Las oficinas y los activos alternativos impulsarán la inversión inmobiliaria mundial en 2020

Las oficinas en los mercados de las principales ciudades del mundo continuarán como principal foco de atención de los inversores inmobiliarios en 2020, según la consultora inmobiliaria internacional Savills. Sin embargo, debido a las escasas oportunidades y a rentabilidades en mínimos históricos, muchos inversores se verán obligados a buscar oportunidades en otros sectores. Los activos alternativos, como residencial en alquiler, coliving, residencias de estudiantes y activos socio-sanitarios, y también centros de datos serán cada vez más habituales como foco de inversión inmobiliaria.

En la última actualización de su informe Impacts - The future of Global Real Estate, Savills indica su selección de tipología de activos en los principales mercados y segmentos para los distintos perfiles de riesgo core, core plus, value add, oportunista y alternativa tanto en Estados Unidos como EMEA y APAC en 2020. Entre ellos, la consultora internacional apunta desde activos de uso mixto y oficinas en ciudades millenial de EE UU, como Charlotte y Tampa (core plus), oficinas prime en Dubái y Riad (core), coliving y residencias de estudiantes en la India (oportunista), hasta activos hoteleros en destinos turísticos de Italia, Portugal y Grecia (alternativa).

Centrando más el foco en Europa, Savills apunta de nuevo al mercado de oficinas para perfiles de riesgo moderados en los distritos financieros y en áreas bien comunicadas de las principales ciudades, incluidas Madrid y Barcelona, y señala que las correcciones de precio en activos retail está generando nuevas oportunidades value add a través de renovación o reposicionamiento.

Borja Sierra, vicepresidente internacional en Savills Aguirre Newman, comenta que “si se reduce la incertidumbre del mercado mundial, se consolida un Brexit ordenado y/o una reducción de las tensiones en los acuerdos de comercio mundial, continuará acumulándose la demanda para invertir en el sector inmobiliario, y debido a la escasa oferta, en muchos casos más allá de los activos tradicionales. La rentabilidad comparativamente atractiva que ofrecen los activos inmobiliarios en un entorno en el que los tipos de interés continúen bajos, seguirá impulsando el mercado”.

Paul Tostevin, director asociado en Savills World Research, añade que “nuestras previsiones se fijan en un panorama económico global débil y con gran incertidumbre política, aunque el FMI prevé un modesto repunte del crecimiento mundial hasta el 3,4 % en 2020, frente al 3 % en 2019. Los indicadores muestran que los volúmenes del comercio mundial se estabilizarán en 2020, pero el entorno sigue siendo frágil y esto repercutirá en el comportamiento de los inversores”.

Acceso al producto

Las oficinas son la mejor opción de inversión para todas las regiones. El desafío es encontrar activos en los que invertir al existir poca oferta, lo que estrecha el mercado y presiona aún más los precios. A esto se suma la tendencia por parte de los inversores en mercados asiáticos o sur europeos de mantener sus inversiones por más tiempo.

Los hasta ahora nichos de mercado pasan a ser tendencia

Residencias de estudiantes, de la tercera edad o centros de datos, pasan de ser segmento alternativo a inversión estándar en algunos mercados internacionales. El cambio social y tecnológico impulsará su crecimiento, pero es fundamental entender que el riesgo operativo es clave. En España, como en otros mercados, el residencial en alquiler captará una creciente cuota de inversión.

Continuará la búsqueda de retorno distribuible

Respaldados por los bajos tipos de interés y un gran volumen de capital en búsqueda de retorno, los activos inmobiliarios que generen cash flow seguirán siendo muy atractivos en el escenario mundial en comparación con la renta variable y la renta fija.

Observar de cerca el entorno macroeconómico

Cada mercado geográfico tiene su propia dinámica, pero en el entorno geopolítico actual, los factores macro adquieren mayor relevancia. Las disputas comerciales, ciertas políticas populistas de algunos gobiernos y la fundamental adaptación en la reducción del riesgo climático son factores a tener en cuenta.

No existe un único ciclo

A pesar de un mundo globalizado y altamente conectado, diferentes ciudades, países y sectores están todavía en diferentes puntos del ciclo.

El volumen de inversión inmobiliaria global cerró en 2019 por debajo de los niveles récord de 2018, pero sigue siendo el segundo registro más alto de la serie histórica, por encima de 1.8 billones frente a 1.9 billones en 2018*. En este sentido, Sophie Chick, directora de World Research en Savills, afirma que “esta caída no fue por falta de capital, sino por falta de activos en el mercado. Por sectores, las oficinas y las residencias para personas de la tercera edad registraron el mayor crecimiento en volúmenes en 2019, ambos con un aumento del 6 %. Por su parte, el sector industrial-logístico experimentó un crecimiento más modesto, del 3 %, pero se convierte en el tercero más importante a nivel global, tras una caída del 21 % en la inversión retail”.