Madrid, en el punto de mira de los inversores

Los precios mínimos han descendido significativamente respecto a enero-marzo del año pasado. Así, el precio mínimo en el CBD ha descendido un 23%, mientras que en la zona Secundaria ha sufrido una bajada de alrededor del 22%. Los precios mínimos de la zona Satélite, por su parte, han disminuido un 25%. “En los próximos meses es de esperar que se produzca una estabilización en los precios si se mantiene la tendencia actual en la contratación y no se efectúan grandes desocupaciones de espacio no programadas”, señala José Miguel Setién, director de Agencia Oficinas de Jones Lang LaSalle.

En cuanto a la oferta, el informe de la consultora señala que a lo largo de este primer trimestre de 2010 han llegado al mercado 80.000 metros de oferta nueva, que han supuesto una subida del 0,5% sobre el stock total con respecto a finales de 2009, alcanzado casi 14,5 millones de metros cuadrados. La zona de Periferia continúa aglutinando el mayor porcentaje de la oferta disponible con el 35%.

Por su parte, la tasa de disponibilidad ha aumentado seis centésimas con respecto al anterior trimestre, alcanzando el 9,07%, y roza ya el nivel de mediados de 2004. “Es la menor subida acontecida en el último año, si bien la subida ha sido sólo ligeramente inferior a la del trimestre previo. La falta de crecimiento en la superficie contratada por los demandantes supondrá que esta tasa de disponibilidad continúe creciendo, o a medio plazo, se mantenga estable”, añade José Miguel.

De acuerdo a datos extraídos del informe, el tamaño medio de la demanda durante el primer trimestre de 2010 ha aumentado un 12% con respecto a los meses precedentes, si bien el volumen de demanda en número absoluto se ha mantenido estable. La demanda de gran usuario (superior a 3.000 metros cuadrados) continúa siendo muy escasa, así como la demanda en compra para usuario final, concentrada mayoritariamente en el CBD. “El mayor motivo de salida al mercado de la demanda sigue siendo el ahorro de costes, seguido muy de lejos por las necesidades de reagrupación o mejora de las oficinas actuales. Los propietarios seguirán manteniendo una fuerte competencia a fin de atraer a la demanda existente con grandes incentivos vía carencia o subvenciones a las obras, lo que unido a la situación de precios, ofrece grandes oportunidades a los potenciales arrendatarios”, destaca José Miguel Setién.

Durante este primer trimestre del año, el volumen de contratación ha aumentado un 77% con respecto al mismo periodo de 2009, llegando a casi 95.000 metros cuadrados contratados, aunque es una cifra que está por debajo de los 145.000 metros cuadrados contratados en el último trimestre del año pasado. Por zonas, la Periferia ha sido donde más metros cuadrados se han contratado, con un 40% del total, prácticamente doblando a CBD y Secundaria. En cuanto a la Satélite, apenas se ha visto contratación. Este aumento del volumen de contratación interanual se ha debido principalmente a las ocho operaciones superiores a 3.000 metros cuadrados realizadas en este periodo.

“La contratación ha seguido manteniendo un patrón definido en cuanto a la causa de su movimiento: la reducción de costes. Se ha concentrado en pocas operaciones, lo que puede implicar una cierta volatilidad en la futura contratación. Esto, unido a que estamos todavía en un nivel de metros cuadrados contratados bajo, invita a la prudencia y debemos esperar a ver cómo evoluciona el mercado antes de aseverar si se está produciendo una recuperación real”, finaliza el director de Agencia Oficinas de Jones Lang LaSalle.

De acuerdo con el informe, la demanda en el mercado de inversión de oficinas de Madrid se ha centrado en activos con ubicaciones céntricas, muy consolidadas, con contratos a largo plazo e inquilinos de reconocido prestigio y solvencia contrastada. También ha predominado el interés por la adquisición de activos de grandes entidades bancarias, instituciones o multinacionales mediante la fórmula del ‘sale & leaseback’ con contratos a largo plazo.

En cuanto a la tipología del inversor, los inversores institucionales se han asentado definitivamente con vocación de comenzar a realizar alguna compra. Los particulares también se han mostrado activos como demuestra la operación realizada por uno de ellos, que ha adquirido Alcala 17 a BBVA Seguros en una operación de ‘sale & leaseback’ por casi 20 millones de euros.

La oferta en este mercado, en línea con los últimos trimestres, se ha situado principalmente en ubicaciones secundarias o periféricas, donde los niveles de desocupación y renta continúan siendo variables importantes que afectan al valor de los activos. Las operaciones de ‘sale & leaseback’ que incluyen activos de gran calidad, contratos a largo plazo y ubicados en zonas ‘prime’ de Madrid, han continuado una vez más centrando el interés inversor.

La rentabilidad ‘prime’ se ha ajustado hasta el 6,15% desde el 6,25% durante este primer trimestre del año, mientras que la rentabilidad en las zonas secundarias o incluso periféricas se mantienen estables respecto al trimestre anterior. El nivel de actividad de este periodo ha sido muy alto y los inversores no han dejado de realizar oportunidades de inversión. Sin embargo, el volumen de transacciones cerradas ha sido especialmente reducido, llegando a los 43,2 millones de euros.

Jorge Sena, director de inversión oficinas de Jones Lang LaSalle en Madrid explica las tendencias para el resto del año: “Veremos operaciones importantes de aquí al verano, ya que existe gran liquidez en los mercados internacionales a la espera de encontrar oportunidades y pese a que sigue la escasez de producto de calidad. Los inversores continuarán centrados en cuatro pilares básicos: ubicación, calidad del activo, seguridad de los inquilinos y situación arrendaticia. Madrid será el nuevo objetivo de los inversores institucionales que buscan precios más razonables y rentabilidades atractivas”.

Y añade: “Las entidades bancarias podrían ser las grandes protagonistas este año en el mercado de inversión por dos razones: por un lado, empiezan a considerar la posibilidad de desprenderse de aquellos activos que se han adjudicado. Por otro, están analizando el hecho de obligar a aquellas inmobiliarias en las que han tomado el control a vender activos con el objetivo de general liquidez y reducir deuda”.