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El volumen de inversión de los tres últimos meses se ha situado en torno a los 500 millones de euros

La contratación de oficinas en Madrid retrocede a niveles de 2003 en el 1r T de 2008

Savills Research18/09/2008

18 de Septiembre de 2008

El informe de Verano 2008 de Savills Research sobre el mercado de oficinas en Madrid arroja cifras discretas para el segundo trimestre, en consonancia con la coyuntura económica y la actual dinámica del mercado. El volumen de absorción en los segundos trimestres de los últimos años invitaba a pensar en estabilidad y equilibrio. Y éste no ha sido la excepción, aunque el cierre de varias operaciones sobre más de 3.000 metros cuadrados entre abril y junio ha empujado el parcial trimestral.
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La oferta actual de espacios de oficinas en edificios de uso exclusivo se sitúa en unos 775.000 m2.

En lo que se refiere al número de operaciones firmadas, a pesar de que la demanda se ha mostrado más activa que en el primer trimestre del año, ambos análisis, tanto el trimestral como el semestral, muestran un pronunciado descenso respecto a los datos registrados el año pasado.

La incertidumbre económica, la dificultad de acceso a la financiación y la ralentización generalizada del mercado están favoreciendo la cautela de los inversores. La cifra de negocio trimestral ha rozado los 500 millones de euros, y la nacionalidad predominante de comprador y vendedor ha sido española.

En todo caso, parece que ni la retracción de la economía ni las dificultades por las que atraviesa el mercado de oficinas impiden la aparición de grandes demandas. Este tamaño de superficies (superiores a los 3.000 metros cuadrados) es solicitado en gran medida por compañías multinacionales u organismos públicos a los que los avatares del mercado no condicionan sus necesidades de espacio. Analizando el área de búsqueda, cerca del 50 por ciento centra la búsqueda en zonas urbanas dentro del anillo de la M-30, incluido el eje Castellana, donde la escasez de producto de calidad ralentiza la identificación del espacio que más se adecua a las necesidades de cada usuario.

Recuperación de la absorción bruta

El volumen de contratación entre abril y junio ha rozado los 170.000 metros cuadrados, lo que supone un incremento del 37 por ciento respecto al nivel del primer trimestre. La comparación de las series históricas muestra que se obtiene una visión más objetiva si se comparan datos de un mismo período. El resultado de este ejercicio muestra un panorama de estabilidad y equilibrio, ya que el total trimestral se mantiene en la línea de los últimos cinco años.

En cuanto al número de operaciones firmadas, tal y como se espera en los trimestres pares, la demanda se ha mostrado más activa. Las cerca de 165 transacciones han supuesto un 11 por ciento más de las registradas entre enero y marzo de este año, aunque en la comparación con los segundos trimestres el análisis nos acerca a la situación de desaceleración por la que atraviesa el mercado, ya que el descenso ha alcanzado un 37,5 por ciento.

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La tasa de disponibilidad sigue creciendo

La oferta de espacios de oficinas en edificios de uso exclusivo ha crecido por cuarto trimestre consecutivo, alcanzando a principios de julio casi los 775.000 metros cuadrados, un 7 por ciento más que el último registro analizado. Este volumen tan solo incluye un 16 por ciento de los desarrollos entregados entre abril y junio, ya que el resto se ha incorporado al mercado bien ocupado por inquilinos o bien directamente por la propiedad.

El stock del parque de oficinas de la capital también ha incrementado. Los cerca de 81.000 metros cuadrados nuevos han elevado el total hasta superar ligeramente los 12 millones de metros cuadrados. De este modo, la tasa de disponibilidad ha evolucionado al alza para situarse en el 6,4 por ciento.

Las rentas no dejan de crecer

El mercado global se resiste a entrar en la vorágine descendente. La evolución interanual de los valores de renta de cierre en edificios de uso exclusivo de oficinas muestra todavía un ligerísimo incremento del 2 por ciento. Aún así, algunas áreas empiezan a resentirse del exceso de oferta o del elevado grado de obsolescencia de los inmuebles de la zona y presentan los primeros índices negativos del mercado. Por otro lado, las zonas que mejor están resistiendo el clima general del sector son aquellas en las que se están incorporando nuevos desarrollos empresariales.

Pero, en cualquier caso, el crecimiento de rentas se está produciendo de manera muy puntual en determinados inmuebles que, por localización, calidades, buenas comunicaciones, etc., son únicos en su área de influencia. El primer tramo de la A-1 y de la A-2, y la zona sur con el complejo que promovió Nozar en Méndez Álvaro son un claro ejemplo de esta situación.

El eje Castellana y su adyacente más próximo no han acogido ninguna operación en un inmueble prime con renta 'prime'. El valor más elevado de cierre, 35 euros el metro cuadrado al mes, ha tenido lugar en la que fue sede de Garrigues en la calle José Abascal, si bien existen negociaciones avanzadas en otros inmuebles de la zona en niveles similares a los del trimestre anterior, entre 40 y 42 euros el metro cuadrado al mes.

Pocas novedades en el mercado de inversión

El volumen de inversión acumulado del primer semestre del año supera los 900 millones de euros. Durante el segundo trimestre se han producido pocas novedades en el escenario inversionista de la capital. El mercado sigue dominado por la actitud “wait and see” que mantiene a los inversores expectantes ante su evolución. Los resultados macroeconómicos, las poco halagüeñas previsiones y las dificultades de acceso a la financiación son algunos de los motivos que están frenando la actividad inversora. Otro factor a tener en cuenta es el pronóstico a medio-largo plazo de los niveles de renta, que se prevé se sitúen en fase de declive durante 2009 y 2010.

El cierre de varias operaciones de más de 3.000 m2 entre abril y junio han empujado el parcial del último trimestre

Dos datos a destacar dentro del apartado de inversiones son el protagonismo de las áreas descentralizadas, que han sido objeto de la mayoría de las operaciones del trimestre y la aparición de actores internacionales como la gestora británica Pearl, que ha regresado a España de la mano de Drago Real Estate.

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