La disponibilidad en Madrid rebasa el 10% y las operaciones en Barcelona no superan el centenar
23 de septiembre de 2009
Desde la dirección de BNP confían además en que los resultados de las estrategias definidas a principios de año sobre la reducción de costes o la optimización de espacios permitan dar un respiro a los usuarios en su cuenta de resultados. Así, junto con la negociación de las rentas y una buena gestión del producto en oferta, esperan cerrar el año con un mercado de oficinas más dinámico.
Pero para conocer primero la situación actual y la tendencia de este segmento, el departamento de estudios de la consultora BNP Paribas Internacional Real Estate ha elaborado su informe correspondiente al primer semestre del año sobre los mercados de Madrid y Barcelona. Asimismo, también ha presentado los datos relativos al mercado de Sevilla.
La disponibilidad en Madrid sube un 23%
La tasa de disponibilidad de oficinas en Madrid ha aumentado hasta el 10,8% de su parque —11.424.700 metros cuadrados—, y es ahora un 23% superior a la que se registraba al cierre de 2008, según el informe. Esta situación se debe en parte a la caída del volumen de contratación —un 47% menos que en el semestre anterior— y del número de operaciones cerradas —165 en total—, que hace de éste el segundo semestre consecutivo en cinco años en que el número de transacciones baja de 300.
El reparto por zonas de la superficie absorbida ha sido inusualmente equilibrado: 22% en CBD (distrito de negocios) y Centro, y 28% en las zonas Descentralizadas y Periferia. El 90% del espacio ha sido contratado en régimen de alquiler. Las operaciones pequeñas, por debajo de 500 metros cuadrados, han superado el 57% del total, por lo no resulta extraño que la superficie media haya descendido hasta los 658 metros cuadrados. Los sectores más activos en la demanda de espacio de oficinas han sido Servicios y Legal-Consultoría.
Por lo que respecta a los precios, las rentas medias han retrocedido entre un 5% un 10% en este periodo. Las máximas –36 euros/ metros cuadrados /mes– lo han hecho un 12%. Se observa cómo se estrecha la diferencia de precios entre las zonas Centro, Descentralizada y Periferia, aunque se mantiene la distancia con CBD.
La nueva superficie entregada en lo que va de año —159.000 metros cuadrados — supone un 30% más respecto al segundo semestre de 2008, y se prevé la entrega de otros 300.000 metros cuadrados hasta final de año que vendrán a incrementar aún mas la superficie disponible. Las zonas con mayor aumento de disponibilidad han sido Centro y CBD —42% y 43%, respectivamente—, por las reubicaciones y reducciones de espacio acometidas por los usuarios así como por la aportación a la zona CBD de Torre Sacyr y Torre Cristal —80.000 metros cuadrados entre las dos—. El 100% de la superficie entregada en la primera mitad de 2009 se encuentra aún disponible.
El volumen de inversión en oficinas en el primer semestre de 2009 ha sido de unos 420 millones de euros, un 21% menos que en el semestre anterior. Los inversores privados nacionales dominan el mercado y buscan activos en CBD y Centro.
En Barcelona, la contratación ha sido un 46% inferior
Por primera vez desde hace más de tres años, el número de operaciones de alquiler de oficinas cerradas en un semestre en Barcelona —78— no ha superado el centenar. De tal manera que la contratación en lo que va de año —90.000 m2— ha sido un 46% inferior respecto a la del primer semestre de 2008. Aunque las zonas Descentralizada y Periferia son las que han registrado más contratación, las zonas CDB y Centro, con un 39% de superficie contratada, casi duplican su cuota media en los últimos tres años. El 94% de las operaciones han sido de arrendamiento y la superficie media contratada ha mermado significativamente: 895 m2 ahora frente a los más de 1.200 m2 de media en 2008. El sector Servicios ha sido el de mayor peso en la composición de la demanda, al que ha correspondido un 60% de la superficie contratada.
La rentas máximas —22,75 euros/ metros cuadrados /mes— han descendido un 17% frente al primer semestre de 2008, al igual que las rentas medias, que han retrocedido un 12%. No obstante, el aspecto más significativo en cuanto a los precios ha sido la reducción del ‘gap’ medio entre los alquileres de CBD y los de Descentralizada, que ha pasado en un año de 5,8 euros/ metros cuadrados /mes a 1,7 euros/ metros cuadrados /mes.
La oferta de oficinas disponible ha crecido un 16% desde finales de 2008, y alcanza ahora el 9,9% del parque de la ciudad —5.224.000 metros cuadrados —. La disponibilidad se ha incrementado en todas las zonas, aunque muy especialmente en Periferia —88%—. En esta zona y en Descentralizada la tasa de desocupación supera ya el 15%.
Está previsto el desarrollo de 450.000 nuevos metros cuadrados de oficinas hasta fin de año en la ciudad, aunque 220.000 metros cuadrados de proyectos se encuentran retrasados y/o paralizados, en un intento de los promotores para limitar el incremento de oferta disponible.
El escaso volumen de inversión registrado en el primer semestre de 2009 —230 millones de euros— supone un 30% menos que en el mismo periodo del ejercicio anterior, en el que ya se había producido un descenso de este parámetro. Al igual que en Madrid, los operadores nacionales privados son los más activos y persiguen activos bien ubicados y con inquilinos estables.
