El alquiler de oficinas en Madrid desciende en casi todas las áreas

Así, los precios de alquiler máximos para la zona CBD se situaron en los 31,5 euros/metros cuadrados/mes.

Esto es fruto del desequilibrio existente entre oferta y demanda, lo que hace que la presión sobre los precios continúe en una línea similar a la de anteriores trimestres. Asimismo, los propietarios siguen ofreciendo grandes ventajas a los arrendatarios en periodos de carencia de rentas u otro tipo de ayudas parea favorecer la contratación.

Durante el período abril-junio de 2009 se ha notado un fuerte incremento de la oferta disponible (en torno al 14%) que corresponde principalmente a la reducción de espacio que han efectuado muchas compañías. Esta tendencia se mantendrá fundamentalmente por la nueva oferta que se va incorporando al mercado y que no descenderá de forma consistente hasta el próximo año. Se observa, no obstante, que muchos proyectos se están ralentizando e incluso desarrollando por fases, por lo que los datos de oferta futura podrían corregirse trimestre a trimestre.

Por otra parte, sigue habiendo una ausencia notable de demanda para alquilar oficinas de gran tamaño en Madrid y las demandas pequeñas y medianas se mantienen estables y siguen representando la parte mayoritaria del mercado.

Según los datos de la consultora inmobiliaria internacional Jones Lang LaSalle la contratación en el mercado de alquiler de oficinas de Madrid ha mejorado ligeramente durante el segundo trimestre de 2009 aumentando un 10% con respecto al trimestre anterior. Pese a ello, el mercado está lejos de registrar las cifras de contratación de años precedentes y aun resulta algo prematuro el confirmar si esto es un cambio de tendencia que se debería consolidar en los próximos trimestres o se ha tratado de un hecho coyuntural.

En este segmento, la mayoría de los inversores continúan demandando productos ubicados en las mejores zonas de Madrid y del CBD. Todos ellos ven que existe producto de cierta calidad que, en otros momentos de mercado, no tendrían opción de adquirir y por tanto están dispuestos a hacer ofertas a rentabilidades más ajustadas. En cualquier caso esta situación se da principalmente con los inversores privados.

Además, se observa como ciertos inversores institucionales, tanto nacionales como internacionales, están mucho más activos y varios de los fondos extranjeros que han permanecido cerrados en los últimos meses vuelven a estar activos, mirando oportunidades e incluso haciendo ofertas, por lo que la última parte del año puede llegar a ser muy dinámica si los vendedores aceptan los precios que se corresponden con las condiciones actuales de mercado.

Entre abril y junio de este año se ha visto como la oferta de edificios de oficinas en el mercado de inversión de Madrid ha aumentado considerablemente. Además muchos de estos productos se están comercializando a través de consultoras, lo que está ayudando de manera significativa a que las posibilidades de cerrar la operación aumenten.

Los ‘sale & leaseback’ siguen siendo protagonistas del mercado, tal y como se ha visto en los casos del Banco Pastor y Caixa Catalunya, que han vendido sus respectivas sedes en la calle Recoletos.

Por primera vez desde 2007 las rentabilidades en prime no han aumentado en este trimestre por lo que se mantienen estables en el 6,25%. Los motivos que nos llevan a mantener las rentabilidades son:

• que los inversores se están centrando en activos situados en las principales calles del CBD de Madrid y en los que están dispuestos a comprar a precios más ajustados con el objetivo de adquirir activos que en otros momentos de mercado no estarán disponibles,
• el hecho de que la mayoría de las operaciones se hayan cerrado en inmuebles situados en el CBD, en edificios representativos y con contratos de arrendamiento a largo plazo,
• y que los edificios que se han vendido han despertado mucho interés en el mercado y han recibido varias ofertas de inversores, lo que está produciendo, de momento, una presión de los precios a la baja.

En cambio la situación de las rentabilidades en ciertas zonas periféricas es bastante diferente y, aunque no hay muchas operaciones que sirvan como referencia, los inversores dispuestos a entrar en estos mercados van a exigir retornos muy altos –no inferiores al 7,5%– debido a la continua bajada de rentas, el aumento de la disponibilidad y la escasa contratación existente.

Con un volumen total de 222 millones de euros registrados en operaciones de inversión en edificios de oficinas en Madrid entre abril y junio, continúa la tendencia del trimestre pasado que registró un transacciones por valor de 223 millones de euros. En este contexto, pensamos que los inversores se han dado cuenta que hay oportunidades muy interesantes –teniendo en consideración ubicación, calidad del inmueble y situación arrendaticia– y que en otros momentos de mercado no podrían llegar a adquirir.

Sin duda dos de las operaciones más representativas del mercado han sido la adquisición por parte de un inversor privado a Standard Life del edificio Serrano 73 –asesorada por Jones Lang LaSalle– y el sale & leaseback que Banco Pastor realizó con su sede del Paseo de Recoletos al venderla a la familia García Baquero por 50 millones de euros.

Según destaca, Jorge Sena, director del departamento de inversión de Jones Lang LaSalle en Madrid: “tal y como vemos el mercado creemos que en lo que queda de año continuarán cerrándose transacciones y que incluso el volumen de inversión podría crecer en los próximos meses. Esto se debe entre otras cosas, a que los fondos extranjeros cada vez están más activos en el mercado y poco a poco ven que los vendedores se acercan a los retornos y precios que esperan por sus inversiones”.