La demanda de oficinas se debilita en los países del Centro y el Este de Europa

El menor crecimiento del PIB y la caída del empleo están afectando negativamente a la demanda de oficinas en los principales países del Centro y el Este de Europa, según el estudio elaborado por la consultora inmobiliaria BNP Paribas Real Estate. Excepto en Bucarest, la contratación retrocedió durante el primer semestre de 2012 en las ciudades analizadas —Moscú, San Petersburgo, Kiev, Varsovia, Bratislava, Bucarest y Belgrado—, después del crecimiento medio del 25% experimentado en el ejercicio 2011.

En Rusia, se espera que la estabilización de la situación política repercuta positivamente en el mercado de usuarios, aunque, por el momento, la absorción ha retrocedido un 59% en Moscú y un 42% en San Petersburgo durante la primera mitad de 2012. Al igual que en las ciudades rusas, en Kiev se observa una demanda sostenida por las relocalizaciones a edificios de mayor calidad.

Destaca el comportamiento de Varsovia, que disfruta de una fuerte y estable demanda desde hace dos años. Tras el histórico nivel de absorción en 2011 (573.000 metros cuadrados), la actividad de alquiler se ha mantenido sólida, totalizando 298.000 metros cuadrados en la primera mitad del año, casi un tercio en prealquiler. En Bratislava, la demanda permaneció significativamente por debajo del nivel del pasado año y la absorción neta se mantuvo baja dado que la mayoría de las operaciones eran renegociaciones sobre espacio existente.

En Bucarest, las relocalizaciones se mantuvieron como fuerza motriz de la demanda. Un cambio destacado en la estructura de la demanda ha sido el incremento de los prealquileres por la disminución del espacio de calidad. En Belgrado, los usuarios se muestran especialmente cautos en sus decisiones de alquiler y durante la primera mitad de 2012 la absorción de superficie fue tres veces menos superficie que el año anterior (6.000 metros cuadrados).

La dificultad de para financiar nuevos proyectos de oficinas ha permitido que la tasa de disponibilidad media haya continuado descendiendo durante la primera mitad de 2012 en el conjunto de mercados analizados, hasta alcanzar el 11,8% (era del 12,6% a finales de 2011).

En Moscú, la actividad promotora ha descendido hasta el punto de que se prevé déficit de espacio de calidad para los próximos dos años. En San Petersburgo, sin embargo, los desarrollos se encuentran al alza por la fuerte reducción de espacio de calidad. En Kiev, el ratio de disponibilidad se ha incrementado desde el 9,9% de finales de 2011 hasta el 11% de finales del primer semestre, y se espera que lo continúe haciendo dado el volumen de nueva oferta para entregar en 2012/2012 y la estabilidad de la contratación.

La tasa de disponibilidad en Varsovia se incrementó ligeramente hasta el 7,4% por el crecimiento de la actividad promotora, con un acentuado retorno de la de tipo especulativo. A finales del ejercicio, se habrán incorporado al mercado más de 270.000 m2 de nuevas oficinas, lo que hará que este año sea el más activo a nivel de oferta. En Bratislava, la desocupación es el resultado de los ajustes de espacio, por un lado, y de los proyectos en marcha, que suponen el 6% del stock actual.

En Bucarest el espacio disponible se redujo sustancialmente gracias al mantenimiento de la demanda y al descenso de la actividad promotora, que ha alcanzado el nivel más bajo desde 2003, con 17.500 m2 en el primer semestre de 2012. En Belgrado, el ratio de desocupación alcanzó el 21% al finalizar el primer semestre del año, ligeramente por debajo del nivel del año anterior.

En los primeros seis meses de 2012, las rentas ‘prime’ se mantuvieron estables en la mayoría de las ciudades analizadas. Es el caso de Moscú (544/m²) y Kiev (319 /m²), si bien en San Pertersburgo se incrementaron hasta 400 /m² por la significativa reducción del espacio disponible. Las rentas ‘prime’ también se han mantenido estables en Varsovia (300 /m²) mientras en Bratislava han retrocedido ligeramente desde 2011. En Bucarest se han mantenido en un rango de entre 192 /m² y 216 /m², facilitando a los usuarios un nivel de rentas atractivo que se suma a los incentivos que ofrecen los propietarios. En Belgrado las rentas tanto para edificios ‘prime’ como secundarios permanecieron constantes respecto a finales de 2011.

El volumen de inversión se contrajo significativamente durante el primer semestre de 2012 tras la fuerte actividad inversora registrada el pasado año. Por un lado, las perspectivas económicas de la zona se han deteriorado al tiempo que se ha hecho más profunda la recesión en la zona euro. La confianza de los inversores, además, se está debilitando también por factores locales, como el incremento del riesgo político en países como Rusia y Rumanía. Para el resto de ejercicio, el sentimiento predominante es negativo debido a unas limitadas oportunidades de inversión. En este contexto, la compresión de las rentabilidades ‘prime’ de oficinas ha cesado durante el primer semestre de 2012. Los yields se mantuvieron estables en general, en promedios altos (>9%) respecto a Europa Occidental.