La tasa de disponibilidad de oficinas en Madrid se acerca al millón de m²
13 de febrero de 2009
La coyuntura económica actual está afectando seriamente al mercado de usuarios de oficinas. El cuarto trimestre del pasado año cerró el subtotal de contratación más discreto del año, rozando tan sólo los 90.000 metros cuadrados. El total anual se situó así en torno a los 490.000 metros cuadrados, un 46 por ciento inferior a lo registrado en 2007. El volumen de la demanda también ha descendido, situándose un 41 por ciento por debajo de las casi 900 operaciones firmadas durante 2007. A finales de 2008, las operaciones firmadas en el segmento de las pequeñas superficies -inferiores a 500 metros cuadrados- rozaron el 70 por ciento del total. El repentino incremento de las pequeñas superficies se puede interpretar como una adaptación a las nuevas necesidades de espacio, sobre todo en los casos de drásticas reducciones de personal.
A pesar de todo, se han firmado operaciones en grandes superficies, los prealquileres mantienen su presencia en el mercado, pero se ha detectado que el tiempo en la toma de decisión se ha ampliado de manera significativa.
Mayor disponibilidad de espacios de oficinas en 2009
La tasa de disponibilidad en el parque de oficinas de Madrid continúa su ascenso, y se sitúa actualmente cerca de un millón de metros cuadrados disponibles, lo que sitúa el nivel de vacío en el 7,50 por ciento.
En 2008, se han entregado aproximadamente 265.000 metros cuadrados de nuevos desarrollos, y en 2009 se espera la incorporación de 450.000 metros cuadrados más, con la entrada al mercado de inmuebles tan emblemáticos como la Torre Cristal y la Torre Caja Madrid. Las torres junto con varios proyectos de la periferia suman 190.000 metros cuadrados que han aplazado un año la entrega.
Además, 2009 destaca porque la cuarta parte será ocupada por la propiedad. El 25 por ciento de los metros cuadrados en desarrollo acogerá la sede de sus propietarios.
Las rentas se mantienen al mismo nivel
Tras el cálculo de los valores medios de las rentas de cierre en el mercado global, concluimos que el incremento interanual es de cero por ciento. El resultado es consecuencia de que el comportamiento de las rentas dentro de la M-30 haya sido positivo y en las áreas externas a la vía de circunvalación la evolución haya sido negativa. Así, el incremento interanual en el CBD ha alcanzado el 15 por ciento, pero el área urbana ha registrado un 10 por ciento negativo. Lo más llamativo ha sido el descenso del 19 por ciento en Campo de las Naciones.
El valor máximo de salida en CBD se mantiene así en 45 euros el metro cuadrado al mes. En cuanto a la superficie disponible en las torres del CTBA, el máximo valor inicial ha pasado de 44 a 42 euros el metro cuadrado al mes. Por otra parte, en la periferia lejana se alcanzan valores superiores a los 20 euros el metro cuadrado al mes en nuevos desarrollos de zonas consolidadas.
Desciende casi a la mitad el volumen de inversión
El volumen total de inversión registrado hasta diciembre alcanzó los 1.400 millones de euros, lo que representa un descenso del 47 por ciento con respecto a 2007.
Los protagonistas en el terreno de juego continúan siendo las empresas nacionales. En el lado del vendedor prevalecen las inmobiliarias y promotoras. En el lado del comprador, empiezan a reaparecer varios fondos extranjeros, en especial alemanes.
Los compradores son cada vez más selectivos con los activos y centran su interés en productos ‘prime’. En cualquier caso, el grupo de compradores potenciales va disminuyendo, debido al elevado endeudamiento de algunas empresas y las estrictas condiciones de acceso al crédito.
¿Qué va a ocurrir durante este año 2009?
El sector de las oficinas pasará por tiempos difíciles, como resultado de la coyuntura económica actual. El volumen de contratación puede incluso situarse entre 350.000 y 400.000 metros cuadrados. En cuanto a la disponibilidad, la tasa de vacío continuará creciendo. Además, la disminución en la demanda y el aumento en la oferta provocarán un descenso en las rentas, más pronunciado en las áreas más alejadas de la ciudad, donde la disponibilidad ya era muy elevada hace unos meses.
En el terreno de juego encontraremos a inversores internacionales oportunistas e inversores privados o pequeños fondos nacionales, todos a la caza de activos de calidad, bien ubicados y con inquilinos solventes. El volumen de inversión medio se reducirá hasta los 30 millones de euros.
La diferencia en la opinión de valor de compradores y vendedores aún persiste, aunque los inversores españoles están empezando a aceptar que el ajuste de las ‘yields’ se acerca a un precio adecuado.
“La recuperación y la reactivación del mercado precisan de la confianza de las entidades bancarias a la hora de facilitar el acceso al crédito. El ajuste en los precios continuará empujando al alza las rentabilidades, lo que atraerá de nuevo a fondos extranjeros que en su día se retiraron del mercado nacional”, concluye Rafael Merry del Val, director general de Savills España.
