Consultorio jurídico, por Ejaso ETL Global

Pregunta: Soy propietario de una estación de servicio, pero de su gestión y explotación se encarga otra persona porque hemos firmado un contrato de arrendamiento. El inquilino se comprometió en dicho contrato a pagarme una renta mensual, pero desde hace unos meses no paga nada Yo quiero recuperar amistosamente la estación de servicio, pero el inquilino se niega a entregármela, así que temo que me veré obligado a reclamarla en los tribunales. Para ello, me han dicho que tendría que presentar una demanda de desahucio y que se tramitaría a través de un procedimiento más rápido. Pero también me han advertido que, si el inquilino decide ponerse al día y pagar todo lo que debe, la demanda se archivaría. ¿Me confirman esta información?

Respuesta: La consulta que nos plantea ha sido durante mucho tiempo una cuestión tratada de manera muy desigual por los Tribunales de Justicia. Podría afirmarse que, desde que entró en vigor en el año 2001 la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil y hasta hace muy escaso tiempo, la determinación del tipo de procedimiento aplicable para dilucidar la extinción de un contrato de arrendamiento por incumplimiento de la obligación de pago de la renta por parte del arrendatario, así como el reconocimiento o no a este último de la facultad para “enervar” la acción judicial de desahucio, a la que se refiere su inquilino, mediante el pago de las rentas pendientes hasta ese momento, eran dos problemáticas que se encontraban supeditadas al criterio del Juzgado de Primera Instancia que fuere competente en cada caso.

Durante prácticamente 15 años había determinados Juzgados y Audiencias Provinciales que admitían la posibilidad de que la resolución de un arrendamiento de una industria, como es el caso de una estación de servicio, por falta de pago del arrendatario, pudiera tener lugar previa la tramitación de un juicio verbal de desahucio; modalidad de procedimiento civil declarativo que, a diferencia del procedimiento ordinario, se caracteriza por ser más ágil y rápido –sus trámites son más reducidos- y sumario –lo habitual es discutir una única pretensión-. Y así mismo, también en función del Tribunal de que se tratare, podría haberse admitido la posibilidad de que, frente a una demanda de desahucio de una estación de servicio, se pudiera reconocer (al arrendatario demandado), el derecho a poner fin al procedimiento judicial, pagando o consignando las cantidades debidas y rehabilitando así la vigencia del contrato de arrendamiento.

Sin embargo, la falta de unanimidad judicial en el tratamiento procesal de esta cuestión, como es la resolución de un contrato de arrendamiento que, sin duda, constituye un constante foco de conflicto, obligó finalmente a la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo a pronunciarse en una Sentencia de 27 de febrero de 2015, ganada por este Despacho. Precisamente, el supuesto de hecho al que se refería dicha sentencia, era el mismo que el presente: se trataba de un contrato de arrendamiento de una estación de servicio y, frente a esta modalidad, el Tribunal Supremo resolvió que el procedimiento judicial aplicable para dilucidar la resolución por falta de pago de las rentas por parte del arrendatario no es el juicio verbal de desahucio, sino por el contrario, el procedimiento ordinario que, como se ha dicho, es menos ágil y breve.

El pronunciamiento del Tribunal Supremo, que pone fin a las discrepancias habidas entre distintas Audiencias Provinciales, concluye que la resolución del contrato debía haber seguido en ese caso el cauce del juicio ordinario, dado que los artículos que regulan el juicio verbal solamente se refieren a los desahucios de “una finca rústica o urbana”, por lo que se excluyen los arrendamientos de industria como el de su consulta, al tratarse de una estación de servicio.

Por su parte, también fue en la mencionada Sentencia de 27 de febrero de 2015 en la cual el Tribunal Supremo declaró que la llamada facultad de “enervación” a la que se refiere su inquilino y que le es reconocida al arrendatario de una vivienda e incluso de un local de negocio, por ejemplo, no es aplicable, sin embargo, a los arrendamientos de industria ni, en consecuencia, a los arrendamientos de una estación de servicio. El Tribunal Supremo considera, literalmente que “el contrato de arrendamiento de industria, en cuanto que el arrendamiento no lo es de una finca urbana o rústica, queda excluido de este régimen especial de la enervación de la acción.” Y en cuanto a la distinción entre un arrendamiento de un local de negocio y uno de industria, el Tribunal añade que “en el arrendamiento de industria el objeto de arrendamiento alcanza no sólo el local o establecimiento, susceptible de explotación empresarial, sino también el negocio o empresa instalada y que se desarrolla en él, con los elementos necesarios para dicha explotación, de tal forma que constituyen un todo patrimonial.”

La doctrina así fijada en esta Sentencia de 27 de febrero de 2015, ha superado, por tanto, la amplia interpretación que parte de las Audiencias Provinciales hacían del concepto legal de finca urbana o rústica.

En consecuencia, el Tribunal Supremo ha puesto fin con esta Sentencia a la división doctrinal que, hasta ahora, existía entre las distintas Audiencias Provinciales, de manera que, con base en dichos pronunciamientos, en la actualidad podemos confirmarle, por un lado, que si usted, en su condición de arrendador, quiere recuperar la posesión de una estación de servicio debido al incumplimiento de la obligación de pago de la renta por parte de su arrendatario, deberá interponer una demanda de juicio ordinario, ejercitando una acción de resolución del contrato de arrendamiento de industria y solicitando que se dicte sentencia por la que se condene al arrendatario a entregarle la estación de servicio, además, por supuesto, de la condena al pago de la renta devengada y no pagada, si así lo desea y solicita, y, por otro lado, que el inquilino no tiene la facultad para rehabilitar la vigencia del contrato, abonando el importe de las rentas debidas tras la notificación de la demanda del arrendador.