Build to rent, el alquiler que ha venido para quedarse

Es un concepto relativamente novedoso, por lo que cabe la posibilidad de que no se haya oído hablar de él. Build to rent (BTR), que traducido al castellano significa construir para alquilar, es todo un trending topic en el sector inmobiliario. En España comenzó a desarrollarse hace apenas un par de años, cuando llegó procedente del mercado anglosajón, donde es un producto ya muy desarrollado. No en vano, el mercado inglés está entregando, cada año, unas 8.000 viviendas BTR, por apenas 2.000 en España.

Sin embargo, en el caso español, estás cifras sólo pueden crecer como opción de inversión para empresas y profesionales, sobre todo, teniendo en cuenta dos datos. Uno: en la última década, una de cada diez viviendas construidas en España se han destinado al alquiler (esto supone 70.000 arrendatarios más cada año, algo impensable hasta hace muy poco tiempo). Y dos: el 95% del negocio del alquiler en nuestro país está, aún, en manos de particulares.

Dada la pujanza del BTR en Inglaterra, es allí donde, también, los desarrollos urbanísticos de esta modalidad de alquiler están alcanzando las mayores dimensiones. Un claro ejemplo de ello es Ten Degrees, las dos torres –suma del ensamblaje de más de 1.500 módulos- recientemente construidas en Londres (Reino Unido) y que ostentan el título de rascacielos modular residencial más alto del mundo.

Gestionado por Greystar, una empresa líder, a nivel mundial, en alquiler de viviendas, los apartamentos de Ten Degrees van de uno a tres dormitorios, a partir de 55 m². Los residentes tienen acceso a una amplia gama de servicios compartidos, más propia de un hotel de lujo que de un desarrollo residencial. Los residentes disponen de gimnasio, espacio de trabajo compartido, comedores, spa para mascotas, sala de juegos, cine y una azotea con vistas de 360° sobre el skyline de Londres. Los contratos de alquiler más bajos son de 1.450 £ al mes (alrededor de 1.650 €), una oferta competitiva para los precios medios de la capital británica.

Cada piso fue fabricado fuera de obra, siguiendo una tipología modular, en una fábrica de Bedfordshire (85 kilómetros al norte de Londres) por la constructora Tide Construction y la empresa asociada Vision Modular Systems. Una vez listos, los módulos comenzaron a ser ensamblados sobre el solar de construcción, casi como si fueran bloques gigantes de Lego. De este modo, se pudo optimizar el proceso de construcción, reduciendo tanto el consumo de energía como el impacto medioambiental en el área circundante. Todo el edificio se completó en tan sólo 39 meses.

Entre sus abuelos y padres no fue extraño el perfil laboral del pluriempleado. Las jornadas laborales que enlazaban varios empleos tenían un claro objetivo: conseguir ahorrar lo suficiente, para ser propietarios de una vivienda. La seguridad ante todo. Sin embargo, la transformación del mercado laboral –hoy en día resulta un tanto utópico encontrar vidas laborales que empiecen y terminen pasando por una sola empresa- también ha transformado la escala de anhelos vitales de los que hoy tienen en torno a los 40 años. Adquirir una vivienda en propiedad es uno de ellos. O sea, que son relativamente pocos los ‘millennial’ que tienen como uno de sus principales objetivos en la vida acceder a una vivienda en propiedad (y no digamos ya entre generaciones posteriores).

El BTR, el concepto inmobiliario de construir para alquilar, surge, así, en el caldo de cultivo perfecto para arraigar y crecer. En palabras del experto inmobiliario Eduardo Molet “la falta absoluta de vivienda protegida y el claro cambio generacional experimentado en los últimos años, hace que los modelos de relación y convivencia de las nuevas generaciones tengan poco, o nada, que ver con los existentes hace 20 o 30 años. El Build to rent nació como reto, pero ya es una realidad con la que obtenemos un sector inmobiliario más equilibrado, sostenible y accesible”.

Según opina Molet “los apartamentos BTR modulares se están convirtiendo, rápidamente, en una atractiva opción de vivienda para la generación más joven, la cual, a menudo, prioriza las aspiraciones de un estilo de vida propio en el que no entra la propiedad sobre una vivienda. Además, el BTR también atrae a aquellos que no pueden permitirse comprar (una parte importante del mercado de menores de 35 años). En suma, hablamos de una fórmula de alquiler, el BTR, que proporciona un hogar a la medida de los deseos y posibilidades del arrendatario e ingresos seguros a largo plazo para el propietario”.

Build to rent y construcciones modulares están encantados de haberse conocido. Y ello es debido a que, gracias a las características de sus principios de diseño, fabricación y ensamblaje, una construcción modular produce un retorno de inversión más rápida. Un dato especialmente interesante para las empresas constructoras y para las firmas inmobiliarias del sector del alquiler: la generación de ingresos se adelanta meses, e incluso años, con respecto a los métodos de construcción tradicionales.

Según un estudio reciente de la consultora McKinsey & Company, la adopción de la construcción modular acorta los plazos de los proyectos hasta en un 50%. Consecuencia de este ahorro en los plazos de ejecución del proyecto, también se minimiza el coste de los préstamos vía reducción de los pagos de intereses. Es evidente que esto se traduce, también, en un recorte significativo de los costos generales del proyecto.

Del análisis del mismo estudio de McKinsey & Company también se extrae que, en un entorno adecuado en el que, por ejemplo, se minimicen las dificultades técnicas de desarrollo del proyecto, los costes básicos de la construcción se pueden reducir hasta en un 20%. Esto sucede, especialmente, en desarrollos que cuentan con un alto grado de repetición uniforme de las estructuras. Un ejemplo son las viviendas multiresidenciales.

La producción en serie, propia de construcciones modulares, combinada con el alto nivel de documentación de diseño requerida para este tipo de productos, posibilita tanto un elevado nivel de optimización como una facilidad de extensión del edificio por si, más adelante, hubiera demanda de mercado para ello.

Alejandro Bermúdez, consejero delegado de Atlas Real Estate Analytics, explica por qué el modelo BTR tiene tantas posibilidades de desarrollo en España “principalmente se debe a la dificultad de acceso a la vivienda de mucha gente y a que, además, el porcentaje de población que vive en alquiler es relativamente bajo, en comparación con Europa”.

El experto detalla que, con una competencia conformada por particulares casi en su totalidad, los profesionales del alquiler tienen mucho más fácil penetrar en el mercado gracias a su capacidad de ofrecer servicios diferenciales y de fijar una horquilla de precios más amplia “un profesional del build to rent tiene el edificio entero a su disposición. Esto le permite poner unas viviendas, por ejemplo, los primeros o bajos, mucho más baratas que los áticos. Va a haber algunas viviendas más caras. Sin embargo, al final, el precio medio de los alquileres bajará”, prevé Bermúdez.

La construcción modular también ofrece hogares más eficientes energéticamente. Esto no sólo beneficia a las casas BTR desde el punto de vista ambiental, sino que la construcción controlada de los módulos también los hace más herméticos, ahorrando energía y dinero a los inversores.

La eficiencia energética se puede mejorar aún más eligiendo a los socios de construcción adecuados. Un ejemplo. Todo el mundo sabe que ventanas y puertas son la principal fuente de pérdida de calor en un hogar. ¿La solución? Que el constructor de los módulos residenciales se asocie con un proveedor capaz de adaptar sus productos hacia la eficiencia. Todo el mundo gana. Por eso el BTR modular apunta a caballo ganador. Es sólo cuestión de tiempo que los bancos comiencen a mostrar su interés por financiar el suelo y la construcción, a promotores que les propongan entregar promociones completas sin riesgo comercial.