El stock de oficinas de Madrid roza los 14 millones de metros cuadrados

El año 2007 finalizó además con un 1,5 por ciento de contratación superior a la del anterior ejercicio, y, lo que es más destacable para la consultora, a tan sólo 5.000 metros cuadrados de la registrada en el año 2000, que fue un año récord de contratación. Desde Jones Lang señalan, además, que esta cifra habría sido superior si se hubiera incluido las operaciones llevadas a cabo por entidades como Caja Madrid o BBVA, que han comprado activos para terminar de promoverlos de manera interna. Siguen además produciéndose operaciones de prealquiler, si bien es cierto que en menor proporción a trimestres anteriores, especialmente en las de gran tamaño. Un dato que es aún más negativo si se compara con la contratación de prealquiler registrada en 2006, un 30 por ciento superior a la de 2007.

Según la consultora, la coyuntura económica está influyendo en que el mercado genere demandas de un tamaño algo más reducido y en menor número de lo que estaba sucediendo en el mismo periodo del año anterior, aunque se siguen cerrando operaciones con fluidez.

Por otra parte, las rentas están entrando en un ciclo de ralentización del crecimiento, y a pesar de que todavía muestran capacidad de recorrido, en algunas áreas se mantiene casi plano. Durante el último trimestre de 2007, el mayor incremento se produjo en la zona Satélite cuyo precio máximo aumentó en un 3,3 por ciento respecto al trimestre anterior, seguido de la zona Prime, con un incremento del 2,6 por ciento. Por otro lado, en 2008 probablemente se alcance un punto en el que los precios dejen de crecer.

De cara al presente año, la consultora inmobiliaria prevé una estabilización en los niveles de renta, un cierto retroceso en la contratación y absorción neta, y un aumento de la disponibilidad en determinadas áreas del mercado, si bien, zonas como la Carretera de la Coruña seguirán manteniendo unos niveles de desocupación muy bajos.

En cuanto a los datos presentados por Jones Lang LaSalle sobre el mercado de oficinas de Barcelona, el año 2007 será recordado como el ejercicio en el que por primera vez se cerraron operaciones de alquiler en la Avenida Diagonal con precios por encima de la renta máxima registrada en Zona Prime.

Las rentas máximas en esta zona se incrementaron un 5 por ciento desde principios de 2007, finalizando el año en 26,50 euros el metro cuadrado mensuales, aunque la consultora señala que se han concretado operaciones puntuales que han superado dichos máximos en algunos enclaves estratégicos, como edificios de oficinas de la Avenida Diagonal, lo que para Jones Lang LaSalle indica “la buena salud del mercado de oficinas de Barcelona”.

La tasa de disponibilidad descendió durante el último trimestre de 2007 hasta situarse al 4,93 por ciento, si bien en la Zona Prime y CBD ha sufrido el efecto contrario, repuntando ligeramente hasta situarse en el 2,51 y 2,35 por ciento respectivamente. Por su parte, en la zona secundaria la tasa se ha situado en el 7,41 por ciento, siendo por tanto en la periferia la zona en la que se ha producido el mayor descenso, concretamente dos puntos respecto al trimestre anterior, situándose al finalizar el año en 8,77 por ciento.

En lo que respecta al comportamiento de la demanda, de las 170 operaciones que se han llevado a cabo en los últimos tres meses, el 11 por ciento ha correspondido a operaciones de más de 1.000 metros cuadrados, aumentando la superficie media a 727 metros cuadrados. Por otra parte, el 95 por ciento de la superficie contratada ha sido en régimen de alquiler, evidenciando por tanto la escasez de producto en venta, en línea con trimestres anteriores. Destaca además la superficie contratada en periferia, que alcanzó el 43 por ciento del total (principalmente en El Prat de Llobregat y Sant Joan Despí), debido fundamentalmente a la operación llevada a cabo por Caixa Catalunya en Cerdanyola, donde instalará su Centro de Cálculo de 26.000 metros cuadrados.

De acuerdo con los datos de la consultora inmobiliaria, la contratación alcanzada en este periodo asciende de 123.648 metros cuadrados, prácticamente igual que la registrada en el mismo trimestre del año anterior. En cualquier caso, la baja contratación del segundo semestre no ha evitado que el año haya concluido con una contratación más amplia que en los años 2005 y 2006, años en los que se alcanzó 380.000 metros cuadrados aproximadamente, mientras que 2007 finalizó superando la barrera histórica de los 400.000 metros cuadrados (409.000 metros cuadrados).

De cara a 2008, se espera que los ritmos de absorción se mantengan estables por la escasez de oferta, si bien durante el segundo semestre del año se prevé una aumento de la oferta, provocado por la entrega de varios proyectos que están previstos para los últimos meses de 2008.

RECUADRO (PER POSAR ON ET VAGI BÉ)

En cuanto al conjunto de Europa, Jones Lang LaSalle ha elaborado su informe European Office Clock referente al cuatro trimestre de 2007. En él, se desprende que el pasado año registró un nuevo máximo histórico en cuanto a contratación, con 14 millones de metros cuadrados, alrededor de un 7 por ciento más que el año anterior y alrededor del 40 por ciento más que la media de los últimos cinco años. En lo que a ciudades se refiere, los mayores incrementos durante al año se registraron en Dusseldorf (+51 por ciento), Moscú (+49 por ciento), Edimburgo (+44 por ciento) y Lyón (+43 por ciento). La demanda estuvo por debajo de los niveles alcanzados el año anterior en Praga (-32 por ciento), La Haya (-30 por ciento) y Rótterdam (-16 por ciento). Sin embargo, en todos los mercados la consultora observa una absorción positiva neta total de 6,9 millones de metros cuadrados a lo largo del año.

En general, las entregas de inmuebles se recuperaron en Europa. Las entregas de edificios de oficinas ascendieron a 1,6 millones de metros cuadrados en el cuarto trimestre de 2007, el mayor volumen trimestral desde el cuarto trimestre de 2003, lo que deja el total anual en 5,3 millones de metros cuadrados. En total, se entregaron 3,2 millones de metros cuadrados en Europa occidental y otros 2,1 millones en Europa central y oriental por el auge del mercado moscovita.

Según la consultora, la demanda de superficie de oficinas seguirá siendo alta, lo que desembocará en nuevos crecimientos de las rentas en los mercados de oficinas de Europa en el cuarto trimestre de 2007.

En cuanto a precios, Moscú fue la ciudad que experimentó mayores incrementos en 2007, que creció casi un 42 por ciento. Detrás de la capital moscovita se situaron otros mercados como el centro de Londres (+21 por ciento), Madrid (+16 por ciento) y París (+13 por ciento).