El mercado de oficinas en Madrid

La cifra de absorción trimestral en el mercado de oficinas en Madrid se ha situado en torno a 136.000 metros cuadrados, distribuidos en 142 operaciones, cifra inferior al promedio de los primeres trimestres de los últimos 4 años, período de ciclo expansivo del mercado, pero por encima de la registrada en términos trimestrales en la etapa de menor actividad que se produjo a raíz de la crisis de las empresas tecnológicas de 2001.

La disponibilidad total del mercado se encuentra ligeramente por encima del millón de metros cuadrados, pudiendo cifrarse su incremento en un 13 por ciento a la cifra de finales de 2007, debido principalmente al comienzo de la comercialización de dos torres del complejo ‘Cuatro Torres Business Area’.

Los valores de renta de mercado han proseguido la tendencia hacia la estabilidad ya iniciada a finales de año, con un crecimiento más suave de los precios máximos, que en la actualidad se encuentran situados en torno a 42 euros por metro cuadrado en la zona prime. El endurecimiento de las condiciones de financiación se ha dejado sentir sobre el mercado de venta a usuario. El primer trimestre del año se ha caracterizado por la escasez de operaciones de este tipo, que en total han significado tan sólo un 5,2 por ciento del total de operaciones con algo más de 21.000 metros cuadrados contratados. No obstante, hay un cierto volumen de demanda procedente del ejercicio anterior que se irá materializando en operaciones a lo largo de los próximos meses, lo que permite mantener una previsión optimista de unos 200.000 metros cuadrados adquiridos para el conjunto del año. Los valores de venta se han mantenido estables en los primeros meses del año, situándose en torno a los 10.500 euros por metros cuadrado en zona prime.

El mercado de inversión se ha mantenido activo con un volumen total de 2.231 millones de euros en operaciones. Las rentabilidades prosiguen su tendencia alcista, la rentabilidad mínima se sitúa en torno al cinco por ciento, sin perjuicio de que en operaciones puntuales en edificios de alta calidad puedan registrarse valores algo inferiores.

La situación de la oferta no ha variado sustancialmente, a pesar de la disminución producida en el ritmo de absorción. El usuario en venta continúa estando insatisfecho a pesar del aumento de la oferta en venta de espacios profesionales, sobre todo en la zona centro, ya que no se encuentran edificios exclusivos de calidad ni superficies mayores de 1.000 metros cuadrados. La inmensa mayoría de los edificios que han salido a la venta en los últimos meses son edificios de inversión.

En la actualidad, la cifra de oferta global (en la que se incluyen edificios exclusivos, mixtos y semindustriales) se sitúa en torno al millón de metros cuadrados. Para clarificar el efecto que supone la inclusión de la superficie de las Torres Cristal y Sacyr-Vallehermoso en total de oferta, se puede cuantificar el incremento porcentual producido sobre la cifra de disponibilidad correspondiente al final del año 2007 en un 13 por ciento, mientras que su inclusión rebaja este incremento hasta el 4,29 por ciento. Del mismo modo, la tasa de disponibilidad global se ve incrementada hasta un 8,74 por ciento desde el 7,78 por ciento registrado a finales de año.

El primer trimestre se ha caracterizado por la disminución de operaciones de prealquiler, que fueron frecuentes en el pasado año, no ha habido tanta premura como anteriormente por firmar preacuerdos y los plazos de cierre de operaciones se han dilatado. Del mismo modo, se ha observado una notable reducción de las operaciones de gran superficie, situándose la superficie media contratada en 963 metros cuadrados, un 27,7 por ciento inferior a la registrada en el mismo período del año anterior. En la periferia, dicho valor se eleva a 1.329 metros cuadrados, mientras que el valor correspondiente al centro urbano se sitúa en 703 metros cuadrados.

Durante el trimestre se han realizado operaciones de más de 3.000 metros cuadrados. De esas 7 operaciones, 6 han tenido lugar en zonas de la periferia, ante la escasez de espacio de grandes dimensiones en el centro urbano. En lo que se refiere a las operaciones de superficie inferior a 500 metros cuadrados, han supuesto un 62 por ciento del total de operaciones registradas, de lo que se concluye que la pequeña y mediana empresa ha sido el principal demandante de superficie en los primeros meses del año. La superficie más buscada es, por tanto, la inferior a 500 metros cuadrados, en edificio exclusivo ubicado en el centro o en las áreas de expansión del norte de la ciudad.

Sin novedades en los precios. Éstos siguen manteniendo la misma tendencia que ya se comenzaba a percibir a finales del pasado año hacia una mayor estabilidad. La magnitud de los incrementos que se presencian en el pasado año no va a repetirse en el presente ejercicio. En la zona prime de negocios, los niveles máximos de cierre se encuentran en torno a los 42 euros por metro cuadrado en un mes. Las zonas periféricas han mantenido precios.