Se incrementa la disponibilidad de oficinas en Madrid

Del estudio de Exa también se desprende que el mercado de inversión ha seguido a la expectativa. Se han cerrado menos operaciones y el volumen total transaccionado ha decrecido más de un 30 por ciento respecto al trimestre anterior. Los problemas financieros y toda la incertidumbre bancaria en la que se está inmerso han hecho que los inversores sean más selectivos en el análisis de operaciones. La misma selectividad que se ha visto al hablar de la demanda se ha producido aquí, con un incremento de la rentabilidad efectiva que ya en algunos casos ha llegado a alcanzar cotas del 7 por ciento en algunos inmuebles de zonas periféricas.

El parón en el sector de la construcción y la caída de la demanda de oficinas ha provocado que este trimestre no se hayan entregado nuevos edificios exclusivos de oficinas en Madrid. A pesar de todo, la disponibilidad se ha mantenido estable en el 8,9 por ciento. La mayor selectividad de la demanda a la hora de buscar espacios de prestigio y la situación económica actual que ha provocado el cierre de varias empresas o bien reducciones de espacio alquilado para economizar, han sido las principales causas de este estancamiento. Por zonas, la disponibilidad ha aumentado ligeramente en la ‘periferia’ y en el ‘casco urbano’, mientras que en la zona 'prime’ y en la ‘descentralizada’ ha disminuido como consecuencia de una mayor presión de la demanda en esas zonas.

En total en lo que va de año en Madrid se han entregado 245.500 metros cuadrados de nuevas oficinas, el 42 por ciento de los cuales situado en la ‘Zona descentralizada’. Está previsto que en el último trimestre de 2008 se entreguen algo más de 100.000 metros cuadrados de nuevos proyectos, de los cuales el 41 por ciento ya se hayan comprometidos con lo que la incorporación efectiva será inferior a los 60.000 metros cuadrados. Toda esta superficie está situada en las zonas ‘descentralizada’ y ‘periferia’, donde ya existen tasas muy elevadas de desocupación. Esto puede ralentizar las obras y hacer que alguno de estos proyectos acabe entregándose en 2009 por falta de demanda.

La absorción en lo que va de año ha sido de 384.000 metros cuadrados, lo que sigue en línea con las previsiones de Exa de cerrar 2008 con una absorción en torno a los 500.000 metros cuadrados, lo cual supondría un descenso también del 37 por ciento frente a la cifra de contratación de 2007. No obstante hay que tener en cuenta que estas cifras quedan matizadas por el hecho de que 2007 fue un año bastante atípico en el que se alcanzaron records de contratación anual. La tendencia de contratación este trimestre ha mostrado un cierto desplazamiento de las zonas ‘descentralizada’ y ‘periferia’ hacia el ‘casco urbano’ y la ‘prime’. Este desplazamiento se ha visto en parte compensado con un aumento del tamaño medio por operación. El 71 por ciento de las operaciones se han firmado sobre superficies inferiores a los 1.000 metros cuadrados pero estas operaciones han supuesto solamente el 23 por ciento del total de superficie absorbida. El número de operaciones firmadas este trimestre ha supuesto un descenso del 28 por ciento con respecto al segundo trimestre del año. Este dato unido a los anteriores nos dibuja un claro panorama del contexto económico actual en el cual las pequeñas y medianas empresas son las más perjudicadas, disminuyendo por tanto el número de operaciones por disminuir el número de demandantes y aumentando el ratio de superficie por operación ya que las demandas actuales corresponden a empresas más grandes y con mayores recursos que les permiten operar en el marco actual.

La absorción en el tercer trimestre ha sido de 109.000 metros cuadrados, lo cual ha supuesto un retroceso del 37 por ciento frente al mismo trimestre del año anterior. La incertidumbre económica y las dificultades por las que están pasando las empresas son las principales causas de este marcado descenso, que sigue la tendencia vista desde comienzos de año. Por sectores económicos las protagonistas han sido las empresas del sector servicios que han sido las que más superficie han absorbido este periodo. Si se realiza un análisis por área geográfica vemos que en todas las zonas ha primado el sector servicios excepto en las zonas ‘descentralizada’, con predominio del sector de telecomunicaciones y tecnología y en la ‘periferia’ donde se ha impuesto la Administración Pública.

En comparación con el mismo periodo del año anterior, han ganado protagonismo el sector industrial, el de servicios a empresas y el sector tecnológico mientras que la banca/ finanzas y seguros, la construcción e inmobiliaria y la distribución han perdido peso.

Los precios de operaciones cerradas de alquiler máximos este trimestre en la zona 'prime’ han llegado a los 45 euros por metro cuadrado y mes y en términos medios se hayan en los 34 por metro cuadrado y mes, siempre dependiendo del inmueble, ubicación, calidades y uso. Esto supone un incremento del 11 por ciento con respecto a las cifras de la primera mitad del año, incremento que se ha producido como consecuencia del incremento en la demanda en la zona. En el casco urbano, los precios también han subido aunque de forma más moderada. La media se situó este trimestre en los 25,2 euros por metro cuadrado y mes, un 2 por ciento superior al trimestre pasado.

La estabilidad de la demanda en esta zona de Madrid se traduce también en estabilidad de precios. No obstante, el gran desfase entre los precios medios y los máximos, algunos por encima de los 40 por metro cuadrado y mes, nos hablan de la gran diversidad inmobiliaria que existe en la zona, en la que los lujosos edificios de las zonas colindantes a la ‘prime’ compiten con otros espacios mucho más modestos y alejados de las zonas más exclusivas de la ciudad.

En la ‘Zona descentralizada’, a pesar de la bajada de la demanda y el aumento de la disponibilidad, los precios han crecido aunque muy ligeramente. En términos medios, 19,2 euros por metro cuadrado y mes mientras que los máximos han llegado a los 25 por metro cuadrado y mes. En la ‘periferia’ en cambio si que se ha visto una corrección de los precios aunque bastante moderada. En términos medios ha habido un descenso del 1 por ciento mientras que los máximos se han mantenido estables.

Este último trimestre del año se espera una corrección algo mayor en los precios de las zonas ‘descentralizada’ y ‘periferia’ en línea con el aumento de la disponibilidad y la caída de la demanda. En el resto de zonas no se prevén grandes cambios ni al alza ni a la baja.

Se ha cerrado el tercer trimestre con un volumen de inversión de 208 millones de euros, una cifra un 48 por ciento inferior a la del segundo trimestre. La crisis financiera actual ha provocado un escenario en el que cada vez más hay entidades con planes de desinversión que hacen que la oferta de edificios siga aumentando. Sin embargo, la demanda sigue reacia a comprar debido a que existe un gran desfase entre los precios a los que se ofrecen los activos y los que están dispuestos a pagar los compradores. Este compás de espera está ralentizando la dinámica del mercado y es el responsable principal de la fuerte caída de la inversión que se está viviendo en 2008. Actualmente existen algunas oportunidades de inversión con rentabilidades impensables hace tan sólo un año y que suelen ser aprovechadas por las ‘Family Office’ o inversores privados. Estas entidades disponen de liquidez suficiente para aprovecharse de los precios bajos sin ver sus beneficios mermados por costes financieros. La rentabilidad de referencia en la zona 'prime’ está en torno al 5,5 por ciento superando el 6 por ciento e incluso el 7 por ciento para otras ubicaciones, siempre dependiendo de las características del inmueble.
Como operaciones más significativas en este periodo destacamos la venta de tres edificios por parte de Metrovacesa siguiendo su plan de desinversión de activos: uno en la calle Goya 29, otro en el Paseo de Recoletos 22 y el edificio Ática 1 en Pozuelo de Alarcón.

En el último trimestre del año no se prevé que vaya a haber grandes sorpresas y la situación va a seguir en la misma tónica. La evolución del sector crediticio va a ser clave para que la inversión pueda o no repuntar, aunque sólo sea levemente, en lo que queda de 2008. Más probable es que lo haga a lo largo de 2009.