Algunos mercados de oficinas europeos resisten mejor que otros
16 de abril de 2009
El descenso del índice de contratación de oficinas en Europa durante el cuarto trimestre de 2009 sumó una caída del 19%, aunque el mayor pico se registró en el tercer trimestre. A pesar que la bajada en el mercado europeo es generalizada, los mayores índices registrados fueron en La Haya y Madrid, donde los mercados cayeron respectivamente el 66 y 49% en 2008. El mercado de Londres se desplomó el 30%, mientras que París y Ámsterdam descendieron alrededor del 12%.
Aunque las oficinas alemanas no han escapado de un descenso económico, han demostrado una cierta resistencia en 2008. Después de alcanzar niveles record en 2007, la contratación en Munich, Frankfurt y Berlín cayó de nuevo a los niveles vistos en 2006, que fue un buen año para la actividad. El mercado de Bruselas descendió en términos de volumen de contratación, pero no en número de operaciones.
El índice europeo de renta ‘prime’ permaneció estable en 2008, debido a la falta de oferta en el CBD de las grandes ciudades. La rápida y extensa subida de la oferta en Londres ha empujado tasas de disponibilidad por encima del 5%, llevando a la primera caída en renta ‘prime’ en Europa. De hecho, el índice bajó el 2% al final del año, vaticinando más caídas en 2009.
Aunque la oferta en el CBD de Madrid se ha duplicado en un año, la tasa de disponibilidad en el CBD sigue siendo todavía muy baja y no sugiere una caída significativa en la renta ‘prime’ a principios de 2009.
La superficie disponible de oficinas en el CBD de Paris, Atenas y las principales ciudades alemanas cayeron sustancialmente en la mayor parte de 2008. Esto explica por qué las rentas ‘prime’ permanecieron estables en estas ciudades, e incluso aumentaron en Munich. Desde que la oferta en Bruselas permaneció bastante baja en general, en el mercado y en particular el CBD, la renta ‘prime’ ha visto cinco trimestres de estabilidad.
La mayoría de los mercados de inversión están cayendo
El mercado de oficinas se está ralentizando, pero se presenta más resistente comparado con el mercado de inversión. En 2008, todos los grandes mercados europeos descendieron más del 50%, excepto Moscú y Madrid. En Madrid, los volúmenes de inversión fueron conducidos por un puñado de grandes traspasos de locales en el sector bancario. Londres Central sufrió un descenso en volúmenes de inversión de cerca del 66%, mientras que París Central cayó el 53% como Lisboa. Las grandes operaciones son poco frecuentes y los principales actores son compradores con ‘alta liquidez’. Las grandes ciudades alemanas vieron una caída de la inversión de cerca de un 70% en 2008.
La diferencia de rentabilidad entre los principales mercados de oficinas alemanes y Londres está ahora en 75 puntos de referencia. Por lo tanto, la subida de rentabilidades será significativa en 2009 para Alemania.
En este momento, no hay rentabilidades ‘prime’ por debajo del 5%. Por término medio, las rentabilidades ‘prime’ en Europa Occidental han subido 90 puntos de referencia en un año. La subida más grande fue en Kiev donde en un año, las rentabilidades ‘prime’ se dispararon 525 puntos de referencia. El actual endurecimiento del mercado de inversión refleja los actuales problemas financieros y el descenso económico general. En tales difíciles condiciones, el último trimestre del año fue marcado por pocas operaciones de inversión y las grandes operaciones fueron escasas. Puesto que el mercado inmobiliario está en un ciclo a la baja, muchos propietarios no están dispuestos para vender a precios actuales y llevará un tiempo hasta que acepten la realidad del mercado. Las rentabilidades ‘prime’ están todavía en una tendencia alcista y se espera que se incrementen en 2009. Por lo tanto, los compradores estarán en una actitud de espera a principios de 2009.
