Los precios de alquiler de oficinas en Madrid suben ligeramente pese a la situación actual
18 de Septiembre de 2008
La oferta también repunta
Entre abril y junio de 2008 la demanda para alquilar edificios de oficinas en Madrid ha manifiestado una situación bastante plana, con tendencia al descenso tanto en número como en metros cuadrados. Es significativo indicar que esta retrocediendo a niveles similares a los del 2005 en número, y que el tamaño medio se acorta progresivamente en cada trimestre en un orden del 3 por ciento.
En este trimestre, la contratación ha mejorado en torno a un 10 por ciento respecto al trimestre anterior, aunque sigue siendo claramente inferior a la existente en el mismo periodo del año 2007. Hay que reseñar que el crecimiento en parte ha podido venir motivado por la existencia de algunas operaciones de mayor tamaño a las del período comprendido entre enero y marzo, habiéndose alcanzado alguna superior a los 15.000 metros cuadrados.
Con transacciones registradas por 500 M de , el mercado de inversión en inmuebles de oficinas de Madrid ha sobrepasado los volúmenes del primer trimestre
En Barcelona, la inversión en edificios de oficinas alcanza los 250 M de en el 2º T
En el mercado de oficinas propiamente, las rentas se mantienen estables en todas las zonas pues los propietarios de edificios de oficinas en Barcelona todavía no han decidido un descenso oficial en las rentas de sus inmuebles, aun así, hemos visto algunas operaciones a un nivel inferior de las rentas de salida y mensajes de mayor flexibilidad en cuanto a facilidades y contribuciones por parte de los propietarios y que al final repercuten en las rentas finales.
En el análisis de la oferta de edificios de oficinas para alquiler la tasa de disponibilidad continúa repuntando este trimestre, situándose en el 6,16 por ciento. Durante el período comprendido entre abril y junio se han entregado más de 75.000 metros cuadrados.
Mercado de inversión
En el informe de oficinas e inversión del segundo trimestre de 2008, la consultora explica que la demanda de edificios de oficinas en rentabilidad continúa con la misma tendencia que a comienzos de año. Existe interés por parte de los inversores en cerrar operaciones, si bien la mayoría consideran que el ajuste en rentabilidades y en consecuencia en precios todavía no ha terminado, por lo que en general, siguen a la espera de mejores oportunidades.
El producto más demandado sigue siendo el que cuenta con una buena ubicación, calidades técnicas y contratos de arrendamiento a largo plazo.
Además, la oferta de edificios en inversión ha aumentado en los últimos meses. El principal motivo es que a las nuevas oportunidades que han salido en los tres últimos meses, hay que añadir aquellas oportunidades que llevan varios meses en el mercado, algunas incluso desde 2007 y que no acaban de finalizarse.
No obstante, entre abril y junio algunos propietarios institucionales han decidido retirar del mercado sus edificios al recibir ofertas muy por debajo de sus expectativas.
Las rentabilidades para edificios de oficinas en inversión continúan el ajuste iniciado a finales del año pasado y las estimaciones son que la tendencia a exigir mayores rentabilidades a los inmuebles se mantendrá durante los próximos meses. Los principales factores que están contribuyendo a un incremento acelerado son el fuerte crecimiento experimentado por el Euribor y su tendencia al alza, el encarecimiento de una cada vez menor accesible financiación, el notable descenso en la contratación en el mercado de oficinas ocasionado por el empeoramiento de la situación económica, y el potencial cambio de ciclo en el crecimiento de rentas. Todo esto lleva consigo que los inversores con capacidad de compra endurezcan sus criterios de inversión mes a mes.
La rentabilidad prime para edificios de oficinas en Madrid se ubica actualmente en un 5,25%, aunque no existen evidencias de transacciones cerradas en esos niveles.
Tanto el número de transacciones realizadas como el volumen de inversión que Jones Lang LaSalle cifra en 500 millones de euros han sobrepasado los registrados durante el primer trimestre de 2008, si bien algunas de dichas operaciones venían negociándose desde hacía meses. Estas operaciones han animado el mercado de inversión en Madrid, debido a que si las oportunidades son buenas hay inversores en disposición de realizar compraventas.
De éstos, el 55 por ciento de libre comercialización y el resto ya pre-alquilados.
En lo que se refiere a la demanda, el informe indica que, durante este segundo trimestre, se han cerrado unas 120 operaciones, 13 de ellas de más de 1.000 metros cuadrados, que suman casi 36.000 metros cuadrados en total (el 50 por ciento de la superficie contratada durante el período).
El 71 por ciento de la superficie contratada ha sido en el área secundaria, básicamente en 22@. Respecto a la tipología de contrato, el 72 por ciento de las operaciones ha sido en alquiler, el 19 por ciento en venta y el 9 por ciento en pre-alquiler en edificios que se entregaban a finales de este trimestre o el trimestre que viene.
La demanda ha descendido ligeramente en este periodo y ha seguido mostrando este trimestre una mayor lentitud en sus decisiones, como consecuencia del panorama económico mundial. Este hechos se ha traducido en una contratación ligeramente inferior al trimestre anterior.
Este segundo trimestre del 2008 la contratación de oficinas en el mercado de Barcelona alcanzó los 73.500 metros cuadrados contratados, un 22 por ciento menos que el primer trimestre del año.
La contratación del mercado de alquiler de oficinas de Barcelona alcanza los 73.500 m2 entre abril y junio
El mercado de inversión en Barcelona
Seguiremos viendo concentración de demanda en centro ciudad y zona secundaria. Sólo aquellas ubicaciones periféricas con contratos seguros y a rentabilidades adecuadas lograrán ser atractivas al mercado
En cuanto a la oferta de inmuebles de oficinas en inversión, Jones Lang LaSalle estima que las oportunidades de inversión en oficinas en Barcelona sin duda han aumentado. Además, los productos que se ofrecen son de mayor calidad, ya sea por su ubicación, rentabilidad, tipología de contratos, etc.
Diagonal Mar/22@ ha concentrado el 52 por ciento del volumen de la inversión, mientras que en el centro de la ciudad se han producido operaciones que suman el 45 por ciento del total. La venta de suelo sigue paralizada pese a la calidad del suelo existente en la actualidad en el mercado, debido principalmente a la falta de financiación. Además, se están produciendo ofertas muy agresivas que aún muchos propietarios no están dispuestos a aceptar.
En lo que queda de 2008 se prevé la entrega de casi 208.000 m2, de los que el 20% corresponde a ocupación propia
El volumen de inversión en las transacciones de edificios de oficinas en Barcelona alcanzó en el segundo trimestre del año los 250 millones de euros, un 62 por ciento más que el primer trimestre del año. El volumen de inversión acumulado en 2008 es de 404 millones de euros, un 50 por ciento inferior al primer semestre de 2007.
El mercado de inversión inmobiliaria de oficinas en Barcelona continúa aumentando sus rentabilidades mínimas en la zona Prime en medio de punto, situándolas en el 5,25 por ciento para los mejores edificios. En el CBD las rentabilidades también se ajustaron al alza entre el 5,5-6 por ciento.
Las zonas secundaria y periferia se mantienen estables situándose en 5,75-6,25 por ciento y 6,50-7 por ciento respectivamente.
