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Para el año 2019, esta zona acaparará el 60% de las nuevas superficies de oficinas en el mercado de la Ciudad Condal (270.000 m²)

Un tercio de la contratación de oficinas en Barcelona se concentrará en el distrito 22@

Redacción Interempresas08/01/2018

El 32% de las contrataciones de oficinas de Barcelona en 2017 se concentró en el distrito 22@ (también conocido como el barrio del Poble Nou), según un informe del departamento de Research de BNP Paribas Real Estate. Con 17 años de historia, el distrito 22@ se ha ido consolidando como una de las zonas por excelencia, donde multitud de empresas buscan ubicar sus oficinas. Si en un principio este área se enfocaba a empresas con un perfil más innovador, dedicadas a la investigación, con un uso intensivo de tecnología, actualmente las empresas que ocupan espacios de oficinas en 22@ tienen perfiles de actividad muy variados.

La superficie disponible en 22@ era de 99.720 m² a cierre del tercer trimestre de 2017 con un stock de 793.330 m², lo que se traduce en una tasa de disponibilidad del 12,6%. En el año 2019, las previsiones apuntan a que se desarrollen 405.300 m² de nueva superficie de oficinas en el mercado de Barcelona y su área de influencia. De ese volumen, 270.000 m² corresponderán a desarrollos ubicados en Poble Nou (el 60%). También hay proyectos (suelos finalistas con licencia de obra donde todavía no se está construyendo) que pronto se empezarán a construir. En total, estos proyectos entregarán al mercado alrededor de 108.500 m² a finales de 2020 de los cuales 24.500 m² serán en 22@. Esta cifra irá creciendo a medida que más superficie de suelo se convierta en finalista.

Con respecto a los precios en este distrito 22@, se incrementaron con fuerza en los tres primeros trimestres del año. Se espera que esta tendencia siga al alza, debido a la nueva oferta de edificios que se entregarán al mercado en los próximos años y cuyas rentas de salida se situarán por encima de la renta media del 22@.

Boom de operaciones inmobiliarias

Importantes operaciones se han firmado en esta área en los últimos años. El anuncio a principio de 2016 del traslado de las oficinas del bufete Cuatrecasas a la zona 22@, con una superficie sobre rasante de 21.053 m², supuso un sólido impulso para ese distrito. La confianza por parte de los inversores en este distrito se ha ido consolidando a lo largo de 2017 y una muestra de ello ha sido la compra de la torre Agbar a principios de este año por la SOCIMI Merlin Properties. En estos momentos Merlin está rehabilitando este edificio con una inversión en torno a 15 millones de euros para convertirlo en ‘multiinquilino’ y confía en que la buena marcha del mercado de oficinas será capaz de devolver el capital invertido en la reforma mediante los retornos futuros.La compañía Shibsted pre-alquiló 10.200 m² en el primer trimestre mediante un desarrollo llave-en-mano y, en el segundo, el gigante del comercio electrónico, Amazon, firmó el alquiler de 10.240 m² en un edificio de nueva construcción. Las operaciones más recientes reflejan también el interés que tienen los operadores que implementan las nuevas tendencias en los espacios de oficinas: el coworking de Regus ‘Spaces’ alquiló 3.000 m² en el primer trimestre de 2017 y otros 3.000 en el segundo y el gigante estadounidense del coworking, WeWork, pre-alquiló en el tercer trimestre 7.000 m² de espacio de oficinas. Otras operaciones destacadas han sido los alquileres de la ONG Médicos sin Fronteras y Hewlett-Packard con 8.250 y 7.000 m², respectivamente.

Proyectos y edificios en construcción en 22@

A medida que la recuperación del mercado de oficinas en Barcelona y su área de influencia se estaba convirtiendo en una realidad, los promotores iniciaron progresivamente nuevos desarrollos de edificios de oficinas. Algunos de esos edificios se han entregado recientemente, otros siguen en obras y las recientes compras de suelos mantendrán el dinamismo de la construcción. En esta línea, Meridia Capital adquirió 43.400 m² de suelo en el distrito tecnológico de Barcelona, donde construirá 32.200 m² de oficinas. Otra operación importante de compra de suelo la protagonizó el fondo estadounidense Värde Partners con la adquisición de 52.000 m² de superficie que cuentan con una edificabilidad total de 51.710 m² para oficinas.

El bufete de abogados Cuatrecasas, después de levantar un edificio de oficinas de 20.000 m², volvió a comprar otro solar en 22@ en el mes de noviembre de 2017 donde van a construir otro complejo de oficinas de 9.200 m², que espera estar finalizado a finales de 2020.

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Proyectos y edificios en construcción en 22@. En azul, proyectos en construcción. En naranja, proyectos. Fuente: BNP Paribas Real Estate.

Alternativa al corazón financiero

El distrito 22@ es, por naturaleza, la zona por la que crecerá en los próximos años el Central Business District (CBD) barcelonés. Las empresas empiezan a buscar oficinas en Poble Nou, como ubicación alternativa al corazón financiero de la ciudad condal. En cuanto a los rangos de superficies, los espacios de más de 3.000 m² han sumado el 61% del total de la toma de espacios en Poble Nou. Son las demandas más grandes las que buscan situarse en el distrito de la innovación, lo que se debe también a la escasa disponibilidad de grandes superficies (más de 3.000 m²) dentro del CBD, que obliga a las empresas a irse a otras zonas.

En general, se observa un comportamiento diferente respecto al resto de la ciudad condal. Las demandas de pequeñas superficies, de momento prefieren quedarse en el CBD tradicional. En los tres primeros trimestres de 2017 se han firmado nueve operaciones con superficies de hasta 300 m² sumando un total de 1.502 m². Eso representa solo el 2% del volumen contratado en 22@ en lo que va de año. En comparación, el CBD sumó 2.244 m² en 14 operaciones de este tamaño.

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Reparto volumen de inversión 2017: 22@ vs. Barcelona. Fuente: BNP Paribas Real Estate.

Gran apetito de los inversores

La zona de 22@ está en el punto de mira de los inversores. Con un mercado de ocupación dinámico y la tasa de disponibilidad en descenso, los riesgos de tener los edificios vacíos en esta subzona son cada vez menores. Esto atrae a los inversores y la presión compradora resultante comprime las rentabilidades. Si hace un año, en la zona de 22@, la media de las ‘yields’ en oficinas se situaban en la horquilla de 4,5%-5%, en los últimos meses se han estudiado operaciones por debajo del 4%.

Francisco López, director de BNP Paribas Real Estate para Catalunya, explica que “el 22@ es el distrito natural que viene a complementar el distrito central de la ciudad y existen un amplio recorrido para el desarrollo de nuevas operaciones. No es una apuesta de futuro, sino una realidad. Casi la mitad de la inversión en el sector oficinas de Catalunya (48%) se destinó a la compra de activos ubicados en el distrito 22@”.