El ‘sale & leaseback’ adquiere protagonismo en el mercado de oficinas madrileño

El año 2008 estuvo marcado por la crisis económica y financiera mundial que está afectando muy especialmente a España. El número de nuevos proyectos entregados el pasado año fue menor de lo esperado como consecuencia de la situación actual, lo que también frenó lo que podría haber sido un brusco ascenso de la disponibilidad. La falta de financiación provocó que la mayor parte de los grandes inversores se mantuvieran al margen del mercado, a pesar de que la falta de negocio hizo aflorar al mercado gran cantidad de producto.

Para este año 2009 no se espera que la situación mejore drásticamente, sino más bien que el mercado se comience a asentar y se establezcan las bases para una recuperación futura que podría comenzar en 2010, o incluso, siendo optimistas, a finales de este año.

El año 2008 finalizaba con gran parte de las economías desarrolladas asomándose ya a la recesión. A lo largo de 2009 es poco probable que se produzcan turbulencias de la magnitud que se vivió en 2008, pero a cambio tendremos la resaca de la peor crisis financiera desde los años treinta. Lo que empezó como una desaceleración en la economía se acabó convirtiendo en un brusco frenazo. La desconfianza provocada por las continuas quiebras de empresas y bancos provocó un efecto dominó que llevó la economía a una caída brusca en la segunda mitad del año. Esta caída obligó a los Gobiernos de medio mundo a actuar de forma expeditiva: Estados Unidos anunció un plan de rescate multimillonario y Europa ha acabado aprobando algo parecido. Al final estas medidas han conseguido contener lo que parecía ya un colapso del sistema, pero aún así la economía sigue sin acabar de recuperarse. El desempleo ha aumentado vertiginosamente, en especial en España. Esto supone menos consumo: el comercio mundial se ha debilitado enormemente.

Respecto al mercado inmobiliario, en 2008 se hundieron numerosas empresas del sector, incluidas algunas de las más grandes. Todo esto ha provocado una gran afluencia de producto en venta al mercado y una caída de los precios con lo que actualmente existen grandes oportunidades frente a la escasez del pasado.

Otra novedad del periodo ha sido el papel más activo que ha tomado la banca. Los grandes bancos, como consecuencia de la refinanciación de la deuda de las principales inmobiliarias, han pasado a controlar gran parte de ellas y, además, han ido acumulando patrimonio a lo largo de este año: lo han hecho por ejecuciones de préstamos y para cancelar deuda a través de la compra de activos para evitar que se dispare la morosidad con la figura de la dación en pago. Las nuevas grandes inmobiliarias de este país van a ser los bancos y la mayoría de entidades que vendieron sus filiales inmobiliarias cuando el ciclo del mercado estaba en su punto álgido las están volviendo a rearmar.

Ya en positivo, se ha visto como los precios del petróleo y las materias primas, tras tocar techo, han caído en picado así como la inflación. Las economías en desarrollo han demostrado también una mayor resistencia a la crisis.

Este año 2009 se prevé difícil. Las estimaciones de los principales organismos económicos hablan de recesión con un crecimiento negativo de la economía que oscilaría entre el –0,8 y el –1,5%. La inflación probablemente se sitúe en el entorno medio del 2% y el desempleo seguirá aumentando hasta tasas del 14-15%, llevando el déficit público hasta cerca del 4,6%.

Con este escenario tan poco favorable queda por ver como evolucionará el sector financiero después de un 2008, que ha sido el peor año para el sector en las últimas décadas. Si el sector financiero, como es de prever, reacciona favorablemente a las ayudas prestadas por los gobiernos e inicia su recuperación, el efecto sobre la economía será favorable y los primeros efectos de la recuperación económica los podremos ver a finales de este año. Si, por el contrario, el sector financiero retrasa su recuperación, la recesión se agudizará y tendremos que esperar hasta la próxima década para ver de nuevo tasas de crecimiento positivas en las principales economías mundiales.

Este año se han entregado en Madrid cerca de 250.000 metros cuadrados de nueva superficie de oficinas. Esta cifra supone un retroceso del 20% frente al año 2007 y viene motivada tanto por la disminución de la demanda como por los problemas de financiación que viene experimentando el sector de la construcción desde mediados del pasado ejercicio.

La nueva oferta se ha distribuido de una manera bastante equitativa en todas las zonas. El 27% del total de la superficie fue a parar a la zona ‘prime’, con dos de las torres del Business Area ya entregadas. El 23% se ha entregado en el casco urbano con proyectos como Amper en Torrelaguna y Nozar en Méndez Álvaro. Algo más del 20% se entregó en la periferia, en proyectos como Arlington en San Fernando de Henares y el parque empresarial Omega en Alcobendas, y el 30% restante corresponde a proyectos del área descentralizada en varios edificios en el parque empresarial Cristalia y en Sanchinarro. Del total de la oferta entregada cabe destacar que casi el 40% del total de la misma ya se encontraba comprometida de antemano bien por prealquileres, bien por tratarse de proyectos de tipo ‘llave en mano’.

A pesar de esta disminución en el ritmo de entrada de nueva oferta, este año se ha visto como las tasas de disponibilidad rompían su tendencia decreciente de los últimos años y comenzaban a aumentar de manera generalizada. Actualmente existe una disponibilidad del 10% en Madrid que varía por zonas entre el 3,7% de la zona ‘prime’ y el 15% de la periferia.

Está previsto que a lo largo de 2009 se entreguen 525.000 metros cuadrados de nuevos proyectos, de los cuales algo más del 30% ya se hayan comprometidos bien por prealquileres, bien por tratarse de inmuebles del tipo ‘llave en mano’. Parte de estos proyectos son inmuebles que deberían haberse entregado en 2008 pero que no lo hicieron debido a retrasos en las obras ocasionados por la actual coyuntura económica. Este año se prevén también retrasos en la entrega de proyectos tanto por la bajada de la demanda que hará que estos se dilaten lo más posible en espera de encontrar inquilinos, como por la propia financiación de las obras, algo complicado si no mejoran las condiciones crediticias actuales.

Algunos de los proyectos que ya están en marcha son:

• Cuatro Torres Business Area
• Valdebebas Ciudad de la Justicia
• Torre Galindo
• Alcalá 540
• Avenida América 115
• Fase II del parque empresarial Omega

La contratación en el tercer trimestre ha sido de 75.000 metros cuadrados, lo cual ha supuesto un retroceso del 48% frente al mismo trimestre del año anterior. En total, en 2008 la absorción ha sido de 460.000 metros cuadrados, es decir, poco menos del 60% de la superficie absorbida en 2007.

Si a mediados de año se preveía una cifra de absorción en torno a los 500.000 metros cuadrados, un deterioro macroeconómico mayor que el esperado con un cuadro que ya ha pasado de la desaceleración a la recesión, ha provocado que la última mitad del año y en especial este último trimestre, la contratación de oficinas haya disminuido notablemente.

La contratación este año se ha realizado mayormente en las áreas del casco urbano y descentralizada. Mientras que la mayor parte de las operaciones se han realizado en el casco urbano, la zona más demandada, por superficie ha sido como ya viene siendo habitual, la zona descentralizada la que ha acaparado la mayor parte de la contratación del año. Esto se debe a una mayor disponibilidad de superficie, unos edificios más modernos y un precio más económico que en el anillo interior de la M-30.

El número de operaciones se ha reducido en cerca de un 40% en comparación con 2007 mientras que la superficie media por operación se ha incrementado un 7%. Este incremento en términos medios se ha producido más por un descenso de las pequeñas operaciones que por un aumento de las grandes, es decir, ha habido menos operaciones de pequeña superficie, dado que las pymes están siendo las más afectadas por la crisis, y eso ha provocado que aumente la superficie media global. Esto se puede corroborar viendo que el 52,84% de la absorción corresponde a operaciones de más de 3.000 metros cuadrados y el 2,51% a operaciones de menos de 200 metros cuadrados frente al 48,86% y al 2,91% respectivamente en 2007.

En comparación con el mismo periodo del año anterior, han ganado protagonismo el sector industrial, el de servicios a empresas y el sector financiero mientras que la construcción e inmobiliaria, el sector tecnológico y la distribución han perdido peso.

Por sectores económicos las protagonistas han sido las empresas del sector servicios y las del sector financiero que han sido las que más superficie han absorbido este año.

Si hacemos un análisis por área geográfica vemos que en todas las zonas ha primado el sector servicios excepto en la zona descentralizada, con predominio del sector financiero.

Las rentas de operaciones cerradas de alquiler máximos este trimestre en la zona ‘prime’ han llegado a los 45 euros por metro cuadrado al mes y en términos medios se hallan en los 33,7 euros por metro cuadrado al mes, siempre dependiendo del inmueble, ubicación, calidades y uso. Esto supone un incremento del 5% con respecto al cierre de 2007.

En el casco urbano, las rentas también han subido aunque de forma más moderada. La media se situó este trimestre en los 25 euros por metro cuadrado al mes un 2% superior a la del año pasado. La estabilidad de la demanda en esta zona de Madrid se traduce también en estabilidad de precios. No obstante, el gran desfase entre los precios medios y los máximos, algunos por encima de los 40 euros por metro cuadrado al mes, se deben de la gran diversidad inmobiliaria que existe en la zona, en la que los lujosos edificios de las zonas colindantes a la ‘prime’ compiten con otros espacios mucho más modestos y alejados de las zonas más exclusivas de la ciudad.

En la zona descentralizada, a pesar de la bajada de la demanda y el aumento de la disponibilidad, los precios han crecido un sustancial 12% en términos medios, mientras que los máximos han bajado ligeramente, en torno a un 1%. Este incremento tan fuerte se explica por una mayor selectividad a la hora de contratar inmuebles que ha provocado que las operaciones de este año se hayan llevado a cabo en superficies de gran calidad y por tanto, de precio superior a la media. La bajada de los máximos, no obstante, se sitúa en la tendencia global de corrección de niveles de renta.

En la periferia la estabilidad en cuanto a rentas ha sido la norma y estas apenas se han movido en relación al cierre de 2007.

Este año se han realizado muy pocas operaciones de venta de oficinas, que en términos globales sólo han representado un 7,5% del total. Esta escasez de operaciones ha provocado que aquí si se haya visto una caída importante de los precios. En términos medios, en la zona ‘prime’, se han situado en los 6.535 euros por metro cuadrado, lo que supone una caída del 1,4%. En el casco urbano la media ha sido de 4.551 euros por metro cuadrado y de 2.900 euros por metro cuadrado en la zona descentralizada, lo que se corresponde con un descenso del 2,9% y del 18% respectivamente. En la periferia el descenso ha sido más leve, apenas un 0,9%, quedando la media en 2.766 euros por metro cuadrado.

La inversión en Madrid ha alcanzado este cuarto trimestre un volumen cercano a los 180 millones de euros, lo cierra el año 2008 con un volumen total de 895 millones de euros, casi un 70% inferior a la del 2007, aunque no hay que olvidar que 2007 fue un año muy atípico en cuanto a la inversión y que se marcaron máximos difícilmente igualables en su primer semestre.

El año 2008 ha estado marcado por una fuerte crisis económica con especial impacto en los sectores inmobiliario y financiero. Las restricciones de crédito y el clima de incertidumbre que hemos vivido, particularmente en la segunda mitad del año, han provocado que los inversores se hayan mostrado excepcionalmente cautos a la hora de invertir provocando un notable descenso en el volumen de inversión y el número de operaciones.

Actualmente existen oportunidades de inversión con rentabilidades atractivas que están siendo aprovechadas en su mayoría por inversores privados que cuentan con liquidez suficiente para no verse afectados por la falta de crédito.

También se ha visto este año un cierto protagonismo de las operaciones de ‘sale & leaseback’ (Grupo Prisa, Viajes Marsans, Atos Origin…) muy relacionado con la búsqueda de liquidez por parte de las empresas.

Aún así, la cautela y las expectativas de bajadas de precios aún mayores han provocado que el cierre de operaciones haya sido el más bajo de la última década.

Desde finales de 2007 las rentabilidades no han parado de crecer situándose la rentabilidad de referencia en la zona ‘prime’ en torno al 6,5%, siendo superior para otras ubicaciones siempre en función de las características del inmueble. Las operaciones más significativas este año han sido la venta por parte del Grupo Prisa a Drago Real Estate de dos edificios en Madrid: uno en la Gran Vía 32 y otro en la calle Miguel Yuste 40: la compra por parte de Realia Business a Criber del edificio BP situado en la Avenida de Bruselas 36; la venta de tres edificios por parte de Metrovacesa siguiendo su plan de desinversión de activos, uno en la calle Goya 29, otro en el Paseo de Recoletos 22 y el edificio Ática 7 en Pozuelo de Alarcón (operación asesorada por Exa); y la venta por parte de Viajes Marsans al grupo Union Investment Real Estate del edifico Pórtico situado en la Avenida de los Andes.

A lo largo de 2009 veremos una mayor estabilidad en el mercado financiero que probablemente se traduzca en un discreto aumento del volumen de negocio. El mayor protagonismo de la banca en el sector inmobiliario sin duda será un factor decisivo.