La inversión en oficinas de Madrid mejora en casi un 25%
4 de mayo de 2009
El mercado se mantiene dinámico, si bien el importe medio de los activos ha descendido considerablemente, debido, entre otros aspectos, a las rígidas condiciones de acceso al crédito.
El 95% de las operaciones, en área urbana
Las operaciones de inversión cerradas en este primer trimestre se han concentrado en el eje CBD y su adyacente, con un 95% del volumen total de inversión. En este sentido, el área ‘prime’ concentra activos menos arriesgados, a los que impactan en menor medida las condiciones del mercado, y que se encuentran en la actualidad a precios impensables hace dos años. En cuanto a los inmuebles situados en áreas descentralizadas fuera de la M-30 (excluimos zonas como Campo de las Naciones, PAUs del Norte, La Moraleja o Arroyo de la Vega) o con contratos de corta duración, será complicado que encuentren con facilidad un comprador, a menos que se produzca un descuento considerable sobre el valor inicial de venta.
Predominan los inversores nacionales y las operaciones de ‘sale & leaseback’
La actividad desinversora proviene principalmente de inmobiliarias y promotoras españolas o fondos de inversión de bancos que han cerrado operaciones de ‘sale & leaseback’, como el Banco Sabadell y el Guipuzcoano. Los compradores han sido pequeños inversores nacionales, con operaciones de pequeño volumen –entre 10 y 36 millones de euros-. Además, los bancos se han hecho con varios inmuebles a cambio de deuda.
Asimismo, se están detectando varios perfiles de inversores que están al acecho. En este sentido, encontramos a los inversores institucionales con fondos ‘core’ que buscan operaciones fáciles con poco riesgo –contratos de larga duración en zonas prime y con inquilinos solventes-, así como inversores privados, ‘family offices’ y pequeñas compañías patrimonialistas. Buscan inmuebles con un volumen de inversión en torno a 30-40 millones de euros, y dan prioridad al valor de repercusión sobre la rentabilidad inicial. Los fondos oportunistas, por su parte, siguen la evolución del mercado aunque, de momento, sin entrar en actividad.
La rentabilidad alcanza el 6,25% en el eje Castellana
Las yields mantienen su crecimiento continuado desde mediados de 2007, con niveles de consolidación en zonas prime y aún en ascenso en áreas secundarias. Así, el nivel de rentabilidad para productos prime en el CBD alcanza 6,25%, 125 puntos básicos por encima de los datos del primer trimestre de 2008.
