A vueltas con las nulidades de contratos de derecho de superficie y arrendamiento

Pregunta: Estaría interesado en conocer su opinión acerca de la situación legal de una estación de servicio que puse en marcha en los años 90 con la colaboración de una petrolera mediante la firma de un contrato de derecho de superficie y arrendamiento de industria con suministro en exclusiva por veinticinco años. Antes de su finalización, la petrolera me ofreció anticipar la extinción de dicha relación mediante el pago de una importante cantidad; oferta que acepté para poder mejorar mis condiciones comerciales. Ahora me comentan que hay sentencias actuales de importancia para casos como el mío. ¿Me pueden comentar en qué sentido me afectan y si tengo derechos que reclamar?

Respuesta: Sobre las relaciones contractuales complejas como la que nos comenta -derechos de superficie o de usufructo vinculados a contratos de arrendamiento de industria con un pacto de suministro en exclusiva de larga duración- se llevan ocupando desde hace muchos años los Tribunales en España y también en Europa, y efectivamente, tal como le han comentado, se han dictado en los últimos años varias resoluciones de relevancia.

En esencia, la actual jurisprudencia ha clarificado que estas relaciones devinieron nulas por ineficacia sobrevenida desde el 1 de enero de 2002, al no adecuarse al cambio normativo operado a dicha fecha, incurriendo en una infracción de la normativa de competencia por el excesivo alargamiento de la exclusiva. Son precisamente las consecuencias económicas de esta declaración de nulidad las que podrían ser objeto de una eventual reclamación.

Como seguramente sabrá por su experiencia en el sector, estas relaciones contractuales vinculadas proliferaron en el sector de estaciones de servicio en los años 90, con ocasión de la extinción del monopolio de petróleos y la entrada en escena de las compañías petroleras que, a través de estos entramados contractuales, pretendían garantizarse el suministro en exclusiva a estos puntos por un largo periodo de tiempo. Este alargamiento de los pactos de exclusividad restringía la competencia, ya que impedía por mucho tiempo que otras compañías suministradoras operasen en estos puntos de venta, ofreciendo otras condiciones comerciales más atractivas.

Si bien es cierto que inicialmente, parte de estos acuerdos podrían haber encontrado amparo en la normativa comunitaria, la situación cambió con la entrada en vigor de un nuevo Reglamento comunitario que impedía, con efectos desde el 1 de enero de 2002, cualquier exclusiva del suministro que excediera de cinco años, salvo cuando los suministros se realizaban a estaciones de servicio cuyos locales y terrenos fueren propiedad de la compañía petrolífera, que no era lo habitual.

Por ello, las últimas sentencias de los Tribunales españoles han venido determinando que estas relaciones de larga duración tenían que considerarse nulas de pleno derecho, con efectos desde la finalización del plazo transitorio previsto en el nuevo Reglamento, es decir, a partir del 1 de enero de 2002.

Por otra parte, también la Comisión Europea y la Comisión Nacional de la Competencia empezaron a analizar la legalidad de estas relaciones contractuales de larga duración de algunas petroleras, por el cierre de mercado que implicaban. Los expedientes tramitados sobre esta materia concluyeron con la aprobación de unos compromisos ofrecidos por las petroleras afectadas para evitar las sanciones de las autoridades de competencia, en virtud de las cuales ofrecían a las estaciones de servicio de sus respectivas redes anticipar la extinción de los entramados contractuales, y ello a cambio de un precio que se determinaba en base a fórmulas consensuadas por las petroleras con dichos organismos. Este parece ser, por lo que relata, su caso.

Sobre estos compromisos, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea resolvió en el año 2017 que no impedían a los Tribunales nacionales analizar de forma individualizada la legalidad de los acuerdos afectados y, eventualmente, declarar su nulidad en base a considerar que la decisión de compromisos no sanó ni convalidó la relación que podía ser nula con anterioridad.

El Tribunal Supremo de España, en distintas sentencias a partir de 2018, ha asumido esta doctrina incluso en supuestos como el que nos plantea, en los que se ha extinguido la relación contractual compleja anticipadamente por haberse ejercitado la posibilidad de rescate, reconociendo que en estos casos la nulidad abarca a todo el entramado contractual pues, aunque se trate de contratos distintos, tanto el derecho de usufructo/superficie como el arrendamiento de industria y exclusiva de abastecimiento responden a una misma finalidad, y no se habría concertado el primero si a continuación no se concede el derecho de arrendamiento y exclusiva de abastecimiento.

Y lo que es más importante para responder su pregunta, en esas mismas recientes sentencias del Tribunal Supremo se establece que los efectos de esta declaración de nulidad han de conllevar una liquidación económica de la relación contractual, con la finalidad de restablecer el equilibrio económico entre las partes, debiendo tenerse en cuenta, en esencia, tanto la inversión realizada y no amortizada por la compañía operadora como, por otro lado, a favor de los empresarios de las estaciones de servicio, las cantidades de más que pagaron por el combustible suministrado, en relación con los precios medios de suministro de la zona, y ello desde el año 2002 hasta el ejercicio del derecho de rescate. Se trata de liquidaciones complejas, por lo que le recomendamos un asesoramiento por expertos en la materia que tendrán en cuenta las particularidades legales y económicas de cada caso.