Récord histórico a la baja en el volumen de absorción de oficinas

Los indicadores económicos continúan con signo negativo y sin vistas a una recuperación inmediata a excepción del IPC que podría cerrar el año por encima de cero. España sigue en la cola de Europa en cuanto a tasa de desempleo, rondando porcentajes de casi el 18%, según las dos últimas ‘Encuestas de Población Activa’ realizadas en el segundo y tercer trimestre.

El volumen de absorción de oficinas entre enero y septiembre de este año supera ligeramente los 173.000 metros cuadrados y, de nuevo, se sobrepasa la cota mínima alcanzada en la década, un 57% por debajo de la absorción bruta durante el mismo periodo en 2008, un 63% menor que la media de contratación registrada en los últimos cinco años y un 60% inferior a la media de la década.

El incremento de la oferta dentro del anillo de la M-30 y el continuo ajuste de los valores de renta, han favorecido que la demanda de oficinas vuelva al centro de la ciudad, incluso usuarios en busca de espacios de más de 1.000 metros cuadrados pueden encontrar varias alternativas, algo impensable meses atrás.

El 40% de la contratación se ha concentrado en el CBD (Central Business District) y el área urbana. Fuera del anillo de la M-30, la zona norte y la A-1 han sumado el 25% de la absorción total.

Con cerca de 1,2 millones de metros cuadrados vacíos en el mercado, la tasa de disponibilidad ha alcanzado en septiembre el 9,2%. El retraso en la entrega de las torres del CTBA favorecerá una evolución más sosegada del índice de vacío.

La tasa de disponibilidad desde finales de 2007 sigue ascendiendo. Septiembre se cerró con un nivel de vacío del 9,2% desde el trimestre anterior la superficie disponible del mercado de oficinas de la capital sumó casi 100.000 metros cuadrados vacíos, es decir, creció en torno al 10% hasta rozar una oferta de 1,2 millones de metros cuadrados. Durante los meses de verano se incorporaron poco más de 90.000 metros cuadrados, de los que el 18% entraron ya ocupados por inquilinos con contratos de prealquiler.

La superficie total prevista para 2009 y 2010 no ofrecen grandes diferencias en el volumen global, el espacio que se incorporará vacío supera en un 52% la superficie especulativa entregada durante el año en curso.

La renta de cierre en la zona CBD se situó en el tercer trimestre de 2009 en 28 euros por metro cuadrado al mes, lo que representa una variación de cerca de un 33% en negativo respecto al nivel alcanzado hace un año. Fuera de la almendra central, en las áreas ‘prime’ externas a la M-30, los valores máximos, se situaron en torno a los 20 euros el metro cuadrado mensuales; la comparativa con los valores del mismo periodo del año 2008 es más suave que en el Eje Castellana, un 17% por debajo.

En líneas generales las correcciones se mantendrán hasta mediados de 2010, si bien la evolución de cada mercado y submercado será independiente, e incluso en determinadas ocasiones, algún edificio o un complejo de edificios se erigirán como un ‘micro mercado’, trastocando los datos globales.
En CBD parece que vamos camino de los valores alcanzados en el 2004. Los 24-25 euros por metro cuadrados al mes podrían ser el tope para posteriormente tomar impulso e iniciar una lenta recuperación.

El mercado de inversión continua bajo mínimos

Nuevamente un registro trimestral que marca mínimo histórico en la serie de la década. Entre enero y septiembre las adquisiciones han alcanzado 450 millones de euros. La comparativa con los primeros nueve meses del año anterior deja saldos negativos en todos los apartados; se firmaron un 47% menos de operaciones, se alcanzó un descenso del 66% en el volumen de inversión y el volumen medio de los activos se ha situado en 26 millones de euros.

Durante el tercer trimestre ha habido pocas operaciones registradas, pero la escasez de firmas no implica un parón en el mercado. Los ya de por sí prolongados procesos de toma de decisiones, se han extendido aún más por las nada halagüeñas previsiones económicas y por las dificultades a la hora de obtener financiación.

La mayor parte de los inmuebles están por debajo de los 40 millones de euros, por lo que encajarían en las perspectivas de precio del perfil de comprador más activo: inversores privados nacionales, mutualidades y ‘family office’. El problema radica en que la mayoría de los activos no cumple con todos los criterios de calidad: localización, tipo de inmueble, inquilino y duración de contrato, etc. Por eso, las estructuras ‘sale & leaseback’ con contratos a largo plazo e inquilinos solventes también captan el interés de la demanda, pero la ubicación descentralizada o alejada el CBD de algunos de los inmuebles, podría dificultar el cierre de alguna operación, a pesar de que en conjunto se presente como una buena oportunidad de compra.

Por segundo mes consecutivo las rentabilidades ‘prime’ se mantienen en el 6%. De momento, todo apunta a que podrían permanecer en la misma línea hasta final de año.

Según Rafael Merry del Val, Director General de Savills, España “los niveles de rentabilidad en el CBD de importantes mercados europeos de oficinas, como Londres y Paris, han empezado el descenso. Puede ser el anticipo de que las ‘yields’ de Madrid en Castellana seguirán el mismo recorrido”.

Previsiones de mercado

En el mercado de usuarios las expectativas a corto plazo no son muy optimistas. A pesar de esto, existen varias demandas grandes en busca de nuevas sedes. En función de cuántas de ellas se materialicen en una firma, dependerá que el volumen anual se sitúe más próximo a uno u otro extremo de la horquilla de 225.000 - 250.000 metros cuadrados, lo que aproximadamente representaría la mitad del total de superficie contratada en 2008.

Las ‘yields’ seguirán estables atisbando un cambio de estrategia. Durante el 2010, es posible que se ajusten a la baja pero, ante el descenso de rentas, el precio por metro cuadrado podría caer aún más.