El mercado de oficinas de Londres resurge en 2010

Otro estudio, elaborado por PricewatershouseCoopers, constataba que el centro de Londres, el mercado de alquiler de oficinas del cual es el más caro del mundo, está siendo de nuevo el mejor lugar de Europa para las inversiones inmobiliarias. La debilidad de la libra y los grandes descensos de precios permitió a Londres superar a Munich, que ocupaba la primera posición el año pasado así como a Hamburg y París.

Los precios de oficinas cayeron un 50% en el centro de Londres en los dos últimos años hasta julio, más que en la mayoría de las ciudades europeas. La capital del Reino Unido también ha ganado atractivo para los inversores extranjeros, debido al 25% de caída de la libra frente otras monedas.

Los mercados de oficinas de la City y West End en Londres han registrado los niveles de contratación más altos de los últimos cuatro y dos años, respectivamente, según BNP Paribas Real Estate en Reino Unido. Este comportamiento sugiere que en 2010 se podría asistir a un resurgimiento del mercado de oficinas londinense.

La City londinense ha visto aumentar por tercera vez consecutiva el volumen de contratación (+29% en el cuarto trimestre de 2009, 189.000 metros cuadrados), el nivel más alto desde finales de 2005. Este valor está un 50% por encima de la media trimestral de lo últimos cinco años y sobresale por la ausencia de operaciones de más de 15.000 metros cuadrados.

La disponibilidad en la City, no obstante, volvió a aumentar en el cuarto trimestre, situando esta en algo más de un millón de metros cuadrados. La tasa de desocupación ha pasado de 12,7% a 13,6%.

Dan Bayley, directivo de BNP Paribas Real Estate en Reino Unido, explica que en “los tres últimos trimestres se han generado algunos valores alentadores, a lo que ha colaborado la recuperación de los sectores bancario y financiero, que han representado el 39% de la superficie de oficinas ocupada durante el trimestre”.

La actividad promotora en Londres ha disminuido considerablemente desde el inicio de la crisis crediticia y la recesión posterior, con una caída total del 33% desde el máximo alcanzado a principios de 2008. La superficie actualmente en construcción es sólo 261.000 de metros cuadrados frente a los 756.000 de metros cuadrados de 2008, una caída del 65%. Poco más de 297.000 metros cuadrados de espacio de oficinas se ha finalizado en el ejercicio 2009, un total anual inferior al previsto al comienzo del año por el retraso o la suspensión de proyectos como respuesta a la debilidad del mercado.

De cara a 2010, BNP Paribas Real Estate prevé que se complete una superficie de poco más de 198.000 metros cuadrados en la ciudad, con el 43% de este espacio ya prealquilado. Así, la consultora inmobiliaria sugiere que 2010 podría ser un buen momento para que los promotores renueven su actividad ante la falta de nuevos proyectos y la recuperación del mercado laboral.

Dan Bayley entiende que “el indicador de mercado más inmediato será si el resurgimiento de la contratación del segundo semestre de 2009 en la City se mantiene en los niveles actuales, y si se extiende al resto de los mercados de oficinas de Londres. Si bien es probable que la contratación en la City retroceda un poco respecto a los últimos dos trimestres, también es posible que asistamos a escasez de stock para grandes peticiones en el verano. Esto puede dar lugar a que los grandes usuarios desestimen sus planes de prealquiler de superficie nueva en favor de planes de reformas y reestructuración de los inmuebles que ocupan”.

El mercado de oficinas de Londres prevé una subida de las rentas de la City de 64 euros el pie cuadrado (0,092 metros cuadrados) y en la zona del West End, podría subir hasta 112 euros por pie cuadrado en 2011. En 2009, el nivel de precios por pie cuadrado en estas mismas zonas fueron de 54 y 101 euros, respectivamente. Este aumento en los precios, según la consultora internacional de servicios inmobiliarios Savills, se debe a la disponibilidad de nuevo stock de superficie en un mercado con niveles históricamente bajos de nuevos desarrollos, lo cual impulsará el mercado de inversión en 2010.

Savills apunta que en medio de la escasez de nuevo stock de edificios ‘prime’ en los mercados de la City y el West End, el recurrir a las reformas irá seguido de un gran impulso al nuevo desarrollo. El informe concluye que los nuevos desarrollos caerán a mínimos de cerca de 500.000 metros cuadrados en la City de Londres en el año 2012 y en el West End en 2011, comparado con el promedio anual de 290.000 y 160.000 metros cuadrados, respectivamente. Las tasas de disponibilidad ya han disminuido en todo el mercado de la City desde un 15,6% a un 14,2%, tras una absorción de casi 410.000 metros cuadrados durante 2009 y continuará disminuyendo en 2010. La disponibilidad del West End de Londres sigue siendo característicamente baja, 6,7% a finales de diciembre de 2009.

Peter Thursfield, director de Agencia de la City de Savills, dice: “Prevemos una recuperación sólida del mercado de la City este año, seguida del West End en 2011. El crecimiento en rentas de mercado se producirá en ambos mercados impulsado por la escasez de nuevos stock, pero no esperamos un boom en absorción debido a la incertidumbre en materia de fiscalidad, regulación y gasto público que seguirán dependiendo sobre la economía al menos hasta después de los presupuestos generales y las elecciones”.

Tracy Collins, director de Agencia del West End añade: “Como disminuye la oferta, la buena noticia para los propietarios es que habrá demanda de productos de buena calidad reformado, mientras que los inquilinos que deseen obtener buenos descuentos tendrá que actuar rápidamente antes de que se acaben las oportunidades”.

En el campo de la inversión se ha producido, al menos, una compresión de 100 puntos básicos de los ‘yields prime’ que se registraron en los mercados de la City y del West End en 2009, tras un aumento significativo en los volúmenes de inversión durante la segunda mitad de 2009. Con las instituciones del Reino Unido volviendo a comprar en estos mercados, esto evitará una potencial falta de interés por parte de compradores internacionales, por lo que Savills predice que no se producirá una doble caída de los ‘yields’ en el mercado de oficinas en 2010 (efecto ‘W’).

Mat Oakley, director de Research de Savills, declara: “La recuperación de los mercados de alquiler es una buena noticia para el mercado de inversión y proporcionará estabilidad para evitar una doble caída este año. Esperamos ver un aumento de las ventas estratégicas motivadas por la subida de precios, mientras que los inversores se verán menos condicionados por la seguridad debido al repunte en el mercado de ocupación, y esto permitirá que amplíen sus criterios de compra”.

Londres es la ciudad europea más rápida en resurgir

Savills ha publicado un informe realizado por Oxford Economics sobre las perspectivas de la economía londinense. La investigación concluye que la economía de Londres ha sido fuertemente golpeada por la reciente recesión mundial dirigida inicialmente a servicios financieros con un resultado en el descenso del empleo del 8% y una contracción del PIB del 4,5%. Las fases de la investigación política plantean de nuevo una gran amenaza para la ciudad, pero Londres volverá a resurgir como la ciudad con el crecimiento más rápido de Europa e incluso a nivel global su crecimiento en centros financieros a medio plazo superará incluso a Nueva York y Tokio.

Oxford Economics prevé un crecimiento del PIB en Londres del 3,4% anual entre 2010 y 2012, solo superado por Estocolmo y Frankfurt. Por lo tanto, se prevé que a partir de 2012 hasta el 2020 Londres será la ciudad de más rápido crecimiento en Europa con un crecimiento acelerado del PIB del 5% en 2012 situándose en una media del 4% en estos ocho años. La recuperación de la ciudad de acuerdo con la investigación, va ser muy importante, con niveles de crecimiento superiores al resto de ciudades británicas y similares de todo el mundo. Londres representa por sí sola el 19% del PIB del Reino Unido.

John Rigg, director de Inversiones Internacionales y Capital Markets de Savills dice “la crisis ‘subprime’ que desató la crisis financiera mundial produjo un choque sísmico para las tres capitales financieras mundiales. El impacto y las consecuencias fueron potencialmente catastróficos. Sin embargo, la acción acordada de los bancos centrales y la caída de la libra esterlina en combinación con las atracciones intrínsecas de Londres, están provocando una rápida recuperación en algunos mercados. En definitiva, una avalancha de nuevos inversores extranjeros que buscan en Londres y Reino Unido bienes inmobiliarios en los que poder confiar, ya que la confianza a menudo proviene de inversores extranjeros. Londres es muy particular y es tarea del gobierno que en lo que a las medidas de ayuda a la industria de servicios financieros, el remedio no sea peor que la enfermedad”.

A fin de alcanzar las previsiones de crecimiento, la investigación examina el desarrollo económico, demográfico y estructural, centrándose en las debilidades y fortalezas del llamado ‘círculo virtuoso’ (‘virtuous circle’) de Londres. El estudio indica que los grandes beneficios atraen a los mejores talentos de todo el mundo creando un grupo de empresas sostenibles y una economía regional productiva. Esto a su vez, estimula los grandes beneficios y favorece que el ‘círculo virtuoso’ continúe. Destacan una serie de riesgos para el futuro de Londres, tanto internacional como nacional, incluyendo la desviación de fondos hacia la zona del Pacífico. El informe señala que los riesgos inmediatos se encuentran en el potencial de “errores políticos significativos”. La fiscalidad, infraestructuras de transporte y marco regulador son los sectores en los que la intervención política podría dañar las perspectivas de Londres.

El informe concluye que incluso si el crecimiento del sector de servicios financieros es más débil que en el pasado, la combinación de talento, capital, acceso al mercado y flexibilidad con la que cuenta Londres, deben de garantizar que las actividades no financieras den un paso adelante para reactivar el mercado.