El mercado de oficinas catalán, mejor que la media europea

El número de nuevos proyectos entregados este año ha sido mucho menor de lo esperado como consecuencia de la situación actual, lo que también ha frenado lo que podría haber sido un brusco ascenso de la disponibilidad. La consecuencia es que si bien ha habido una caída generalizada de las rentas, ésta se puede calificar de moderada. El mercado de inversión ha sido el más afectado por la crisis este año. La falta de financiación ha provocado que la mayor parte de los grandes inversores se hayan mantenido al margen del mercado a pesar de que la falta de negocio ha hecho aflorar al mercado productos de gran calidad y a rentabilidades impensables hace unos años.

En 2008 se han entregado proyectos nuevos por un volumen de 150.000 metros cuadrados, una cifra modesta en comparación con los ejercicios precedentes motivada por la crisis del sector de la construcción y financiero que han hecho que algunos proyectos se hayan ralentizado más de lo esperado. La mayor parte de esta nueva oferta está situada en las áreas en desarrollo de la zona descentralizada, como el 22@ y en la periferia, fundamentalmente en Sant Cugat del Vallès. Entre los proyectos entregados este año destacan el edificio Meridiana con 22.700 metros cuadrados así como Tic Interface, Noga 22@ y Diagonal 123 de 22.000, 11.228 y 9.200 metros cuadrados respectivamente. La relativa escasez de nueva oferta ha provocado que las tasas de disponibilidad se hayan mantenido relativamente estables a pesar de la disminución de la demanda. En términos globales, ésta se ha situado en el entorno del 6,5 por ciento, un punto por encima de la de 2007 pero por debajo de la media europea en las principales ciudades de negocios.

La previsión inicial de oferta futura para 2009 es de unos 385.000 metros cuadrados de los cuales, dada la actual coyuntura, es muy probable que no se entreguen más de 235.000 metros cuadrados y que los 150.000 metros cuadrados restantes se entreguen en 2010 o incluso más tarde. Esto se debe a que la actual situación económica y las restricciones al crédito van a provocar previsiblemente que muchos de los proyectos que estaban previstos inicialmente se retrasen como ya ha ocurrido en 2008. Una parte importante de esta oferta futura, alrededor de 50.000 metros cuadrados, corresponderá a sedes corporativas y otros proyectos llave en mano.

Algunos de los proyectos que ya están en marcha son:

• Llacuna 10-20 en el 22@.
• Axa Can Ametller en Sant Cugat del Vallès.
• Vallsolana en Sant Cugat del Vallès.
• Torre Zenit en Plaça Europa.
• Diagonal 61 en el 22@.

La absorción en 2008 ha sido de 320.000 metros cuadrados, lo que supone un retroceso en torno al 5 por ciento con respecto a la cifra de 2007.

Este retroceso es bastante discreto comparado con otras capitales europeas tales como Madrid y está en la línea de la actual situación económica. El hecho de que la absorción en Barcelona se haya visto menos afectada se debe a una mayor adecuación de la oferta a la demanda (tan sólo se han entregado 150.000 metros cuadrados de nuevos proyectos este año) y una actividad empresarial que se ha visto menos afectada por la crisis actual.

En general Cataluña ha mantenido unas cifras de PIB superiores a la media española y una tasa de paro dos puntos y medio por debajo de la media nacional, lo que ha motivado un mejor comportamiento del mercado. A pesar de todo, haciendo un análisis trimestral de la absorción se puede ver que los mejores resultados se obtuvieron en los primeros trimestres del año mientras que la segunda mitad ha visto como el número de contrataciones disminuía considerablemente. Esto hace prever que se comience el año 2009 con descensos más marcados, en línea con lo que ya se ha visto en el resto de capitales europeas.

Analizando la estructura de las operaciones del año, lo más destacable es la disminución nominal en el número de operaciones, un 45 por ciento inferior a la del ejercicio 2007. Vemos pues que el hecho de que la absorción se haya mantenido en un ratio de descenso mucho menor es consecuencia de un aumento en el volumen de superficie por operación, que se incrementó en todas las superficies y en especial en las de más de 3.000 metros cuadrados donde aumentó tanto el número de operaciones como la superficie media. La mayor parte de estas operaciones se realizaron en la primera mitad del año y fueron coyunturales, por lo que el deterioro de las cifras de absorción en 2009 puede ser notable sin este soporte.

Por sectores de actividad, las empresas más activas este periodo han sido las del área industrial-fabricación y las empresas de servicios, aunque en comparación con el año anterior ambos sectores han perdido protagonismo a favor de la administración pública, las empresas financieras, la distribución y las empresas del sector tecnológico.

Este año se ha visto como las rentas han empezado a caer en todas las zonas de la capital pero en especial en las que mayor oferta han incorporado, es decir, las zonas descentralizada y periferia. El aumento de la disponibilidad como consecuencia de la caída de la demanda está teniendo sus efectos que se espera se agraven a lo largo del próximo año y conduzcan a caídas algo más notables que vendrían a equilibrar la oferta y la demanda. Las rentas en la zona ‘prime’ han oscilado en torno a los 22,6 euros por metro cuadrado y mes alcanzando máximos de 26,5. En el casco urbano las rentas medias se han situado en los 18 euros por metro cuadrado por mes alcanzando máximos de 24,8, cercanos a la zona ‘prime’. Esta gran varianza en las rentas se debe a la extensión de la zona del casco urbano y a la gran variedad tipológica de edificios que podemos encontrar en la zona, desde los más cercanos a ‘prime’ hasta los limítrofes con las zonas en desarrollo. En la zona descentralizada, los máximos que se han alcanzado han sido de 21,5 euros por metro cuadrado y mes oscilando la media en torno a los 15 euros por metro cuadrado y mes, mientras que en la periferia se ha llegado a máximos de 17,5, bajando la media hasta los 12 euros por metro cuadrado por mes. Respecto a los precios de venta, éstos han sufrido una importante corrección de un 20 por ciento de media. La referencia en zona ‘prime’ se ha situado en los 6.400 euros por metro cuadrado de media, siendo de 4.480 euros por metro cuadrado en el casco urbano, 2.417 en la zona descentralizada y 2.145 en la periferia.

La inversión en Barcelona ha alcanzado este cuarto trimestre un volumen cercano a los 150 millones de euros, lo que nos hace cerrar el año 2008 con un volumen total de 695 millones de euros, un 45 por ciento inferior a la del 2007.

El año 2008 ha estado marcado por una fuerte crisis económica con especial impacto en los sectores inmobiliario y financiero. Las restricciones de crédito y el clima de incertidumbre que hemos vivido particularmente en la segunda mitad del año han provocado que los inversores se hayan mostrado excepcionalmente cautos a la hora de invertir provocando un notable descenso en el volumen de inversión y el número de operaciones.

Por otra parte, las necesidades de financiación de las empresas han provocado que muchas se desprendan de parte de su patrimonio inmobiliario para obtener liquidez. Esto ha provocado un aumento generalizado de la oferta disponible en el mercado, lo cual junto a la lógica bajada de precios provocada por el descenso de la demanda y el aumento de la oferta han puesto en el mercado muy buenas oportunidades de inversión. Estos productos con elevado atractivo en el caso de Barcelona han ido cayendo en manos de ‘family offices’ e inversores privados que por su estructura de capital y su elevada liquidez no se han visto limitados por las restricciones de crédito a la hora de financiar sus compras.

Como consecuencia de todo la anterior, las rentabilidades de los productos inmobiliarios

no han dejado de crecer en todo el año y si a finales de 2007 estaban ligeramente por debajo de la renta fija a 10 años, actualmente el diferencial con la misma supera ampliamente los dos puntos positivos, situándose de media en el 6,3 por ciento.

Para 2009 no se espera que la situación mejore drásticamente sino más bien que el mercado se comience a asentar y se establezcan las bases para una recuperación futura que podría comenzar en 2010, o incluso, siendo optimistas, a finales de este 2009.

Operaciones de inversión en 2008

Las operaciones más significativas de 2008 han sido la venta del edificio 4 en el WTC Almeda Park de Cornellà por parte de The Colomer Group a Morgan Stanley por 35 millones; la venta del edificio Córcega 273 por parte de General Electric Real Estate a un ‘family office’ por 29 millones; la venta del edificio L’Illa Diagonal por parte de Axa Winterthur al grupo inversor Construcciones J. Vidal por 90 millones de euros; la venta de Trioparc en Sant Cugat del Vallès por parte de Caixa Sabadell a Grifols por 31 millones y medio de euros; y la compra por parte de Hines del edificio Hábitat situado en la Diagonal, 123 por 50 millones de euros.