El mercado de alquiler de oficinas de Madrid refleja descensos en el primer trimestre del año

Aunque ha descendido el volumen de operaciones, la bajada más acusada (un 83,09% con respecto al primer trimestre de 2009) se ha dado en el número de metros cuadrados contratados, que alcanzó los 53.600 entre enero y marzo de 2009. Pese a esta situación, es posible que la contratación en metros cuadrados se recupere ligeramente en los próximos trimestres, fruto de la materialización de alguna operación de gran tamaño.

Tal y como se esperaba, los efectos de la recesión se han hecho sentir en la demanda de oficinas del primer trimestre de 2009, que se mantiene plana respecto al anterior trimestre o con una ligera desaceleración en las demandas de mayor tamaño. En general, la parte más activa está siendo la protagonizada por pequeñas y medianas empresas, cuyo descenso está siendo reducido.

La caída en los volúmenes de arrendamiento de oficinas en la capital se ha traducido en un ajuste importante en los precios máximos de alquiler que bajaron en torno al 15%. José Miguel Setién, director de producto de oficinas de Jones Lang LaSalle asegura que “dado que la caída de precios está siendo especialmente intensa, entendemos que no deberá de prolongarse en el tiempo durante un período tan largo como en anteriores ciclos negativos históricos, especialmente porque el volumen de oferta que saldrá en el próximo año será reducido en comparación con los anteriores escenarios del mercado que encontrábamos a principios de esta década o principios de los años 90”.

Según se desprende del informe, el resto de año será época de ajuste de precios en determinadas áreas, si bien algunas zonas del mercado puede que mantengan de una forma más estable sus valores al seguir suscitando interés por parte de la demanda y ser más reducido en el nivel de oferta.

Al igual que ha venido sucediendo en anteriores trimestres, la oferta sigue subiendo, si bien el crecimiento a nivel porcentual está siendo menor que en los períodos precedentes. Dado que el pico de generación de oferta nueva coincidirá con el verano, desde la consultora entienden que esta tendencia se moderará en el último tramo de 2009 y principios de 2010.

La desocupación seguirá creciendo en los próximos meses, aunque se estima que para finales de año dicho crecimiento sea mucho más moderado ya que se juntarán dos fenómenos complementarios: por un lado, se reducirá la generación de oferta de forma drástica, y por otro, la mayoría de las compañías habrán hecho el ajuste necesario en cuanto a sus necesidades reales de espacio.

Operaciones a destacar en Madrid

Una de las operaciones más destacables es la venta, que Colonial ha cerrado, de su edificio en Paseo de la Castellana, 108 con el Consorcio de Compensación de Seguros debido a su volumen, más de 70 millones de euros, y su ajustada rentabilidad por debajo del 6%. El resto de transacciones rondan los 20-30 millones de euros siendo, en su mayoría, ‘sale & leaseback’ como los realizados por el Banco Popular en la calle Cedaceros, el Banco Sabadell en la calle Serrano y Unidad Editorial en la calle Pradillo. El volumen de inversión en edificios de oficinas en Madrid ha totalizado unos 200 millones de euros.

Respecto al comportamiento del mercado de inversión en oficinas de Madrid durante este primer trimestre de año, se observa que la demanda de edificios de oficinas para invertir se mantiene activa, así como los criterios principales que los inversores exigen a las oportunidades del mercado: inmuebles de buena calidad, arrendados a empresas solventes, contratos de duración a largo plazo, rentabilidad ajustada a mercado y que la inversión por activo no supere los 40 millones de euros.

El perfil del inversor que demanda edificios de oficinas es institucional y privado, si bien estos últimos son los que se están mostrando mucho más activos en el mercado y protagonizando las pocas transacciones que han tenido lugar en los últimos meses.

Jorge Sena, director de inversión oficinas Madrid de Jones Lang LaSalle destacó que “el inversor privado está sabiendo aprovechar la situación general de mercado para incrementar su patrimonio con edificios de excelentes calidades ubicados en la zona prime. Ciertos inversores institucionales están muy activos e incluso presentando ofertas, pero los precios y rentabilidades que exigen no pueden, por el momento, competir con los niveles que están ofreciendo los inversores privados”.

Respecto a la oferta en el primer trimestre de 2009, se ha visto cómo aparecían en el mercado los primeros activos de gran calidad, principalmente oportunidades de ‘sale & leaseback’ en pleno centro de Madrid. Estas oportunidades han generado mucha expectación entre los inversores de forma que los propietarios han recibido varias ofertas aunque, eso sí, a precios de mercado. Un buen número de empresas ya ha tomado la decisión de poner en venta sus edificios en operaciones de ‘sale & leaseback’ a largo plazo y a precios de mercado, siendo ésta la única forma que a día de hoy permite asegurarles que los inversores estudiarán su edificio con cierto interés e incluso llegar a comprarlo.

Por el contrario, algunas de las grandes inmobiliarias y fondos de inversión han tomado la firme decisión de no vender sus activos ante la imposibilidad de concretar las ventas a precios por encima de sus valoraciones. Su postura implica gestionar los activos con el objetivo de mantenerlos ocupados y alargar la duración de los contratos para, en el futuro próximo, volver a plantearse su venta.

Según Jones Lang LaSalle, un trimestre más las rentabilidades ‘prime’ vuelven a subir, haciéndolo esta vez en 25 puntos básicos hasta el 6,25%. Esta tendencia no ha cambiado desde el tercer trimestre de 2007, si bien piensan que a corto plazo veremos, por fin, una estabilización en el retorno que exigen los inversores a sus edificios. Ciertos inversores privados están mostrándose muy activos y agresivos para con algunos edificios ‘prime’, ya que valoran muy positivamente la posibilidad de adquirir edificios muy representativos en las mejores calles de Madrid –Castellana, Serrano, Recoletos– y ofrecen una prima en el precio al que los inversores institucionales no pueden llegar.

De hecho, Jorge Sena, director de inversión oficinas señala que “muchos de ellos vuelven a analizar sus inversiones en base a precio por metro cuadrado en vez de la clásica rentabilidad, es un claro síntoma de -vuelta a los orígenes-, muy útil en situaciones como la actual”.

Después de un final de 2008, en el que se cerraban las primeras transacciones tras varios meses sin apenas movimiento, en el primer trimestre del año el ritmo se ha mantenido y se han conseguido cerrar varias compraventas.