Los fondos extranjeros, a la caza de nuevas oportunidades

La buena noticia del periodo la han dado los indicadores económicos y los anuncios de los principales organismos oficiales que ya hablan de que lo peor de la crisis ha pasado ya.

A pesar de que los datos macroeconómicos españoles siguen siendo malos, con nuevos máximos en la tasa de desempleo, una inflación que continua siendo negativa y que ha alcanzado su mínimo en julio y un PIB a la baja —y que se espera que cierre el año en el –3,7%—, el hecho de que las principales economías de nuestro entorno ya hayan experimentado crecimientos de signo positivo (junto a la subida de los mercados de valores y la percepción de la población) hacen pensar en un cambio de tendencia inminente en la evolución de la economía.

En este entorno, el nivel actual del mercado inmobiliario en España, con una notable caída de las rentas y una disponibilidad y rentabilidad muy elevados, comienza a parecer atractivo a muchos inversores, en especial fondos extranjeros, que cada vez miran con mejores ojos el volver al mercado a la caza de buenas oportunidades de inversión.

Lo más debatido este tercer trimestre del año es si estamos ya en el punto de inflexión de la crisis, el que marcaría el inicio de la recuperación, o si aún no hemos llegado a ese punto. De forma generalizada, la publicación de los PIB del segundo trimestre ha arrojado un mensaje mucho más positivo de lo esperado. Tanto Alemania como Francia ya han registrado un crecimiento en su PIB y se moderan las caídas en otras economías.

Todos estos datos no impedirán, sin embargo, que para el conjunto de 2009, tanto la UE como la zona euro registren una contracción del 4%, la misma prevista ya en primavera. La explicación está en que el primer semestre ha sido peor de lo anticipado, mientras que el segundo será mejor de lo previsto. Para España, sin embargo, la previsión para el conjunto del año ha sido revisada a la baja. De una contracción prevista del 3,2% en primavera se ha pasado al 3,7%. La opinión general es que España tendrá una recesión menos profunda que la media pero más prolongada.

En lo que va de año se han entregado en Madrid alrededor de 170.000 metros cuadrados de nueva superficie de oficinas, de los cuales el 42% ya estaba comprometido en prealquileres y proyectos de tipo 'llave en mano' como por ejemplo el caso de la nueva sede social de Dragados en Las Tablas.

El 85% de la superficie total entregada se halla en las zonas ‘descentralizada’ y ‘periferia’ con proyectos como la fase II del parque empresarial Omega y el parque empresarial Tribeca, ambos en Alcobendas, y Avalon, en la calle Santa Leonor, 45.

En comparación con el pasado año ha habido un descenso en la entrega de obra nueva del orden del 30%. El motivo no ha sido sólo la paralización de algunos proyectos por la crisis financiera y las dificultades de financiación sino que también influye la situación actual del mercado con la demanda y las rentas a la baja que hacen que algunos promotores estén retrasando la entrega de proyectos lo máximo posible en espera de una coyuntura más favorable.

La tasa de disponibilidad en la capital ha seguido aumentando y actualmente se sitúa en el 13,12%. Este aumento se debe no sólo a la caída de la demanda y a la entrada de nueva oferta sino también a la liberalización de espacios de oficinas como consecuencia del cierre de empresas y reducciones de plantilla.

Por zonas, la disponibilidad más alta se encuentra en la ‘periferia’, donde llega al 18,17%, aunque ha bajado sustancialmente con respecto al trimestre anterior, mientras que en la zona ‘prime’, donde la disponibilidad es menor, se sitúa en el 6,58%, aunque previsiblemente aumentará notablemente cuando se complete el parque empresarial Cuatro Torres Business Área.

En el ‘casco urbano’, la disponibilidad es del 9,22%. Un incremento de más de un punto y medio porcentual con respecto al primer trimestre del año. A pesar de que la absorción en la zona ha sido, en términos porcentuales, elevada, esto no ha compensado la desocupación que se ha producido en la misma ya que se trata de una zona en la que tradicionalmente se instalan empresas pequeñas y medianas y éstas han sido las más afectadas por la crisis.

La zona ‘descentralizada’ también ha visto crecer su tasa de disponibilidad afectada por la entrega de nuevos proyectos y también por la caída de la demanda a favor de espacios más pequeños en el ‘casco urbano’.

Está previsto que en lo que queda de 2009 se entreguen 314.012 metros cuadrados de nuevos proyectos, de los cuales el 28% ya se hayan comprometidos bien por prealquileres o por tratarse de edificios ‘llave en mano’. La mayor parte de los proyectos futuros han ido retrasando sus fechas de entrega y los que aún no han comenzado las obras están esperando una coyuntura más favorable. El crecimiento de la disponibilidad, la bajada de la demanda y la caída de las rentas, junto con el delicado momento que atraviesa el sector de la construcción son factores que explican la actual situación.

Algunos de los proyectos que ya están en marcha son:

• Alcalá 540
• Avenida América 115
• Castellana 200
• Vía Norte en Las Tablas
• Tripark en Las Rozas

La absorción en este trimestre ha sido cercana a los 42.000 metros cuadrados, lo cual supone un retroceso del 62% con respecto a la absorción del mismo trimestre de 2008. El factor ‘vacaciones de verano’ unido a la caída de la demanda de oficinas que llevamos sufriendo todo este año debida a la crisis económica y financiera han provocado esta caída.

El número de empresas que se han visto inmersas en procesos de quiebra, concursos de acreedores y reducciones de plantilla ha aumentado exponencialmente a lo largo de todo 2009 y, aunque actualmente parece haberse moderado, ha sido el factor fundamental que explica esta caída de la demanda. Caída que, además, ha llevado aparejada un aumento de la disponibilidad al aumentar las superficies libres a pesar de la baja entrega de nueva oferta.

Con respecto a la situación actual del mercado, después de este paréntesis veraniego se espera un repunte de la actividad impulsado por el comienzo de la recuperación económica que ya han vaticinado numerosos organismos oficiales. En España esta recuperación, aunque más lenta que en el resto de Europa, se verá reforzada por la actual situación del mercado que parece ya haber tocado fondo.

El perfil de operaciones que se han llevado a cabo mayoritariamente en este trimestre corresponde a superficies medianas. De hecho la superficie media por operación ha subido este trimestre de los 636 metros cuadrados del trimestre anterior a los 693 de este trimestre.

El número de operaciones, no obstante, ha descendido un 30%. Los mayores descensos se han visto en los rangos de 501-1.000 metros cuadrados y en el de 0-200, con descensos en torno al 50%.

Al igual que en el segundo trimestre, la mayor parte de la absorción se ha dado en las operaciones de entre 1.001 y 3.000 metros cuadrados, contabilizando en total el 32,88% del total de superficie absorbida. Así, las operaciones de más de 1.000 metros cuadrados han supuesto más del 55% del total de superficie absorbida, un 10% más que en el trimestre anterior.

Esta fortaleza relativa de las operaciones de gran superficie ha evitado que la cifra de absorción de este periodo fuese mucho peor en relación con la caída del número de operaciones.

Por zona geográfica, el 45% de la superficie absorbida está situada en la zona ‘descentralizada’. Le sigue el ‘casco urbano’ con el 24%, la ‘periferia’ con el 17% y la zona ‘prime’ con el 14% restante. En términos generales ha perdido peso el ‘casco urbano’ a favor del resto de zonas, en especial la ‘descentralizada’. Ello se debe tanto a una bajada apreciable de las rentas medias, que han hecho estas zonas más asequibles, como al aumento de la superficie por operación que ha hecho que la zona ‘descentralizada’, donde tradicionalmente se encuentran estas grandes superficies con buenas calidades y ubicación, haya sido la principal receptora de la demanda de este trimestre.

El alquiler ha seguido siendo el protagonista principal quedando relegadas a un segundo plano las operaciones de venta que prácticamente han sido inexistentes. La absorción neta ha tenido una evolución negativa desde 2008 como consecuencia del aumento de la disponibilidad y la caída de la demanda.
En los últimos meses del año se espera un repunte de las operaciones por las mejores expectativas económicas, la mayor disponibilidad de inmuebles y la caída de las rentas.

Por sectores económicos las protagonistas han sido las empresas industriales y las de servicios. En el otro extremo, las menos dinámicas han sido la administración pública y las empresas distribuidoras.

En comparación con el mismo periodo del año anterior, han ganado protagonismo todos los sectores salvo la administración pública, la construcción e inmobiliaria y los servicios a empresas.

La rentas sufren las mayores caídas del año

La disminución de la demanda ha seguido presionando las rentas a la baja y en este trimestre hemos visto las mayores caídas del año. Como ya comentábamos en periodos anteriores, los márgenes de negociación han aumentado de forma muy notable y también los periodos de carencia y otro tipo de ventajas ofrecidas por los arrendadores a los inquilinos a la hora de formalizar el contrato.

Las rentas máximas han caído en especial en la zona ‘prime’ y en la ‘periferia’ donde los descensos han sido del 22,5% y del 26% respectivamente. En el ‘casco urbano’ el descenso de estas rentas máximas ha sido del 5,9% y en la zona ‘descentralizada’ del 8,7%.

En términos medios, las rentas también han caído de forma generalizada en todas las zonas a excepción del área ‘descentralizada’ donde se han mantenido estables y en el ‘casco urbano’, dónde han aumentado un 4,1%. En el caso de la zona ‘descentralizada’, se debe a que ésta ha sido la zona con mayor absorción del trimestre mientras que para el caso del ‘casco urbano’ se explica porque la contratación en la zona ha estado muy centrada en inmuebles de alta calidad en zonas prestigiosas como el barrio de Salamanca y las proximidades del eje ‘prime’ Castellana-Recoletos.

En contraste con lo anterior, la renta media en la zona ‘prime’ ha caído un 12,9% y en la ‘periferia’, la caída ha sido mucho más amplia, llegando al 25,7%. Todo esto tiene su explicación en el aumento de la disponibilidad de inmuebles en ambas zonas y en el desplazamiento de la demanda de la ‘periferia’ a la zona ‘descentralizada’ y de la zona ‘prime’ al ‘casco urbano’.

Estos niveles actuales de renta hacen pensar que ya hemos alcanzado un punto mínimo lo cual junto con los últimos datos macroeconómicos nos hacen pensar en una ligera reactivación del mercado en los últimos meses del año que provocaría ligeros repuntes de rentas.

El volumen de inversión en inmuebles exclusivos de oficinas a lo largo de estos primeros nueve meses del año en Madrid ronda los 378 millones de euros. Esta cifra, modesta en comparación con los 715 millones cuantificados durante el mismo periodo de 2008, está en consonancia con la situación económica que estamos viviendo en 2009 y con los volúmenes alcanzados en otras capitales europeas.

Esta cifra no incluye los canjes de activos inmobiliarios a cambio de deuda en operaciones que son cada vez más frecuentes y están aumentando aún más el protagonismo que ya tienen las entidades financieras españolas en el sector inmobiliario.

Otro tipo de operaciones que han tenido protagonismo en el mercado son las de ‘sale & leaseback’, donde también las protagonistas han sido las entidades financieras que han utilizado esta fórmula para ganar liquidez para su negocio principal.

Y como hemos visto, la caída de la demanda y de las rentas y el aumento de la disponibilidad han llevado al mercado a niveles mínimos. Todo esto unido al hecho de que como todos los organismos coinciden en afirmar, la crisis ha alcanzado ya su punto de inflexión, nos permite anticipar un repunte de la actividad en este último trimestre del año.

El sentimiento de los inversores está mejorando en gran parte de Europa Occidental, reflejando el mejor comportamiento económico que se está viendo y el rally alcista en los mercados bursátiles de Europa que se mantiene desde el pasado mes de marzo.

El mayor interés proviene de inversores con efectivo, que operan con un bajo nivel de apalancamiento y cuya inversión es principalmente en los bienes básicos.

Con respecto al perfil del inversor, este es ahora mayoritariamente nacional. Las malas noticias que han inundado el sector inmobiliario español durante los últimos doce meses, unidas a la restricción crediticia, provocaron la práctica desaparición de los fondos internacionales del panorama inversor nacional. A pesar de este dato, se espera que esta tendencia comience a invertirse pronto. Las condiciones actuales del mercado inmobiliario español van a propiciar la entrada de inversores que están dispuestos a diversificar. Muchos fondos ya tienen paquetes reservados para comprar en el mercado español en espera de que surjan oportunidades ventajosas.

La rentabilidad del mercado de oficinas parece haberse estabilizado ya en torno al 7% de media y con una horquilla inferior en el 5,5% para los mejores edificios en la zona ‘prime’. Este incremento en la rentabilidad viene dado principalmente por una caída del precio por metro cuadrado. La mayor parte de los edificios actualmente están alquilados con rentas superiores a las de mercado y esto hace que las rentabilidades nominales no se correspondan con las reales.

Con unas expectativas económicas cada vez mejores y los niveles actuales de rentabilidad, el cierre de 2009 se prevé dinámico y optimista por lo que seguramente veremos un crecimiento en el volumen de capitales invertidos en estos últimos meses del año que se irá prolongando a lo largo de todo el próximo año 2010.