciones, que creo que en buena parte deberían ser en alquiler y no en propiedad.

En cuanto a las dimensiones de los proyectos. ¿Se tiende cada vez a hacer centros de negocios más grandes, o por el contrario se prefieren edificios ajustados?

Los grandes proyectos tienen la ventaja de que la economía de escala les permite reducir costes y sobre todo pueden atraer a grandes inquilinos, que suponen un valor especial para el inversor institucional.

Tienen sin embargo su riesgo inherente, por tamaño, si la comercialización por cualquier motivo se ralentiza, lo que hace que su acometida deba reservarse a grandes ciudades, en España en la práctica casi diría que de momento únicamente Madrid y Barcelona.

“Uno de los problemas más graves que tiene la economía española es la baja movilidad geográfica de su fuerza laboral”

Ciudades como Sevilla, Málaga, Murcia o Valencia, además de las tradicionales como Madrid o Barcelona, están apostando fuerte por este mercado... ¿Habrá suficiente demanda para absorber toda esta oferta?

Me gustaría poder decir que sí claramente, pero sinceramente tengo dudas. Valencia y Sevilla, como mercados siguientes a Madrid y Barcelona, se encuentran a enorme distancia, y la dinámica empresarial de estas ciudades me hace dudar de que vaya a haber un 'gran salto'. Por lo tanto en la promoción se impone en mi opinión la cautela, e ir desarrollando producto a la medida que la demanda vaya demostrando su verdadera presencia.

¿Qué pueden ofrecer ciudades como Santander, Murcia o Lleida que pueda hacer tomar la decisión a una empresa a instalarse allí y no en el centro o el cinturón industrial de una gran metrópoli?

Uno de los problemas más graves que tiene la economía española es la baja movilidad geográfica de la fuerza laboral. Con casi un 90 por ciento del parque de vivienda en propiedad, el español medio considera muy difícil moverse a otra ciudad para trabajar. Creo que la decisión de la empresa tiene que ser ayudada por la oferta residencial en la ciudad, lo que tiene una importante componente de apuesta económica. Aunque no citáis a Zaragoza, el hecho de que la Expo 2008 se vaya a convertir en un gran parque empresarial, debería en mi opinión ir acompañado del fomento de un parque de vivienda en alquiler, que permita que las empresas consideren viable atraer empleados a esas ciudades porque allí pueden conseguir trabajo y vivienda.

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La emblemática Torre de Agua de Expo Zaragoza se reconvertirá en un moderno edificio de oficinas, dando un completo servicio a todas las empresas interesadas en instalarse en la nueva zona empresarial surgida tras el certamen.

En cuanto a los precios, ¿Cuál cree que será la evolución de éstos en los próximos meses?

La situación de los tipos de interés hace pensar que los propietarios intentarán aumentar sus ingresos para cubrir el coste de su deuda. Cierto que la elevada inflación que sufrimos beneficia a la propiedad (y perjudica a los inquilinos), lo cual ya supone cierta compensación. Pero por otra parte la disminución de la actividad económica puede aumentar el grado de desocupación, lo que va a empujar las rentas a la baja.

Mi opinión es que el propietario que no esté excesivamente apalancado va a mantener rentas, aplicando el “más vale inquilino en mano que ciento volando”, por lo que veo las rentas estables a corto plazo. A medio plazo, 2010-2011 si todo va bien, la disminución de proyectos que la restricción crediticia actual está causando es probable que vuelva a empujar las rentas al alza.

¿Y cómo calificaría la situación actual en España, respecto a otros países de nuestro entorno?

El sector de oficinas es un excelente reflejo de la estructura económica de un país. Londres, por ejemplo, como centro financiero mundial, va a sufrir de forma importante por la actual crisis de la gran banca y sus rentas pueden tener un marcado descenso. España padece la carencia de grandes sedes, porque nuestra estructura está basada en pocas empresas muy grandes y muchas muy pequeñas y la elección de nuestras ciudades por empresas multinacionales está limitada por la posición periférica de España en Europa.

Creo que se ha avanzado mucho en los últimos diez años, que técnica y arquitectónicamente estamos a primer nivel y como asignaturas pendientes citaría la atracción de grandes empresas internacionales, con estímulos que habrá que crear y que no son necesariamente subvenciones, y el desarrollo de los mercados regionales, tal como sucede en Francia, que claramente nos aventaja en este respecto.