La inversión opta por la calidad y el alquiler baja las rentas

De acuerdo con el último informe de Jones Lang LaSalle sobre el mercado de alquiler e inversión de oficinas de Madrid, en los últimos tres meses del año la demanda continuó activa y buscando oportunidades que se ajustasen a sus criterios de inversión, en línea por tanto con lo acontecido durante el tercer trimestre de 2008.

Según Jones Lang LaSalle el producto más demandado por los inversores es aquel que está bien ubicado, con buenas calidades, alquilado a empresas solventes y con contratos a largo plazo, que genera una rentabilidad ajustada al mercado y que suponga una inversión de entre 20 y 30 millones de euros.

De hecho, y tal y como señala Jorge Sena, director de inversión de Jones Lang LaSalle, “los edificios que no cumplan alguno de estos requisitos tienen serias dificultades de encontrar comprador a medio plazo”.

En lo que respecta a la oferta, hay muchos edificios que se quieren vender, pero la configuración de los mismos, contratos y ubicación principalmente, impiden encontrar un inversor interesado. Y es que la oferta de producto de calidad a un precio atractivo sigue siendo muy escasa.

Así lo corrobora Jorge Sena, quién puntualiza que “estamos viendo que muchos propietarios están dispuestos a escuchar ofertas por sus inmuebles pero casi ninguno están en disposición de aceptarlas aunque éstas sean a precios de mercado. Las diferencias de las expectativas de precio entre compradores y vendedores se mantienen y la previsión es que se mantengan medio plazo”.

En el último trimestre del año las rentabilidades ‘prime’ exigidas por los inversores alcanzaban ya el 6 por ciento, un incremento de 200 puntos básicos sobre la rentabilidad mínima inferior al 4 por ciento que se alcanzó hace año y medio.

Según Jones Lang LaSalle, el hecho de que las rentabilidades continúen creciendo se debe, principalmente, a la escasez de financiación (los pocos bancos que están dispuestos a financiar operaciones de inversión lo harían con unos márgenes muy altos), la sensación que a medio plazo los precios seguirán cayendo y la previsión de que las rentas de alquiler de oficinas caerán significativamente durante los próximos 2 ó 3 años. Con todo esto, y aunque la ausencia de transacciones dificulta la fijación de las rentabilidades, la consultora inmobiliaria cree que el ajuste seguirá su tendencia al alza durante 2009 mientras continúe la corrección en el mercado de alquiler, especialmente en las rentas y niveles de contratación.

En lo que respecta a las transacciones, la modalidad de ‘sale & leaseback’ ha sido la protagonista del año y la opción que ha despertado más interés entre los inversores, debido a la seguridad de ingresos que les reporta desde el principio de la inversión y la larga duración de los contratos que firman. De hecho, en 2008 las operaciones de ‘sale & leaseback’ representaron el 81,71 por ciento del volumen de inversión total, gracias en gran parte a la venta de los activos de inmobiliario de Banco Santander, lo que supone un incremento del 80 por ciento respecto a 2007.

Empresas como Banco Santander y Grupo Prisa ya finalizaron sus procesos de venta con éxito y hemos visto como a finales de año otras empresas y entidades financieras han iniciado procesos de desinversión que previsiblemente se cerrarán en los primeros meses de 2009.

Según los últimos datos de la consultora inmobiliaria sobre el mercado de alquiler de oficinas de Madrid, el crecimiento de la oferta sumado al descenso de la demanda ha provocado un descenso de las rentas, que se ha manifestado de forma más notable durante el último trimestre del año. Si bien en términos porcentuales este decrecimiento ha sido muy moderado, desde Jones Lang LaSalle apuntan que viene a significar una cambio de la tendencia en el mercado.

Y es que la oferta volvió a subir por quinto trimestre consecutivo la barrera del 5 por ciento, que es la que habitualmente se considera como punto de inflexión para una influencia negativa en las rentas. Dentro de la M-30 se sigue manteniendo unos términos de desocupación muy moderados, si bien el porcentaje de desocupación del CBD es superior a la zona secundaria, y mantendrá una tendencia al alza en la desocupación en los próximos meses. Fuera de la M-30, la zona que manifiesta un mayor nivel de oferta es la zona satélite.

Siguiendo con la tendencia de todo el año, la demanda ha registrado una nueva bajada en su tamaño medio, si bien en términos numéricos se mantiene constante o con un ligero descenso en comparación con los últimos trimestres. Este descenso en el tamaño medio viene ocasionado por un menor número de demandas mayores de 5.000 metros cuadrados que las que se estaban registrando en los últimos trimestres.

El nivel de contratación registrado en los últimos tres meses de 2008 ha sido el más bajo del año, una circunstancia aún más notable al tratarse del último trimestre, un periodo que tradicionalmente registra un buen nivel de actividad. Por lo tanto, los más de 85.000 metros cuadrados contratados marcan un nivel muy bajo de absorción. En el conjunto del año, el mercado de oficinas de Madrid se ha saldado con una contratación de 457.446 metros cuadrados, ligeramente por encima de los niveles de contratación de 2001, que fue el año con menos metros contratados de la última década.

De cara a 2009, Jones Lang LaSalle estima que la generación de nueva oferta se incrementará en un 20 por ciento respecto al año anterior, lo que acarreará que las cifras de disponibilidad crezcan de forma sostenida a lo largo de los próximos trimestres y se provoque mayor presión sobre los precios. Una tendencia que debería remitir en el año 2010, ya que la oferta nueva se reducirá sensiblemente en dicho año y es posible que la demanda empiece a recuperarse.