Los directivos de Jones Lang LaSalle de Emea opinan sobre el mercado de alquiler

Nigel Roberts, director de estudios de Jones Lang LaSalle para Emea abrió la sesión informativa con un comentario acerca del contexto económico y financiero en Europa: “Hoy el panorama económico plantea retos a los que muchos de nosotros nunca nos habíamos enfrentado. Nos encontramos en medio de una recesión económica mundial sin precedentes, cuyas repercusiones se están extendiendo a lo largo y ancho de la estructura de nuestras economías, afectando a propietarios e inquilinos de todo tipo. Para muchos, las necesidades de espacio están en espera, los costes de propiedad están bajo presión y la nueva demanda es un bien escaso, mientras que otros predicen un regreso al crecimiento económico durante 2010, para lo que será necesario el regreso de la liquidez y la confianza; dos ingredientes esenciales para el buen funcionamiento de nuestras economías y por ende, de los mercados inmobiliarios. En este sentido, el futuro inmediato está en gran medida en manos de nuestros bancos y en el éxito de las ayudas gubernamentales”.

Tony Horrell, director de mercados de capitales de Jones Lang LaSalle comentó: “Este año comenzarán a surgir ofertas con niveles de precios que no se han visto desde hace muchos años. Los grandes mercados de inversión occidentales que se están revalorizando rápidamente atraerán más la atención de la comunidad de inversores. Los mercados emergentes regresarán con el tiempo pero esperamos una mayor volatilidad a corto plazo, y atraerán a inversores que apuestan por sus perspectivas a medio plazo aprovechando el menor coste relativo. Los beneficios de la revalorización y el cambio de divisas continúan en Londres, lo que explica el gran interés de la comunidad inversora internacional en este mercado, que ofrece ingresos seguros a largo plazo con rentabilidades inusuales desde hace tiempo. París está menos expuesta que Londres a las turbulencias financieras y dispone además de un buen número de arrendatarios que buscan un superficies de calidad con una buena relación calidad-precio. Munich es un mercado estable de escasa volatilidad y niveles de renta más bajos que otros mercados clave europeos, por lo que seguirá siendo atractivo para distintos tipos de inversores. A pesar de no ser inmune a los riesgos económicos, los países de Europa Central y Oriental tienen ahora un fuerte historial de como receptores de externalización, lo que les situarían en una posición fuerte en los próximos años”.

Benoit du Passage, director general de Jones Lang LaSalle Francia comentó acerca del mercado parisino: “Entre los distintos demandantes de producto de oficinas existe una preferencia por las edificaciones nuevas situadas fuera del centro de París que cuenten con fácil acceso. Por lo general, los ocupantes se están centrando en inmuebles con altos estándares medioambientales que cumplan los nuevos esquemas y rentas por debajo de 350 euros por metro cuadrado y año. Los ocupantes están siendo impulsados por la reducción de costes y la racionalización de sus negocios por lo que esperamos que estas cuestiones aceleren los planes corporativos en 2010. Los constructores y propietarios que puedan ofrecer espacios que cubran esta demanda estarán mejor situados".

De cara a 2009, prosiguió: “Esperamos que la demanda en el ‘gran París’ baje un 20% con respecto al año pasado, desde los 2,35 millones de metros cuadrados hasta aproximadamente 1,8 millones de metros cuadrados en 2009, sin embargo, esperamos que el número de operaciones superiores a 5.000 metros cuadrados, sea similar al registrado en 2008. En 2009 continuarán surgiendo algunos cambios en el sector, como por ejemplo la venta de activos del Gobierno en París para reducir los costes operativos inmobiliarios del centro de París. Las sociedades financieras seguirán buscando reducciones de costes y maneras de racionalizar sus negocios, y los bancos saldrán de la tradicional zona de negocios para reubicarse en zonas más baratas. Creemos que la prudencia y la demora en la toma de decisiones en el sector legal conllevará a medio plazo a la pérdida de trabajos y a la reestructuración empresarial".

Marcus Lemli, director de mercados de capitales de Jones Lang LaSalle Alemania, habló sobre las tendencias en el mercado de alquiler de Munich, el cual, aunque no sale indemne de la actual crisis económica, es históricamente un mercado fuerte y se espera que lo siga siendo: “Los pilares de salud económica de Munich son el continuo crecimiento de la población, unas perspectivas de empleo por encima de la media alemana, su diversificación económica, y el peso del gasto de los consumidores. Factores positivos que deberían ayudar al mercado a capear el temporal en 2009 y períodos futuros. A pesar de ello, no esperamos un exceso de oferta de inmuebles en alquiler ya que la demanda que se acerca a nosotros proviene de sectores muy diversos: TI, servicios empresariales, banca, seguros y empresas manufactureras. Los precios de alquiler están a niveles asequibles (el precio del alquiler para edificios Prime se sitúa en 366 euros por metro cuadrado y año) y aún así esperamos que se produzca una ligera corrección situándose alrededor de los 350 euros por metro cuadrado y año para finales de 2009”.

John Duckworth, director general de Jones Lang LaSalle para Europa Central y Oriental (República Checa, Eslovaquia, Polonia, Hungría y Rumanía) evaluó la excepcional situación de esta región gracias al crecimiento y continuo potencial de sus mercados por la descentralización y el turismo de costa: “Las cifras del PIB, aunque están disminuyendo, se muestran más positivas en los países de Europa Central y Oriental que las de Europa Occidental y, en general, esperamos que la recesión tenga un impacto menos drástico en la demanda de alquiler que en el resto de Europa. Esperamos que los volúmenes de construcción disminuyan en los próximos tres años, pero que los alquileres de edificios ‘prime’ en la región se mantengan más bajos que los de Europa Occidental para edificios con los mismos estándares de calidad”.

Concluyó: “El elemento diferencial clave de los mercados de alquiler de Europa Central y Oriental es que son un buen enclave para negocios con costes más bajos lo que será la principal prioridad de las empresas en todo el mundo durante los próximos 18 meses. Esperamos que se acelere la actividad en los sectores de la contratación externa y el turismo de cosa a medida que las condiciones de los inquilinos sean más favorables y el debilitamiento de los tipos de cambio de Europa Central y Oriental ayuden a suavizar aún más los costes laborales.”

Neil Prime, director general de la oficina de Jones Lang LaSalle en Inglaterra, puso el punto y final a la sesión informativa, con su visión del mercado de Londres: “Como nota positiva, los inquilinos en Londres tienen capacidad de elección ya que se están ofreciendo productos de alta calidad. Es más, tienen un valor: en términos reales, las rentas netas serán pronto tan competitivas como siempre lo han sido en la City. Nuestras previsiones indican una estabilización de los alquileres en la City y en el West End en 2010 y 2011, y una posterior recuperación en 2012, que dará paso a una rápida aceleración en 2013. Por el momento, los inquilinos llevan la delantera y se encuentran en una excelente posición de negociación ya que los propietarios van por detrás de la demanda. Creemos que el empleo seguirá contrayéndose en los próximos dos años, y 2009 puede ser el peor. Esta reducción de plantilla, junto con una resistencia a la autorización de importantes gastos de capital, tendrá un impacto significativo en los niveles de recuperación de la contratación”.

Continuó: “Sin embargo, siempre ha habido, hay y habrá mercado en Londres. La actividad será impulsada por los eventos estructurales, que darán paso al crecimiento y la expansión, en detrimento de algunas zonas de la ciudad que se quedarán obsoletas. Prevemos una consolidación y diversas adquisiciones en el sector financiero y de seguros, algunos de los cuales generarán demandas de inmuebles. El sector judicial ha entrado en un periodo de prudencia y se esperan aún más pérdidas de empleo a corto plazo, aunque la demanda continuará latente. El sector de los medios también ha estado presionado por los costes de sus principales mercados durante estos últimos dos años, teniéndose que decantarse entre el producto y la ubicación. Se produjo un desajuste de precios, por lo que la reciente reducción de los alquileres en los principales mercados ha servido para aliviar esta presión. Sin embargo, es necesario llamar a la prudencia de los inquilinos puesto que las condiciones que tienen ahora no durarán para siempre. Sin nuevas construcciones en curso y prácticamente sin ninguna previsión de que se reinicie la actividad en un futuro cercano, la oferta actual disminuirá gradualmente y en 2012 los demandantes se enfrentarán a la falta de disponibilidad de espacios, con precios de alquiler que crecerán rápidamente, así como con reducción de incentivos; además posiblemente todo coincidirá al mismo tiempo que sus negocios comiencen a expandirse de nuevo. La planificación anticipada de esta curva será la clave”.