El mercado de oficinas continúa la senda de los trimestres previos

Dentro del segmento de la demanda, ésta sigue impulsada por las empresas que buscan reducir su espacio, principalmente por el redimensionamiento de muchas compañías, o disminuir sus costes buscando localizaciones más asequibles, que en general serán más descentralizadas. El tipo de oficina que más se demanda es diáfana, para un mejor aprovechamiento del espacio, de superficie mediana, con buena ubicación, en una zona bien provista de servicios y buenas comunicaciones y, sobre todo, económica

En cuanto al tipo de transacción más realizada, continúa siendo mayoritario el alquiler frente a la compra, tendencia cada vez más extendida debido a las dificultades para obtener financiación y en general por la situación económica actual.

Por zonas, la demanda se sigue concentrando por un lado en el centro de la ciudad, debido a las buenas comunicaciones, mejores servicios, y ahora también a las rentas más competitivas, que se están adaptando poco a poco al mercado dado el aumento de la disponibilidad en la zona. Hay una parte de la demanda que, principalmente por su tipo de actividad, sólo desea estar localizada en el CBD, y ahora tiene una buena oportunidad para conseguirlo.

Por otro lado, se demandan áreas más descentralizadas, principalmente el 22@, donde se pueden encontrar oficinas más grandes, en edificios más modernos y a rentas más asequibles.

Cabe estacar que, para incentivar la demanda, los propietarios recurren también a otras fórmulas como los escalados de renta, periodos de carencia, ayudas para la primera implantación, flexibilidad en los contratos, etc.

La disponibilidad de oficinas en el 3er trimestre del año aumentó hasta alcanzar un 8.5%. Esto se debió al descenso de la contratación pero sobre todo a los numerosos edificios que salieron al mercado durante el periodo.

La nueva superficie entregada se ha concentrado en la periferia y en las nuevas áreas de negocio, que son las zonas que más se están desarrollando actualmente. Algunos ejemplos de edificios entregados en el periodo son: Torre Pujades (13.500 metros cuadrados) en el 22@, Torre Toyo Ito (29.000 metros cuadrados) en L’Hospitalet, y Can Ametller (28.000 metros cuadrados) y Trioparc (17.000 metros cuadrados), ambos en Sant Cugat.

Por otra parte, y debido a la actual coyuntura económica y a la situación del mercado algunos proyectos están siendo retrasados, lo que podría afectar a la oferta futura de superficie de oficinas.

Las rentas, en descenso

Durante el 3er trimestre del año las rentas continuaron descendiendo. Algunos factores que influyen en esta tendencia bajista son el aumento de la superficie disponible, la urgencia de algunos propietarios por ocupar sus instalaciones, y la necesidad de adecuar las rentas a lo que demanda el mercado a fin de poder incentivar la contratación

Por lo tanto se está realizando poco a poco un reajuste en el mercado, acercando las rentas que demandan los propietarios a las que los inquilinos están dispuestos a pagar. Este ajuste se está produciendo más rápidamente en aquellas zonas donde la disponibilidad, y por tanto la competencia, está aumentando más significativamente.

• Los niveles de contratación del tercer trimestre descendieron respecto al trimestre anterior y al mismo periodo del año 2008, y se espera que en los próximos meses continúen esa tendencia decreciente.
• La demanda de oficinas sigue impulsada por empresas que buscan reducir su espacio, principalmente por el redimensionamiento de muchas compañías, o abaratar sus costes buscando localizaciones más asequibles, que se encontrarán sobre todo en zonas descentralizadas.
• Las actuales condiciones del mercado de bajada general de rentas y aumento de disponibilidad suponen una oportunidad para muchas empresas de encontrar oficinas que se ajusten a sus necesidades en zonas donde antes resultaba más difícil localizarse, sobre todo en zona ‘Prime’.
• Además de la bajada de rentas, aumentan otras formas de incentivar la demanda, como mejoras en los incentivos, mayor flexibilidad en los contratos.
• La salida al mercado de algunos proyectos importantes, junto con la bajada de la contratación, han supuesto una nueva subida en la superficie disponible.
• La promoción de oficinas nuevas se está viendo afectada por la actual situación económica y algunos proyectos en construcción o que aún no se han comenzado están siendo retrasados.
• La oferta futura de superficie de oficinas se concentra principalmente en las Nuevas Áreas de Negocios, seguido de la Periferia, que son las zonas que más se están desarrollando actualmente.
• Aunque se espera que las rentas sigan disminuyendo en los próximos meses, se tenderá a recuperar cierta estabilidad en el corto-medio plazo, especialmente en zona ‘Prime’.

Perspectiva económica

La economía española continúa deteriorándose en el año 2009, con un crecimiento esperado para el año de -3,58% con respecto al año anterior

Las fuertes caídas del consumo y la inversión provocaron este brusco descenso de la economía. También han afectado a otros sectores como la distribución, la venta al por menor, la producción, etc.

Por su parte, los precios continuaron bajando y se espera alcanzar una tasa de inflación para el año de -0,25%. Asimismo, el número de desempleados siguió creciendo y la tasa de paro podría alcanzar niveles cercanos al 19% a finales de año mientras la bajada del Euribor, desde máximos de 5,39% en julio de 2008 hasta 1,26% en septiembre de 2009, suponen unas reducciones significativas en las hipotecas y por lo tanto en los niveles de endeudamiento

Por otra parte, el Banco Central Europeo mantuvo los tipos de interés estables al 1% desde mayo, sin expectativas de que varíen en los próximos meses. La Reserva Federal de EE UU, por su parte, los mantiene en el 0,25% desde diciembre del año pasado. Así, continúan las dificultades para conseguir financiación, lo que paraliza las operaciones de compra.