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París o Londres han tenido que rebajar sus precios para atraer a los compradores

El mercado de inversión de las grandes ciudades europeas se resiente

Humphrey White. Director de Inversión Internacional de Knight Frank España03/10/2008
Europa, en general, vio niveles más bajos de inversión terciaria en el primer semestre del 2.008, sumando en total unos 63.000 millones de euros, casi un 50 por ciento menos que el mismo periodo del año pasado y mostrándose víctima de la crisis financiera.

Bajan los precios ante la falta de demanda

Debido a la falta de liquidez en el mercado y las difíciles condiciones financieras, aquellos propietarios que desinvierten se han visto obligados a bajar sus precios para atraer compradores: Londres ha visto subir las rentabilidades en hasta 150 puntos básicos y París en hasta 100. Sin embargo, mientras los precios bajaron, los costes de compra subieron aún más (el Euribor hipotecario situándose ahora por encima del 5,4 por ciento), haciendo que prácticamente cualquier inversión con una rentabilidad inicial por debajo del 6 por ciento careciera de sentido, salvo en caso de recorrido futuro de rentas. Debido a la crisis financiera, vemos que hay más entidades con estrategia de desinversión desde el verano de 2008, haciendo que la oferta de edificios en inversión se aumente en Europa. Esto conllevará una mayor corrección de precios a la baja, sobre todo en aquellas ciudades que han experimentado cambios más ligeros como Madrid, Barcelona, Múnich, Frankfurt y Dublín.

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Humphrey White, Director de Inversión Internacional de Kinght Frank España

Mientras Europa no consiga controlar su elevada inflación seguirá siendo difícil que los costes de compra se casen con los precios de venta de productos en inversión. Vemos todavía una gran diferencia entre los precios requeridos por los propietarios y los que están dispuestos a pagar los compradores; además, la tipología del comprador ha cambiado: vemos menos fondos cerrados con plazos máximos para invertir, y más privados sin 'necesidad' de comprar, salvo que vean una muy buena oportunidad. Así, muchas entidades pueden permitirse esperar a que los precios bajen aún más.

Esta delicada situación no es inconveniente para todos, no obstante, siendo muy favorable para aquellas compañías con recursos propios, familias con riqueza, y fondos soberanos que no dependen de financiación. Estas entidades pueden aprovechar de los precios bajos sin ver sus beneficios mermados por los costes de financiación.

Ahora existen oportunidades sólidas con rentabilidades superiores al 6 por ciento en algunas principales ciudades europeas, que suelen ser compradas por las 'Family Office' o empresas privadas. Salvo en el caso de algunas grandes operaciones realizadas por los fondos soberanos, como la compra del edificio 'Willis' de City, Londres, por St. Martins, perteneciente al gobierno kuwaití por 450 millones de euros, el volumen medio por transacción ha bajado considerablemente, de nuevo por la falta de financiación.

"La tipología de comprador ha cambiado y ahora no hay necesidad de comprar, salvo que se encuentre una muy buena oportunidad"

En cuanto a los lugares de inversión, las ciudades más atractivas seguían siendo las mismas, lideradas por Londres, luego París y las 5 grandes alemanas (Berlín, Múnich, Frankfurt, Hamburgo, Dusseldorf). De hecho, el 60 por ciento de la inversión de los 27 países europeos fue realizada entre Reino Unido, Francia y Alemania. Hay que tener en cuenta que la gran mayoría de la inversión de Reino Unido y Francia es acaparada por sus capitales, mientras Alemania se diversifica mucho más.

Los países del centro y este de Europa mantuvieron sus volúmenes de inversión de manera saludable en comparación con otros mercados más consolidados, ingresando un total de 5.000 millones. Aún así, la suma de los países sólo contó por el 8 por ciento de la inversión total europea, ya que la mayoría de los inversores seguían apostando por las ubicaciones tradicionales, viendo allí mayor seguridad en sus inversiones.

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Existen oportunidades sólidas con rentabilidades superiores al 6% en algunas principales ciudades europeas, que suelen ser compradas por las 'Family Office' o empresas privadas.

Estancamiento de rentas ante la falta de confianza de los inversores

La crisis no sólo afectó a los mercados de inversión, sino también el ritmo de alquileres de oficinas en la mayoría de las ciudades europeas, donde los usuarios prefieren mantenerse antes de comprometerse a largos contratos de arrendamiento y costosas obras de adaptación. Ciudades lideradas por el sector financiero como Frankfurt o la zona de City en Londres, recibieron un golpe más duro que otras ciudades de diversos sectores como Múnich o Madrid. Aún así, la tasa de desocupación en la mayoría de las ciudades sigue controlada por lo que, salvo en City de Londres con caídas de renta hasta el 5 por ciento (situándose la desocupación de Londres ya en torno al 6,8 por ciento), no se han visto rentas notablemente más bajas. Madrid cuenta una desocupación del 7 por ciento, París del 5,2 , y Múnich del 10,2. Las zonas CBD de las ciudades mencionadas, inclusive Múnich, mostrarían todas tasas de desocupación por debajo del 3 por ciento.

Sí que hay que señalar que en algunos mercados como París y Madrid, la tendencia alcista se ha paralizado, viéndose estancadas las rentas, y en otros mercados como Múnich, Praga y Varsovia las rentas han empezado a crecer de forma más moderada comparado con 2.007. Lógicamente, el comportamiento del sector usuario es clave para la recuperación de la confianza de los inversores.

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